不動産投資の初期費用はいくら必要？諸費用の中身を徹底解説

不動産投資を始める場合、「初期費用はどのくらいかかるの？」・「手持ちの資金で足りるだろうか？」・「頭金はどのくらい必要？」などと気になりますよね。

結論から言うと、不動産投資には物件価格そのものとは別に、登記費用や税金、保険料など、さまざまな「諸費用」がかかります。ローンを利用して購入する場合には、これらに加えて融資手数料などのローン関連費用も必要です。

本記事では、この諸費用を8つのカテゴリーに分けて内容を解説し、見落としやすい注意点もあわせて紹介します。

この記事でわかること

• 初期費用の全体像（頭金と諸費用の関係）
• 諸費用を構成する8つのカテゴリーとその内容（物件費用・登記費用・管理組合・損害保険・税金・ローン費用・仲介手数料・不動産取得税）
• 諸費用で見落としやすい6つの注意点（取引形態による違い、保証料と金利の関係、損害保険の期間短縮、契約解除時の仲介手数料の取扱い等）
• 諸費用チェックリストとよくある質問

①初期費用とは｜「頭金」と「諸費用」の2本立て

不動産投資の初期費用は、大きく分けて「頭金」（物件価格のうち現金で支払う部分）と「諸費用」（物件の取得に付随して発生する手数料・税金・保険料等）の2つで構成されます。

新築の投資用マンションであれば、金融機関の審査に通れば頭金なし（フルローン）に近い形で始められるケースもありますが、その場合でも諸費用は別途、現金で用意しておく必要があるのが一般的です。

頭金・ローンの詳しい考え方は下記記事をご参考ください。本記事では、この「諸費用」に焦点を当てて、内容と金額を詳しく解説します。

初期費用は「頭金＋諸費用」で構成されますが、フルローンを活用する場合でも諸費用は現金で用意する必要があります。本記事では、この諸費用の内訳を詳しく見ていきます。

②諸費用とは｜8つのカテゴリーで内容を確認

投資用マンションを購入する場合を例に、諸費用を8つのカテゴリーに分けて整理すると、次のとおりです。

【新築・中古・仲介】購入時の諸費用の比較

*ローン購入で必要な諸費用

それぞれの内容を詳しく見ていきましょう。

1．物件費用｜表題登記料（新築マンションのみ）

表題登記とは、まだ登記簿が存在しない新築の建物について、初めて「建物がそこに存在すること」を登記する手続きです。手続きは土地家屋調査士に依頼するのが一般的で、 その報酬として、マンションの一室では4万円～6万円程度が目安です。実際の報酬額は物件や依頼先によって異なるため、購入時に確認しましょう。 中古マンションはすでに表題登記が完了しているため、この費用はかかりません。

2．登記費用｜所有権・抵当権の登録免許税と司法書士報酬

登記費用は、新築か中古か、現金かローンかによって内容が変わる、もっとも分かりにくい項目です。

所有権保存登記（新築マンションで、初めて所有権を登記する手続き）：登録免許税は本則0.4％

所有権移転登記（中古マンションで、売主から買主へ所有権を移す手続き）：登録免許税は本則2.0％

抵当権設定登記（ローンを利用する場合のみ発生）：登録免許税は本則0.4％

住宅用家屋の自己居住用には軽減税率（保存登記0.15％・移転登記0.3％等）がありますが、賃貸目的の投資用マンションには原則として適用されません。また、登記手続きを司法書士に依頼する場合には、登録免許税とは別に司法書士報酬がかかります。司法書士の報酬額は、登記の内容や依頼先によって異なり、ローンを利用する場合は所有権の登記に加えて抵当権設定登記の手続きも必要となるため、現金購入より高くなるのが一般的です。購入前に司法書士費用を含めた登記費用の見積もりを確認しましょう。

なお、登録免許税は「物件価格」ではなく、保存登記・移転登記であれば固定資産税評価額、抵当権設定登記であれば「債権金額（通常は 借入額)」をもとに計算します。実際の登録免許税や司法書士報酬は物件や取引内容によって異なるため、正確な金額は購入時に不動産会社・司法書士へ確認しましょう。

3．管理組合に関する費用｜管理基金・修繕積立基金（新築マンションのみ）

新築マンションを購入する際、管理組合の運営資金として「管理基金」、将来の大規模修繕などに備える「修繕積立基金」を、物件購入時に一時金として納める必要があります。これらの金額や設定方法はマンションによって異なり、月々の管理費・修繕積立金を基準に一定期間分を設定するケースなどもあるため、一律の目安を示すことは難しい費用です。 中古マンションの場合、新築分譲時のような一時金が購入時に発生しないケースが一般的ですが、物件によって取扱いは異なります。購入時には、月々の管理費・修繕積立金に加え、管理組合全体の修繕積立金の残高、長期修繕計画、今後の値上げや一時金徴収の予定などを確認することが重要です。

また、売主に管理費や修繕積立金等の滞納がないかも確認しましょう。滞納がある場合、購入後の所有者に支払いが求められる可能性があるため、売買契約前に滞納の有無や精算方法を確認しておくことが重要です。

4．損害保険｜火災保険・地震保険

火災保険は、ローンを利用する場合は金融機関から加入を求められるケースが一般的です（現金購入の場合は任意）。地震保険は単独では加入できず、火災保険とセットで加入します。保険料は、建物の所在地や構造、補償内容、保険金額などによって異なるため、購入する物件ごとに見積もりを確認しましょう。また、火災保険の契約期間は最長 5年となっており、更新時の保険料も含めて考えておくことが重要です（契約期間については、後段「諸費用の注意点」で詳しく解説します）。

参考文献・出典
（注4）チューリッヒ保険会社「火災保険の契約期間が10年から5年に短縮」：https://www.zurich.co.jp/fire/guide/10years/
（注5）国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（媒介報酬請求権および契約解除時の取り扱いに関する一般的な考え方）：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001258342.pdf

5．税金｜固定資産税・都市計画税の精算分、印紙税（電子契約なら非課税）

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。不動産売買では、引き渡し日を基準として売主と買主で日割り精算するのが一般的です。中古マンションでは、その年度の固定資産税・都市計画税の年税額を確認できるため、引き渡し日が決まれば、購入時に負担する精算額を事前に算出できます。購入前に不動産会社へ確認しておきましょう。 また、紙の不動産売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。2027年3月31日までの 軽減措置が設けられて おり、契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円超1億円以下の場合は3万円です（注3）。ローンを利用する場合は、紙の金銭消費貸借契約書（ローン契約書）にも別途印紙税がかかります。 いずれも電子契約で契約を締結した場合、印紙税はかかりません。電磁的記録は印紙税法上の「文書」に該当しないためです。

参考文献・出典
（注3）国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」：https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

6．ローン費用｜金融機関事務手数料、保証料、その他実費手数料

ローンを利用する場合、物件そのものの登記費用とは別に、ローン契約そのものにかかる費用があります。

金融機関事務手数料：借入額に一定割合を乗じる「定率型」と、あらかじめ決められた金額を支払う「定額型」などがあり、金融機関やローン商品によって異なります。

保証料：保証会社を利用するローンでは保証料がかかる場合があり、支払い方法によって金額が大きく異なります。一括前払い型（外枠方式）のほか、金利上乗せ型（内枠方式）もあり、保証料が不要な商品もあります。なお、保証会社が金融機関へ代位弁済しても、借入者本人の返済義務がなくなるわけではありません。

その他実費手数料：紙の金銭消費貸借契約書（ローン契約書）を作成する場合には、契約金額に応じた印紙税などが発生する場合があります。電子契約の場合は、電子契約に関する手数料が設定されている金融機関もあるため、あわせて確認しましょう。 ローンに伴う費用は金融機関や不動産会社、利用するローン商品によって異なるため、金利だけでなく、融資に伴って支払う費用の総額を事前に確認することが重要です。

7．その他1｜仲介手数料（仲介取引のみ）

売主から直接購入する場合は発生しませんが、仲介会社を通じて購入する場合は、売買価格が400万円を超える場合、 「物件価格の3％＋6万円＋消費税」で算出した額が上限の目安となる仲介手数料が発生します。取引形態による諸費用の違いは下記記事をご参考ください。

8．その他2｜不動産取得税（引渡し後に請求）

不動産取得税は、不動産を取得した際に一度だけ課税される都道府県税で、物件の引き渡し後、数ヶ月してから納税通知書が届く税金です。税額は購入価格そのものではなく、原則として固定資産税評価額をもとに計算されます。住宅やその敷地については一定の要件を満たす場合に軽減措置が適用されています。 物件の評価額や床面積、新築・中古などによって税額が異なるため、購入前に不動産会社や都道府県税事務所などで確認しておくと安心です。

投資用マンションの購入諸費用は、物件や取引形態、ローンの利用条件によって大きく異なります。新築マンションでは表題登記や管理準備金・修繕積立基金など、中古マンションでは仲介取引の場合に仲介手数料が発生するなど、必要な費用にも違いがあります。また、ローンを利用する場合は、金融機関の事務手数料や保証料、印紙税、不動産会社に支払う手数料等が加わる場合があります。一律に「物件価格の○％」と考えるのではなく、購入する物件と資金計画が決まった段階で、諸費用を含めた見積もりを確認しておくことが重要です。

③諸費用の注意点｜見落としやすい6つのポイント

諸費用は「金額の大小」だけでなく、契約条件によって内容が変わる部分があります。とくに次の6点は、実際に物件を検討する段階で確認しておきたいポイントです。

1．取引種別・取引形態によって諸費用が異なる

新築か中古か、売主から直接購入するか仲介会社を通じて購入するかによって、諸費用の内訳・総額は大きく異なります。とくに中古マンションを仲介で購入する場合は、仲介手数料が加わるため総額が高くなる傾向があります。詳しい比較は下記記事で解説しています。

2．現金・ローン購入で登記費用が異なる

ローンを利用する場合は、所有権の登記費用に加えて、抵当権設定登記の登録免許税や、抵当権設定登記に伴う司法書士報酬がかかります。現金購入であれば、この抵当権設定登記の費用は発生しません。

3．ローン費用は金利条件とセットで考える必要がある

事務手数料は安い方がいいと考えがちですが、ローン商品によっては、事務手数料などの初期費用と適用金利の条件が異なる場合があります。 同様に、保証料にも「一括前払い型（初期費用は大きいが総支払額は抑えられる）」と「金利上乗せ型（初期費用は抑えられるが総支払額は増える）」などがあり、初期費用と返済期間中の負担の仕方が異なります。目先の初期費用の安さだけで判断せず、金利・保証料・事務手数料を総合したトータルコストで比較することが重要です。

4．初年度の固定資産税・都市計画税の精算方法を確認する

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に対して1年分が課税される税金です。そのため、年の途中で物件を引き渡す場合、本来は売主がその年の税金を全額納めたうえで、引き渡し日などを基準に売主と買主の負担分を日割りで精算するのが一般的です。なお、この精算は法律上の制度ではなく、売買契約に基づいて行われます。 中古マンションでは、その年度の税額が分かっていれば、引き渡し日をもとに精算額を事前に確認できます。 新築マンションでは、完成時期などによって建物の固定資産税の取扱いや精算方法が異なる場合があるため、契約前に不動産会社へ確認しておきましょう。

5．火災保険（損害保険）の契約期間は最長5年間まで

火災保険の契約期間は、以前は10年を超える長期契約も可能でしたが、2015年10月から最長10年、2022年10月からは最長5年へと段階的に短縮されています。

時期	契約可能期間の上限
～2015年9月	10年を超える長期契約も可能
2015年10月の改定以降	最長10年
2022年10月の改定以降	最長5年

大規模な自然災害の増加により、保険会社が将来の損害を見積もりにくくなっていることが背景です。更新時には保険料や補償内容が変更される可能性もあるため、購入時だけでなく、将来の更新も見込んでおきましょう。

6．仲介手数料は「契約解除時の扱い」も確認する

仲介手数料（媒介報酬）は、仲介会社の媒介によって売買契約が成立した時点で発生するとされています。そのため、契約成立後に契約を解除した場合でも、一律に仲介手数料が不要になるとは限りません。

解除の事由	仲介手数料の扱い
住宅ローン特約による解除	所定の条件を満たして解除した場合、原則として返還される
手付解除	媒介契約や解除までの業務状況等によって異なる
違約解除	媒介契約や解除の経緯等によって異なる
合意解除	当事者間の合意内容や媒介契約等によって異なる

仲介手数料は、売買契約が解除されたからといって、必ずしも支払いが不要になるわけではありません。解除の理由や媒介契約の内容などによって取扱いが異なるため、契約前に解除時の仲介手数料の扱いについて確認しておきましょう。

諸費用は、物件や取引形態・ローンの利用条件・契約内容などによって、金額や取扱いが変わります。金額の大小だけでなく、こうした「どのような場合に費用が発生するのか」、「購入後や契約解除時に追加の負担が生じないか」まで確認しておくことが、想定外の出費を防ぐポイントです。

④諸費用チェックリスト＆よくある質問（FAQ）

【全10項目】諸費用チェックリスト

• 新築・中古、売主直接・仲介など、物件種別・取引形態による諸費用の違いを確認した
• 現金購入かローン利用かで、それぞれの場合に必要となる諸費用を確認した
• 登録免許税・司法書士報酬など、購入時に必要な登記費用を確認した
• 新築の場合は管理基金・修繕積立基金、中古の場合は修繕積立金の滞納など、管理組合に関する費用や状況を確認した
• ローンを利用する場合、事務手数料・保証料・抵当権設定登記などの費用を、適用金利とセットで比較した
• 固定資産税・都市計画税の精算方法と負担額を確認した
• 火災保険・地震保険の契約期間（最長5年）と保険料を確認した
• 売買契約・ローン契約にかかる印紙税と、 電子契約の可否を確認した（印紙税が不要になる場合がある）
• 仲介手数料や不動産取得税など取引条件や物件によって発生するその他の費用を確認した
• 物件を検討する段階で、不動産会社に諸費用の概算見積もりを依頼し、必要資金の総額を確認した

よくある質問（FAQ）

投資マンション購入の諸費用はいくらくらいかかりますか？

不動産投資の諸費用は、新築・中古、売主販売・仲介、現金購入・ローン利用などによって大きく異なるため、一律に「物件価格の○％」とはいえません。
仲介で購入する場合は仲介手数料、ローンを利用する場合は融資手数料や抵当権設定登記など、それぞれ追加で必要となる費用があります。
そのため、物件価格に対する割合だけで資金を準備するのではなく、購入を検討している物件ごとに不動産会社や金融機関へ諸費用の見積もりを依頼し、実際に必要となる総額を確認することをおすすめします。

諸費用のうち、新築マンション特有の費用は何ですか？

新築マンションでは、表題登記の費用が必要となるほか、物件によっては管理基金(管理準備金)や修繕積立基金などを一時金として支払う場合があります。
中古マンションでは、新たな表題登記は必要なく、新築分譲時のような一時金も購入時には発生しないケースが一般的ですが、修繕積立金の滞納の有無や、過去の大規模修繕の実施履歴・修繕積立金の残高、長期修繕計画、今後の値上げ・一時金徴収の予定などを確認することが重要になります。

不動産投資ローンの保証料は一括前払い型と金利上乗せ型、どちらがお得ですか？

資金計画や借入条件によって異なります。初期費用をできるだけ抑えたいなら金利上乗せ型、総支払額や毎月の返済額を抑えたいなら一括前払い型が向いています。
どちらが有利かは借入額や返済期間、適用金利、繰上返済の予定などによっても変わるため、保証料だけでなく、事務手数料や金利を含めた総支払額で比較しましょう。
なお、保証会社の保証を受けても借入者本人の返済義務がなくなるわけではない点にも注意してください。

不動産売買契約を電子契約にすると、印紙税はかからないのですか？

はい。電子契約で締結した場合、電磁的記録は印紙税法上の「文書」に該当しないため、印紙税はかかりません。
ローンを利用する場合の金銭消費貸借契約（ローン契約）についても、電子契約であれば印紙税はかかりません。

仲介手数料は、契約を解除したら返金されますか？

解除の理由や媒介契約の内容などによります。住宅ローン特約に基づいて所定の条件を満たして解除した場合であれば、仲介手数料は原則として返還されます。
一方、手付解除・違約解除・合意解除の場合は、売買契約が解除されても仲介手数料が必ず返還されるとは限りません。
契約前に、解除時の仲介手数料の取扱いについて仲介会社へ確認しておきましょう。

中古マンションを購入する場合でも、諸費用は新築の場合と同じくらいかかりますか？

いいえ、一概にはいえません。新築・中古だけでなく、売主から直接購入するか・仲介会社を通じて購入するかという取引形態によっても諸費用の内訳・総額は異なります。
とくに中古マンションを仲介で購入する場合は仲介手数料が加わるため、売主から直接購入する場合と比べて諸費用総額が高くなる傾向があります。
パターン別の違いは「マンションの種別や取引形態による諸費用の違いを徹底比較」で詳しく解説しています。

⑤まとめ

投資用マンションの購入時には、物件価格とは別に、物件費用・登記費用・管理組合に関する費用・損害保険・税金・ローン費用・仲介手数料・不動産取得税という8つのカテゴリーに分けられた諸費用がかかります。

必要となる費用や金額は、新築・中古、売主直接・仲介、現金購入・ローン利用などによって異なるため、一律に「物件価格の○％」と考えないことが重要です。また、ローンを利用する場合は、事務手数料・保証料は金利などをあわせて比較し、固定資産税・都市計画税の精算、火災保険の更新、仲介手数料、不動産取得税など、購入時だけでなく、その後に発生する可能性がある費用や条件まで確認しておきましょう。

物件を具体的に検討する段階では、不動産会社に諸費用の概算見積もりを依頼し、物件価格とあわせて必要となる資金の総額を把握しておくことが大切です。

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※本記事は公開時点で確認できる法令・制度に基づいて解説しています。これらは改正される可能性があるため、実際の売買や相続・贈与などの際は最新情報をご確認ください。