インカムゲインとキャピタルゲインの違いは？今実践すべき投資戦略

投資においては、インカムゲイン(運用益)とキャピタルゲイン(売却益)という2つの利益の形が存在します。どちらを狙うかは投資家の目的や市況、選択する投資手段によって異なり、それぞれに適した戦略や投資商品選びが重要です。

「不動産投資はインカムゲインとキャピタルゲイン、どちらを優先的に狙えばいいのか」——投資戦略を考えるうえで欠かせない視点です。

結論から言うと、現在のように金利上昇・インフレが進む局面では、「インカムゲインとキャピタルゲインのどちらを優先するか」だけでなく、将来的に家賃と資産価値の双方に上昇余地がある物件を選ぶことが重要です。マイナス金利政策が続いていた数年前まではインカムゲイン狙いの不動産投資が主流でしたが、金利のある時代へと転換した現在は、借入金利や物価、管理・修繕コストなどの上昇も踏まえて、将来的に賃料を引き上げられる余地があるかという視点が、これまで以上に重要になっています。 賃料の上昇は毎月の収益を高めるだけでなく、不動産の収益力を高め、将来の売却価格を支える要因にもなります。

本記事では、インカムゲイン・キャピタルゲインそれぞれの特徴を整理したうえで、家賃収入と資産価値の双方を見据え、今の市場環境ではどのような物件を選ぶべきかを具体的に解説します。将来的な資産形成や安定収入を見据えた不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

この記事でわかること

• インカムゲインとキャピタルゲインの違いと、それぞれのメリット・リスク
• 金利上昇・インフレが進む現在、不動産投資で重視したい「賃料上昇力」
• 家賃と資産価値の双方に上昇余地がある物件の条件
• 物件選びに役立つ投資戦略チェックリストとよくある質問

インカムゲインとは

インカムゲインとは、資産を保有することで継続的に得られる収益のことで、「運用益」とも呼ばれます。

不動産投資では主に家賃収入を指します。例えば、自身が保有する家賃10万円のワンルームマンションに入居者（借り手）が実際に住んでいる場合、毎月得られる10万円の家賃収入がインカムゲインにあたります。ただし、この10万円がそのまま利益として手元に残るわけではなく、実際には管理費や修繕費、税金、ローン返済などの支出があります。 入居が継続すれば定期的な家賃収入を得られることが、インカムゲインを目的とした不動産投資の特徴です。

インカムゲインのメリット

• 入居者がいる間は、毎月継続して家賃収入を得ることができる。
• 長期保有を前提とするため、短期的な価格変動に一喜一憂しにくい。
• 安定した家賃収入が見込める物件であれば、ローンを活用した場合でも、その家賃収入を毎月の返済原資に充てることができるため、自己資金をあまり使わずに資産形成を進めることができる。

インカムゲインの税務上の扱い

家賃収入は「不動産所得」として、必要経費（管理費・修繕費・減価償却費・ローン利子等）を差し引いた金額に、給与所得等と合算した累進税率（総合課税）が課されます。所得が多いほど税率が上がる点は、後述するキャピタルゲイン（分離課税）との大きな違いです。

キャピタルゲインとは

キャピタルゲインとは、保有している資産を売却することで得られる利益のことで、不動産投資では、物件を購入時よりも高い価格で売却した際に得られる「売却益」を指します。再開発やインフラ整備、人口・世帯数の変化、賃貸需要の高まりなどによって不動産価格が上昇すれば、売却時にキャピタルゲインを得られる可能性があります。 例えば3,000万円で購入した物件を4,000万円で売却した場合、単純な価格差は1,000万円です。ただし、実際の利益や税務上の譲渡所得を計算する際には、購入・売却にかかった費用や建物の減価償却なども考慮する必要があります。

キャピタルゲインのメリット

一度の取引で大きな利益を得られる可能性があることです。保有期間中に物件の資産価値が上昇すれば、売却によってまとまった利益を得られる可能性があります。とくに再開発やインフラ整備、賃貸需要の拡大などによってエリアや物件の価値が高まれば、売却価格の上昇も期待できます。

キャピタルゲインの注意点

市場環境や金利動向によって、想定通りに値上がりするとは限らない点は注意が必要です。

短期（所有期間5年以下）で売却すると譲渡所得に対する税率は39.63%となります。長期（所有期間5年超）の場合は20.315％です。 所有期間は売却した日ではなく、譲渡した年の1月1日時点で判定される点に注意が必要です。

例：2021年6月に購入した物件を2026年6月に売却しても、2026年1月1日時点では所有期間5年以下のため短期譲渡所得として扱われます。（注1）

参考文献・出典
（注1）国税庁 タックスアンサー No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm ／ No.3211「短期譲渡所得の税額の計算」

具体例で見るインカムゲインとキャピタルゲイン

インカムゲインの例：家賃月10万円の区分マンションを保有した場合、年間の家賃収入（インカムゲイン）は120万円です。ここから管理費・修繕積立金・ローン利子等の必要経費を差し引いた金額が、実際の収支を考えるうえで重要になります。この「投資額に対する収益の割合」を示す指標が利回り（表面利回り・実質利回り）で、物件を比較する際の基本的な判断材料になります。

キャピタルゲインの例：5,000万円で購入した区分マンションを、再開発や賃貸需要の高まりなどを背景に6,000万円で売却できた場合、単純な価格差は1,000万円です。ただし、実際の売却益や税務上の譲渡所得を考える際には、取得費や売却時の諸費用、建物の減価償却なども考慮する必要があります。

インカムゲインとキャピタルゲイン 比較表

インカムゲインは「継続的な家賃収入」、キャピタルゲインは「売却時の値上がり益」に特徴があります。現在のような金利上昇・インフレ局面では、どちらか一方を重視するのではなく、賃料を引き上げても需要が見込め、家賃収入と将来の資産価値の双方に上昇余地がある物件を選ぶことが重要です。

今、実践すべき戦略｜家賃と資産価値の双方に上昇余地がある物件を選ぶ

結論として、現在の不動産投資はインカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）のどちらか一方を軸に据えるのではなく、将来的に家賃と資産価値の双方に上昇余地がある物件を選ぶことが重要です。

マイナス金利政策が続いていた数年前までは、低い借入コストを追い風にインカムゲイン狙いの不動産投資が考えやすい環境でした。しかし、日本銀行が段階的な利上げを進める「金利のある時代」に転換したことで、借入金利や物価、管理・修繕コストなどの上昇も踏まえた物件選びが、これまで以上に重要になっています。

そこで注目したいのが「賃料上昇力」です。賃料を引き上げても入居者がついてくるだけの需要がある物件であれば、家賃収入の増加が期待できるだけでなく、物件そのものの収益力が高まり、将来の資産価値を支える要因にもなります。

上記データを見ていただくと分かる通り、区分マンションにおいては特に不動産価格の上昇傾向が顕著です。

価格上昇の要因はさまざまですが、近年では都心における再開発計画の進行や外国人投資家からの需要、建築費・人件費の上昇など、複数の要因が不動産価格に影響しています。一方で、不動産価格が上昇しているからといって、すべての物件が今後も同じように値上がりするとは限りません。価格が上昇している局面だからこそ、「さらに価格が上がるか」だけではなく、その価格を支える賃貸需要や賃料の上昇余地があるかを見極めることが重要です。

そのため、これからの物件選びでは、現在の家賃収入や将来の値上がり期待だけを個別に見るのではなく、「賃料を引き上げても需要がついてくるか」という視点が重要になります。こうした条件を満たす物件であれば、保有中のインカムゲインと、売却時のキャピタルゲインの双方を視野に入れた資産形成につながります。

家賃と資産価値の双方に上昇余地がある物件の条件

• 都心・駅近など、将来にわたって賃貸需要が見込め、賃料を引き上げても需要がついてくるエリア
• 再開発や交通インフラの整備など、将来的な需要の拡大が期待できる立地
• 管理状態が良好で、長期的に物件の競争力や資産価値を維持しやすい物件

「家賃と資産価値の双方に上昇余地があるか」——これが、現在の市場環境で重視したい物件選びの視点です。 どちらか一方だけを見るのではなく、賃料を引き上げても需要が維持できる物件を選ぶことで、保有中の家賃収入の増加と、将来の資産価値の維持・上昇の双方を視野に入れることが重要です。

物件選びに役立つ投資戦略チェックリスト

• 自分の投資目的（老後資金・資産形成・資産の入れ替え等）を整理した
• 現在の家賃収入だけでなく、将来的な賃料の維持・上昇余地を確認した
• 賃料を引き上げても入居需要が見込めるエリア・物件か確認した
• 物件の立地が長期的に賃貸需要を維持できるか確認した
• 再開発や交通インフラなど、将来の需要・資産価値に影響する要因を確認した
• 管理状態や修繕状況など、長期的な物件の競争力を確認した
• 短期売却（所有期間5年以下）と長期売却（5年超）で税率が異なることを理解した
• 金利上昇がローン返済や物件価格に与える影響を確認した

よくある質問（FAQ）

不動産投資ではインカムゲインとキャピタルゲイン、どちらを優先すべきですか？

どちらか一方を優先するのではなく、家賃収入と将来の資産価値の双方を見据えて物件を選ぶことが重要です。
とくに金利上昇・インフレが進む環境では、賃料を引き上げても入居需要が見込める物件であれば、家賃収入の増加だけでなく、物件の収益力が高まり、将来の資産価値を支える要因にもなります。

不動産を売却して利益（キャピタルゲイン）が出た場合、税金はどうなりますか？

土地・建物の譲渡所得には、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は20.315%、5年以下の場合は39.63%の税率が適用されます。
短期間での売却は税負担が大きくなるため、売却時期を検討する際には所有期間にも注意が必要です。

長期保有を前提にインカムゲイン(家賃収入)を重視する場合、どんな物件を選べばよいですか？

都心・駅近など、長期的に安定した賃貸需要が見込めるエリアの物件が向いています。特に都心部では単身世帯の割合が高く、持ち家率が低い傾向にあるため、社会人や学生などの単身者を主な入居者とする、ワンルームなど1人暮らし向けの物件は、継続的な賃貸需要が期待できます。
そのため、通勤・通学に便利な駅や路線、駅からの距離に加え、1人暮らしに適した間取りや広さ、セキュリティ・宅配ボックスなど、単身者のニーズに合った設備を備えているかも重要なポイントです。
また、現在の空室リスクの低さだけでなく、将来的に賃料を維持・引き上げても入居需要が見込めるかという視点も重要です。

まとめ

不動産投資では、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」という2つの利益構造を理解したうえで、家賃収入と将来の資産価値の双方を見据えて物件を選ぶことが重要です。特に、金利上昇やインフレが進む現在の環境では、現在の家賃や物件価格だけでなく、将来的に賃料を維持・引き上げられる余地があるか、そして賃料が上昇しても入居需要が見込めるかという視点が、これまで以上に重要になっています。

例えば、都心・駅近など賃貸需要が強い区分マンションであれば、長期的な家賃収入が期待できるだけでなく、賃料の上昇によって物件の収益力が高まり、将来の資産価値を支える要因にもなります。さらに再開発や交通インフラの整備などによって将来の需要拡大 が期待できるか、建物の管理状態が良好かといった点も確認しておきたいポイントです。

中長期で資産形成を目指すなら、「インカムゲインかキャピタルゲインか」という二者択一ではなく、将来にわたって需要が見込め、家賃と資産価値の双方に上昇余地がある物件かどうかを見極めることが成功への第一歩となります。

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※本記事は公開時点で確認できる法令・制度に基づいて解説しています。これらは改正される可能性があるため、実際の売買や相続・贈与などの際は最新情報をご確認ください。