不動産投資をこれから始める方も、既に始めている方も、そのきっかけとなるのは直接営業や単発広告がほとんどです。ですが、限られた情報の中で不動産投資を始めてしまい、「思わぬ失敗をしてしまった…」というケースは珍しくありません。
不動産投資には「新築/中古」「地方/都心」「区分/一棟」「一部屋単位/一口単位（小口化不動産）」「マンション/アパート」など、様々な選択肢があります。
それぞれに異なるメリット・デメリットがあるため、「投資の目的」「リスクの許容度」「運用期間」「時代背景」などによって、適した不動産投資の選び方も人それぞれです。そのため、不動産投資の対象となる物件が「あなたに向いているかどうか？」を見極めることが重要です。
しかし、不動産会社によっても、「新築のみ」「中古のみ」のように扱う物件に偏りがあったり、提案力や対応力に大きな差があったりするため、自分が納得できる不動産投資に出会うのは簡単ではありません。
だからこそ私たちは、初めての不動産投資の相談やセカンドオピニオンが受けられる場所として、「スクエア相談室」を設立しました。
この記事では、老舗総合不動産企業の運営の下で、40年以上に渡り物件開発・賃貸・建物管理・仲介を行ってきた私たちが、不動産投資でよくある失敗例を紹介しながら、スクエア相談室の役割についてお伝えして参ります。
よくある不動産投資の失敗例５選
不動産投資は資産運用として人気の手段の1つですが、よく知らないまま始めてしまい、以下のような失敗に繋がるケースが後を絶ちません。
購入後に入居者が決まらない
不動産投資で最も多い失敗が、「購入した物件に誰も住まず、家賃収入が得られない」というケースです。いくら「高利回り」と謳われている物件でも、賃貸需要が少ない立地であれば、空室が続いてローン返済などの支出だけがかさみ、キャッシュフローが赤字に陥ります。
購入後の支出を把握できていない
不動産投資で発生する支出は「購入物件のローン」だけでなく、「管理費や修繕積立金」「固定資産税等の税金」「入居者入れ替え時や経年劣化による修繕費用のオーナー負担分」など、様々な項目があります。
これらの支出を事前に把握していなければ、「購入後に想定外の支出が発生した」「物件選びの際に比較すべきポイントを見落としていた」などの後悔に繋がるケースが多いのです。
出口戦略がない
不動産投資は、「インカムゲイン（家賃収入）」と「キャピタルゲイン（売却益）」の両立によって高い資産価値が実現されます。
ですが、購入時に「売却＝出口を想定していなければ、賃貸需要の変化や老朽化の影響により「収益が得られず売却もできない」という負債化した物件を抱え続けるケースがあるのです。
高利回り物件に潜む落とし穴
不動産投資を検討する際、多くの方は投資効率を示す「利回り」に注目しますが、「高利回り＝優良物件」とは限りません。
利回りは、「年間家賃収入÷物件価格」の式で計算されるため、価格が安い物件ほど高利回りに見える特徴があります。
ですが、価格が安い物件は、
- 賃貸需要が少ない立地に建っている
- 周辺に競合物件が多く、入居者を確保しにくい
- 築年数が古く、設備や間取りが現代のニーズに合わない
などの問題を抱えている場合が多くあります。そのため、安さや利回りだけで判断すると、収益化が難しく資産価値も低い物件を購入してしまい、不動産投資に失敗するリスクがあるのです。
サブリースの仕組みによる失敗
サブリースとは、オーナーが物件をサブリース会社（賃貸会社等）に一括で貸し出し、その会社が入居者に転貸する仕組みのことです。
- サブリース会社は、「オーナーから借り上げる賃料と入居者に転貸する賃料の差額によって収益を得る
- オーナーは、サブリース会社が支払う一定額の借上賃料によって収益を得る
という構造であり、「借上賃料＜転貸賃料」という前提で成立しています。
このため、保証賃料は転貸賃料よりも1～2割程度低く設定されますが、オーナー側にも物件の管理や運営の手間が不要になり、安定した収入源を確保できるメリットがあるのです。
一方、物件の収益化に失敗すればサブリース会社は赤字となるため、
- 一方的に借上賃料の減額を通告される
- 借上賃料の支払いが滞る
- 最悪の場合、会社が倒産して借上賃料の回収が事実上不可能になる
などのトラブルに繋がるリスクがあります。
過去には、サブリースの失敗でローンだけが残り、オーナーが自己破産する事例も起きています。
こうした背景から、入居率や家賃相場を無視して、「空室リスクなし」「〇〇年間家賃保証などを謳っているサブリースには警戒しなくてはいけません。サブリースを活用して不動産投資を成功させるには、サブリース会社の手腕が不可欠であるため、物件の管理体制・経営基盤・運用実績などを慎重に見極めることが重要です。
スクエア相談室はこのような方からの相談を受けています
不動産投資は、最初に「どのような物件を、どんな目的で買うか？」によって、その後の運用や成果が大きく変わります。だからこそ、スタートラインでは、入念な相談と情報収集を行うことが大切です。
「スクエア相談室」は、以下のような方からの購入相談を受け付けております。
- 不動産投資に興味はあるが、何から始めるべきなのか分からない
- 現在、購入を検討している投資用不動産について、第三者からのアドバイスが欲しい
- 相続税対策として不動産を活用したいが、選ぶべき物件について悩んでいる
- 既に不動産投資をしているが、今後の運用について相談したい
不動産投資の方向性の整理、購入すべき物件の選定、ローンなどの資金計画の作成、金融機関の斡旋などを行っています。
お客様の希望に合わせて、「新築/中古」「区分/一棟「一部屋単位/一口単位（小口化不動産）」など幅広い物件を取り扱っているので、初めての方でも気軽にご相談ください。
不動産投資を成功させるためのポイントとは？
不動産投資を成功させるためには、物件のスペックや数字だけでなく、以下の「5つの視点」と「3つのフィルター」にも注目して判断することが大切です。不動産投資をこれから始める方も、投資を次のステップに進めたい方も、一度以下のポイントを整理してみましょう。
不動産投資の選び方：5つの視点
- 購入する時期
- 物件のエリアや立地
- 物件の種類や仕様
- 販売会社の信頼性
- ローンの組み方などの買い方
これら5つの視点を丁寧に検討すれば、不動産投資の仕組み全体をあなたの希望に合った形で実現することが可能になります。
不動産投資の戦略の立て方：3つのフィルター
- エリアごとに進む物件の賃貸需要や価格の「二極化」を把握できているか
- 「国際化」に対応して、海外の投資家や居住者をターゲットにできているか
- 物件設備や管理会社の「デジタル化」に対応できているか
昨今では、不動産投資を戦略的に行うためには、これら3つの視点から市場の変化に注目することが求められています。
まとめ
不動産投資は、物件選び・購入する時期・資金計画などの様々な要因によって、その後の成果が大きく左右されます。そのため、あなたにとって何が最適な不動産投資となるかを見極めるには、専門的な知識と視点が不可欠です。
「何から始めればいいか分からない」「自分に合う物件を知りたい」
そんな不安や疑問をお持ちなら、客観的な視点から専門的なアドバイスができる「スクエア相談室」などを活用するのも１つの方法です。
スクエア相談室は、「新築/中古」・「区分/一棟」・「一部屋単位/一口単位（小口化不動産）」などの幅広い物件を取り扱っており、投資目的や希望条件、ライフプランに応じて、あなたが納得できる不動産投資と出合うための良きパートナーになることを目指しています。
40年以上にわたり多様な事例と向き合ってきた私たちに、まずはお気軽にお話をお聞かせください。
