定期借地権付きマンションはお得？メリットやデメリットを詳しく解説

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マンション価格の高騰は依然として続いています。特に、都心や駅近の大規模マンションは需要の高さから販売価格が上昇しています。

しかし、たまに「定期借地権付きマンション」という物件を見かけたことがある方もいるのではないでしょうか。

定期借地権付きマンションは好立地であるにも関わらず、一般的なマンションより分譲価格が割安となっていることが少なくありません。経済面で魅力的に映りますが、「定期借地権」とは何か知らないまま購入すると、思わぬ失敗をする可能性があります。

この記事では、定期借地権や定期借地権付きのマンションの概要と、購入する際のメリット、デメリットについて解説していきます。

定期借地権とは

「定期借地権（略称：定借）」とは、建物を建てるために「定められた一定期間だけ土地を借りることができる権利」のことです。平成4年8月に施行された「借地借家法」により創設されました。

普通借地権との大きな違いは、契約期間の更新の有無にあります。

普通借地権の土地では、契約期間を更新することで、借主は長期間に渡って土地を借りることができます。

ただし、地主であっても正当事由が無い限り、契約更新の拒絶や土地の返還を要求することは困難です。そのため、契約更新時に借主とトラブルになることもあり、安心して土地を貸し出すのが難しいと言えます。

一方で、定期借地権には契約期間の更新はありません。借主は、契約期間が満了したら、原則として土地を更地にして地主に返還する必要があります。

一定期間経過すれば、更地になった土地が確実に戻ってくるため、普通借地権と比べて安心して土地を貸し出すことができます。

定期借地権には3つの種類があり、契約できる年数や利用目的の制限などが異なります。以下の表で確認していきましょう。

定期借地権付きマンションについて

続いて、定期借地付きマンションについて詳しく解説していきます。
一般的な土地所有権付きマンションとの違いも一緒に見ていきましょう。

定期借地権付きマンションとはどういうものか

定期借地権付きマンションとは、主に一般定期借地権によって借用した土地に建てられたマンションのことです。

定期借地権は、第三者へ譲渡したり貸したりすることが可能です。そのため、定期借地権付きマンションも同様に、売却や賃貸マンションとしての貸し出しを行うことができます。ただし、売却に関しては、借地権を譲渡することにあたるため、地主の承諾が必要になる場合があります。

定期借地権であるため、利用できる年数が決まっていることも特徴です。最近では、マンションの耐久性や長期間利用したいニーズが高まっているため、解体期間を含めて60年から70年程度の契約が多くなっています。

土地の所有権付きのマンションとの違いとは

一般的なマンションには、所有者や区分所有者に「建物や土地の所有権や地上権」があるため、利用期間に制限はありません。

しかし、定期借地権付きマンションには、所有者や区分所有者に土地所有権はありません。購入できるのは、あくまでマンション部分の所有権のみです。

土地を借りていることから、地主に地代を支払わなければなりません。契約期間が満了したら土地を更地にして地主に返還しなければならないため、マンションを解体する必要もあります。

一方で、一般的に分譲価格や流通価格は相場の2～3割と安く、立地条件に優れた物件も多いです。中には、都心の好立地にある物件も多いです。

定期借地権付きマンションを購入するメリットとは

定期借地権付きマンションには、一般的なマンションにはない魅力があります。
ここでは、定期借地権付きマンションのメリットについて見ていきましょう。

土地購入が無いため、割安で購入できる

定期借地権付きマンションは、土地の取得費用が不要です。そのため、建物と土地の両方を購入する一般的なマンションと比べると、相場より割安で購入できる傾向にあります。

立地条件や築年数、マンションのグレードによっては、毎月の地代や購入の際の諸費用と合わせても、一般的なマンションを購入するより総額を抑えることが期待できます。

ただし、最近の定期借地権付きマンションは利用期間が長くなっていることもあり、価格差が以前より縮まっている点には注意が必要です。特に、都心部のグレードの高いマンションは、定期借地権付きでも相応の値段になっています。

購入する際は、一般的なマンションと価格や利用条件などバランスよく比較しながら、慎重に検討しましょう。

好立地な物件が多い

定期借地権付きマンションは、都心や駅の近くなど、利便性や立地が良い場所に建てられていることが多いです。

定期借地権の土地は、基本的に地主が手放したがらない好立地な土地であるからです。中には、学校や公的機関などが建てられていたケースも少なくありません。

ただし、定期借地権が新設されて間もない1990年代に建てられた物件は、必ずしも立地条件が良いとは限らないため、注意が必要です。

土地の固定資産税・都市計画税が不要

定期借地権付きマンションは土地の所有権を持たないため、土地の固定資産税・都市計画税は発生しません。マンションの所有者が負担するのは、建物にかかる税金のみとなります。

好立地な物件は、土地の価格が高額な傾向があるため、本来であれば税負担も重くなりやすいです。しかし、定期借地権付きマンションでは土地にかかる税は納めなくてよいため、好立地なマンションに比較的軽い税負担で保有することが可能になります。

定期借地権マンションのデメリットや注意点とは

定期借地権付きマンションを購入する際は、デメリットにも注目しておく必要があります。

中には、一般的なマンションには無い注意点もあるので、これから解説することも頭に入れて購入を判断するようにしましょう。

期間満了時に必ず解体しなければならない

定期借地権付きマンションは、期間が満了したら必ず解体して土地を返還しなければなりません。
そのため、入居者は住み替えが必要になりますし、マンション所有者にとっても子や孫に財産として残すことができません。

また、解体までの残存期間が残り短いマンションである場合、次の買い手にとって利用期間が制限されるため、売却が難しくなります。売却も考えている方は、次の買い手も長く利用できるように、残存期間が長いうちに売却する必要があります。

定期借地権付きマンションを売却する際は、借地権売却の取引実績が豊富な不動産会社に依頼することがおすすめです。独自のノウハウやネットワークがある可能性があります。

なお、契約期間が満了した定期借地権付きマンションの事例はまだありません。将来の法改正によっては状況が変化する可能性もあるので、将来の不確実性も考慮しておきましょう。

借地費用や解体費用が必要となる

定期借地権付きマンションは地代を支払う義務があることについては解説しましたが、それ以外にも一般的なマンションには無い出費があります。

まず、定期借地権付きマンションを購入した際の借地費用として、保証金や一時金（土地権利金、前払い賃料など）が必要になります。

一般的に、保証金は期間満了後に無利息でマンションの所有者に返還されますが、土地権利金や地代の前払い金として支払われた一時金は返還されません。前払い賃料に関しては、地代の一部あるいは全部を支払うことになります。
なお、前払い賃料で地代の全部を支払った場合、毎月の地代支払いは不要になります。

借地費用の他に必要となるのが、マンションの解体費用です。定期借地権付きマンションは最終的に解体しなければなりませんが、解体費には大きな費用が掛かります。そのため、定期借地権付きマンションを購入する際に解体準備金を、さらに解体積立金を毎月支払う必要があります。解体費用は物件によって幅が大きいです。

購入費用を抑える目的で定期借地権付きマンションを選ぶ際は、分譲価格だけでなく借地費用や解体費用も確認し、一般的なマンションの維持費とも比較して検討しましょう。

土地の費用にかかる住宅ローン控除は適用外になる

一般的なマンションを住宅ローンで購入する場合、一定期間所得税や住民税が控除される住宅ローン控除があります。

しかしながら、定期借地付きマンションを購入する際、住宅ローンを借りて土地の賃料を前払いした場合、住宅ローン控除が適用されません。これは、あくまで借地権の賃料の先払いであり、土地そのものを購入するわけではないため、控除の対象とならないからです。

ただし、土地にかかる費用が全て住宅ローンの対象外になるかはケースによって異なるため、購入の際に税務署で確認することをおすすめします。

中古の場合、残存期間の影響が大きい

中古の定期借地権付きマンションは、利用期間が必然的により短くなります。

利用期間が短い場合、資産価値にも著しく影響する可能性があります。特に、残りの利用期間が35年未満の物件は、注意が必要です。

これは、ローンの返済期間を残存期間より長く設定できないことが影響していると考えられます。ローンを組む方の多くは返済期間を35年として、少しでも月々の返済額を低くしておきたいからです。
しかし、残存期間が短い場合は返済期間を短くせざるを得ず、結果的に月々の返済額も高くなってしまいます。

加えて、利用期間が短いと担保価値も長く続かないため、中古の場合は金融機関からの融資自体が受けられない場合があります。

中古の定期借地権付きマンションを購入する際は、将来の売却も考え、残存期間が40年以上あると安心できるでしょう。

まとめ

定期借地権付きマンションは、一般的なマンションと比べると分譲価格が安いことが多いですが、それのみで購入を判断することは危険です。地代や借地費用、解体準備金といった特有の出費があるため、一般的なマンションにかかる維持費と比較しながら購入を検討することが、失敗を防ぐカギになります。

特に、中古の物件を購入する際は、残存期間に注意が必要です。残存期間が短いと、売却先や賃貸運営に利用できる期間に制限がかかります。資産価値も急激に低下する恐れがあるため、売却価格や賃料にも影響が出ることが考えられます。

しかし、好立地なマンションが多く購入費用も割安であるため、条件によってはお得な購入ができるかもしれません。定期借地権付きマンションを購入する場合は、地代や解体費用、残存期間を総合的に計算し、将来を見据えて購入するようにしましょう。