マンションの種別や取引形態による諸費用の違いを徹底比較

「同じような価格のマンションなのに、諸費用の総額が全然違う」——これは、購入する物件の「種別（新築・中古）」と「取引形態（売主・仲介）」の違いによるものです。

結論から言うと、諸費用でもっとも大きな差が生まれるのは、仲介手数料の有無です。新築・中古にかかわらずマンションを売主から直接購入する場合は仲介手数料がかかりませんが、仲介会社を介して購入する場合は、購入価格に対して一定（数十万円～数百万円)の仲介手数料が発生します。本記事では、マンションの種別・取引形態ごとの諸費用の違いを比較します。

この記事でわかること

• マンションの「種別（新築・中古）」と「取引形態（売主・仲介）」の違い
• 種別・取引形態ごとの諸費用の内訳比較（登記の種類まで含めた詳細版）
• ローンを活用して購入する場合の注意点
• 物件購入時の諸費用チェックリストとよくある質問

マンションの種別と取引形態

諸費用の違いを理解するには、まず「種別（新築・中古）」と「取引形態（売主・仲介）」という2つの軸を押さえておく必要があります。それぞれの違いを順に見ていきましょう。

「新築マンション」と「中古マンション」

不動産の実務上、「新築」とは建築後1年以内で、かつ一度も居住の用に供されていない物件を指します。逆に、入居実績がある物件、または建築後1年以上が経過した未入居物件は「中古」として扱われます。中古マンションは新築マンションより価格が抑えられる傾向がありますが、近年は建築費の上昇や新築マンションの供給減少などを背景に、立地や物件によっては中古マンションでも価格が上昇し、新築時の販売価格を上回るケースも見られます。また、中古マンションでは 大規模修繕の実施状況や今後の修繕計画なども確認する必要があります。

「売主販売」と「仲介販売」

売主販売とは、不動産会社（デベロッパー等）が売主として直接販売する取引形態です。仲介販売とは、仲介会社（不動産会社）が売主と買主の間を取り持つ取引形態で、成約時に仲介手数料が発生します。中古マンションは、売主から直接購入できるケースと、仲介会社を通じて購入するケースの両方があります。とくに、リフォーム済み・リノベーション済みのマンションは、不動産会社がいったん買い取ってから再販する「売主販売」で取引される傾向があり、仲介物件よりも価格がやや高めに設定されている場合があります。

購入時の諸費用を、種別・取引形態ごとに比較

【新築・中古・仲介】購入時の諸費用の比較

*ローン購入で必要な諸費用

新築マンションを購入した場合

表の新築マンションのみに発生する諸費用に注目すると、表題登記料（部屋）と所有権保存登記（部屋）の登録免許税、管理組合に納入する2種類の基金があることがわかります。

表題登記料（部屋）とは、新築マンションのようにまだ登記簿が存在しない建物に、初めて「表題登記」を行うためにかかる費用です。一般的に、3～5万円程度かかるとされています。

所有権保存登記（部屋）とは、新築マンションを購入する際、その部屋の所有権を証明するために行う登記です。この登録免許税の税率は、通常「固定資産税評価額×0.4％」と定められています。なお、自己居住用で床面積など一定の要件を満たす住宅については、登録免許税の軽減措置が設けられています。

表の管理費用の項目としてある管理基金と修繕積立基金は、新築マンションの管理・修繕に必要な費用として、引き渡し時に支払いが発生します。物件によって費用は異なりますが、一般的なワンルームマンションや１Kタイプのマンションであれば、合計で30～50万円程度かかる場合があります。

一方で、売主販売であるため、仲介手数料がかかることはありません。

中古マンションを売主販売で購入した場合

中古マンションを売主販売で購入する場合、表題登記料（部屋）や管理基金・修繕積立基金、仲介手数料はかかりません。

中古マンションの購入では、新築時のように初めて所有者を登記する 所有権保存登記（部屋）ではなく、売主から買主へ所有権を移す所有権移転登記（部屋）を行います。その際に必要となる登録免許税の税率は、「固定資産税評価額×2％」となります。一定の要件を満たす住宅用家屋では軽減税率が適用される場合があります。

新築マンションの所有権保存登記と比較すると、登録免許税の税率が高く、税負担が大きくなる場合がありますが、一方、表題登記料や管理基金・修繕積立基金がかからない分、諸費用を抑えられる場合もあります。

ただし、売主が買い取ってから再販しているものが多く、仲介物件と比較して販売価格が高くなる場合があります。

中古マンションを仲介販売で購入した場合

中古マンションを仲介販売で購入した時も、表題登記料（部屋）や管理基金・修繕積立基金はかかりません。また、所有権移転登記（部屋）の登録免許税の税率も、取引形態によって変わりません。

しかし、仲介販売であるため仲介会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。マンションの仲介手数料は、法定上限の「物件価格の3％＋6万円＋消費税」であるケースが一般的であり、金額にすると数十万円～数百万円となります。

不動産の仲介手数料の速算式

不動産の売買価格（取引額）に対する仲介手数料の上限額をすばやく求めるための計算式です。正式には価格帯ごとに異なる料率をかけて合算しますが、この速算式を使うことで簡単に計算できます。

仲介手数料の早見表

諸費用は、「新築・中古」だけでなく「売主販売・仲介」の違いも踏まえ、物件価格とあわせたトータルコストで比較することが重要です。中古マンションでも、仲介手数料などを含めると、新築マンションの方が諸費用を抑えられるケースもあります。

ローンでマンションを購入する場合

ローンを利用する場合は、上記の諸費用に加えて、抵当権設定登記費用や印紙税、金融機関手数料、ローン保証料、その他の実費手数料が発生します。不動産投資ローンに関わる諸費用は、マンションの種別や取引形態ではなく、利用する金融機関や借入額によって違いが生じます。また、金融機関によってはローン保証料がかからない場合もあります。
不動産投資ローンを利用する際は、金融機関で設定されている手数料や保証料を確認して、判断しましょう。 不動産投資ローンの審査項目については下記別記事で詳しく解説していますので、あわせてご参考ください。

物件購入時の諸費用チェックリスト

• 物件価格とは別に必要となる諸費用の総額を確認した
• 「新築・中古」、「売主直接・仲介」のどの取引に該当するかを確認した
• 仲介の場合、仲介手数料の金額を確認した
• 登記費用（登録免許税・司法書士報酬など）の見積額を確認した
• 新築の場合、管理基金・修繕積立基金などの一時金を確認した
• 不動産取得税や固定資産税・都市計画税など、購入時・購入後に必要な税金を確認した
• ローンを利用する場合、銀行手数料・ローン保証料などの借入時の費用を確認した
• 物件価格だけでなく、諸費用を含めたトータルコストで比較した

よくある質問（FAQ）

中古マンションは新築より諸費用が安いですか？

一概には言えません。中古マンションには新築特有の管理基金・修繕積立基金や表題登記費用がかからない一方、仲介会社を通じて購入する場合は仲介手数料（売買価格が400万円を超える場合、 「物件価格の3％＋6万円＋消費税」が上限の目安）が発生するため、トータルでは新築より諸費用が高くなることもあります。
物件価格だけでなく、諸費用を含めたトータルコストで比較することが重要です。

仲介手数料はどう計算しますか？

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格の3％＋6万円＋消費税」という速算式で計算できます。
物件価格が高くなるほど仲介手数料も大きくなるため、購入前に諸費用として見込んでおきましょう。

仲介手数料がかからない中古マンションもありますか？

はい。中古マンションでも、売主（不動産会社等）から直接購入する場合は仲介手数料がかかりません。
リフォーム・リノベーション済みの中古マンションは、こうした売主再販の形で取引されることが多くあります。
物件情報を確認する際は、売主直接なのか仲介物件なのかを確認しましょう。

物件概要でどこを見れば取引形態が分かりますか？

物件概要（マイソク等）の「取引態様」という欄に「売主」「仲介」等と記載されています。物件概要の読み方については「初めてのマンション購入者必見！『物件概要』の正しい読み方」もあわせてご確認ください。

新築マンションと中古マンションでは、登記費用も違いますか？

はい。新築マンションでは主に表題登記や所有権保存登記が必要となる一方、中古マンションでは売主から買主へ所有権を移す所有権移転登記を行います。
所有権移転登記は、所有権保存登記より登録免許税の負担が大きくなる場合があります。

まとめ

マンション購入時の諸費用は、「新築・中古」という物件の種別だけでなく、「売主・仲介」という取引形態によっても大きく異なります。特に仲介で購入する場合は仲介手数料が発生するため、中古マンションだからといって、必ずしも諸費用が安くなるとは限りません。 また新築マンションでは、表題登記や管理基金・修繕積立基金などの費用がかかる一方、新築と中古では登記の種類や登録免許税の負担も異なります。物件を比較する際は、 物件価格だけでなく、諸費用まで含めたトータルコストで判断することが重要です。

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参考文献・出典
宅地建物取引業法第46条（仲介手数料の上限規定）：https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=327AC0000000176

※本記事は公開時点で確認できる法令・制度に基づいて解説しています。これらは改正される可能性があるため、実際の売買や相続・贈与などの際は最新情報をご確認ください。