【ローンを活用した不動産投資のメリット】
・分散投資ができる
・団体信用生命保険（団信）を活用できる
・今後のインフレ対策になる
不動産投資に興味はあっても、「預貯金が少ない自分にできるのだろうか？」という不安を抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。不動産投資というと「まとまった資金が必要」と思われがちですが、実は頭金を抑えて始めることも可能です。
本記事では、少額の初期費用でも不動産投資をスタートできる理由や、ローンを活用するメリット、注意点、審査のポイントまでをわかりやすく解説します。さらに、預貯金と不動産投資のどちらを選ぶべきかという視点からも、将来に向けた資産形成のヒントをお伝えします。
不動産投資に必要な頭金は？ローンを活用するメリットや注意点
不動産投資を始めるにあたり、「頭金はどれくらい必要か？」という疑問を持つ方も多いと思います。新築マンションの場合、手付金のみであれば頭金10万円ほどから投資を始めることが可能だといわれています。
ただし、ローンを活用した不動産投資を行う場合は注意しなければならない点もあります。詳しく見ていきましょう。
ローンのみで不動産投資を行うには
不動産投資ローンには物件価格や担保評価額をもとにした「融資額の上限」があります。例えば、新築マンションの場合は物件価格の100％まで融資を行う金融機関が多く、ローンのみで購入できるケースが一般的です。そのため、現在の預貯金額に不安がある方でも、適切な物件を選べば少額の初期費用で投資をスタートすることができます。
一方で、中古物件や地方エリア、相場と比べて割高な物件などは融資上限が100％を下回る(担保評価が物件価格を下回る)ケースもあり、その場合、差額分の頭金が必要になることもあります。
こうした物件に対する金融機関の担保評価は将来の売却や資産価値にも影響するため、物件選びの判断材料としても重要です。
ローン活用のメリット
不動産投資において、ローンを活用する最大のメリットは、少額の自己資金で物件を取得できる点です。
例えば現金購入は金利の影響を受けにくく、返済リスクがないというメリットがあり、資金に余裕がある場合は選択肢に入る投資手段です。ただし、限られた資金で投資する場合は自己資金を多く投じることになるため、他の投資との両立が難しくなる側面もあります。
ローンの場合は一度の投資金額が少ないため、分散投資が可能になるという利点があるといえるでしょう。
さらに、ローンには団体信用生命保険（団信）が付帯されることが多く、契約者に万が一のことがあった際にはローン残債が完済される仕組みになっています。結果として、家族に資産を残せる保険的な役割も果たすことになります。
ローンは金利の影響を受けやすいものの、現在はまだ低金利が続いており、借入による投資がしやすい環境にあります。今後さらにインフレが進んで不動産価格が上昇する局面では、ローンを活用して取得した資産の価値が相対的に高まる可能性があります。早いうちに不動産を取得できれば、資産形成において有利に働くことも期待されるでしょう。
ローン活用の注意点
先ほど「頭金10万円で不動産投資を始められる」と説明しましたが、厳密にはローンの頭金とは別に諸費用（登記費用、金融機関手数料、損害保険料など）が必要になります。
物件によっては諸費用の借り入れも可能なケースがありますが、金融機関や不動産会社の方針によって条件は異なります。事前にローンの適用対象を確認しておくことも重要です。
不動産投資に必要な頭金、諸費用に関しては以下の記事をご参照ください。
不動産投資ローンの審査項目
不動産投資を検討する際、特に預貯金額が少ない場合はローン審査に通るのか不安を感じる方も多いでしょう。
ローン審査において金融機関が重視するのは、「貸したお金を確実に回収できるかどうか」です。そのため、投資対象となる物件の収益性に加えて申込者の返済能力や信用力も重要な判断材料となります。
以下に、不動産投資ローンでチェックされる主な審査項目を紹介します。
年齢
多くの金融機関では、ローン契約時の年齢が60歳未満であることが条件となっています。
これは、多くの金融機関がローンの契約条件として団体信用生命保険（団信）への加入を義務付けていることと関係しています。多くはローン返済期間中のリスクが高くなる60代以上は、不動産投資ローンの開始年齢として融資対象外となるケースが多いです。
属性
収入が安定しており、返済計画が立てやすい会社員や公務員は、審査において有利とされます。
一方、収入の変動幅が大きいとされる自営業やフリーランスの場合は、ある程度収入があっても慎重に判断される傾向があります。
勤続・事業年数
勤続年数が3年以上であると、職業の安定性が高く評価されやすくなります。
自営業の場合も、開業から一定年数が経過していると信用度が増します。
年収
年収に応じて融資可能額の上限が決まるため、一定の収入が必要です。
一般的には年収500万円以上が一つの目安とされることが多いですが、物件や金融機関、契約者の属性によって基準は異なります。自営業など収入が不安定な方や勤続年数が短い方は通常の基準よりも高い収入があると安心です。
既存借入
自宅の住宅ローンや自動車ローンといった既存の借入が多い場合は、返済能力に対する評価が下がる可能性があります。
返済比率（年収に対する年間返済額の割合）もチェックされるため、ローン申請前に他の借入状況を整理しておくと良いでしょう。一般的には適正な返済比率(年収に対する年間返済額の割合)は年収の30～35％程度といわれています。既存借入も含めてこれらの基準を超えないよう計算しましょう。
預貯金と不動産投資、どちらを選ぶべきか
将来の生活資金をどのように準備するかを考えるうえで、「預貯金で貯めるべきか」「投資に回すべきか」と迷う方も多いのではないでしょうか。
特にこれから資産形成を始める段階の方にとっては悩みどころとなるポイントです。ここでは、預貯金と不動産投資それぞれのメリットを整理してご紹介します。
預貯金のメリット
預貯金の最も大きいメリットはほとんどのケースにおいて元本が保証されている点です。万が一金融機関が破綻するような場合でも、「ペイオフ(預金保険)保険制度によって1,000万円までは保護されるため、安心して資産を保有できます。
また、必要なときにすぐ引き出せる資産としての流動性の高さも大きな魅力です。特別な知識や準備がなくても始められるシンプルさも、預貯金ならではの利点だといえるでしょう。
不動産投資のメリット
不動産投資は資産を「運用する」ことに重点を置く選択肢です。物件を保有している限り、毎月安定した家賃収入を得られるため、長期的なキャッシュフローの確保につながります。
加えて、不動産はインフレに強い資産とされており、物価が上昇する局面においても資産価値の目減りを抑えやすいという特徴があります。利回りがほとんど期待できず、取り崩しによって資産が目減りしていく預貯金とは異なり、不動産は「資産を減らさずに不労所得を得られる」点でも優れています。
人生100年時代と呼ばれる現代においては、長期的な生活資金の確保がより重要になってきています。そうした背景からも、将来にわたって収益を生み出し続ける不動産投資は、老後の資産形成や生活の安定を見据えた選択肢として注目されているのです。
まとめ
不動産投資は、「預貯金が少ないと始められない」と思われがちですが、実際には頭金を抑えてローンを活用することで、比較的少ない自己資金からでもスタートできる可能性があります。
さらに、団体信用生命保険の付帯やインフレ時の資産防衛といったローン活用ならではのメリットもあり、長期的な資産形成の手段として有効です。ローンの審査では年齢・年収・勤続年数といった要素を総合的に評価されるため、利用前にご自身の状況をチェックしておくことをおすすめします。
将来のために預貯金を積み立てるのも一つの手ですが、長寿化が進む時代においては、「お金を持っていること」以上に、「お金が入ってくる仕組みを持っていること」が重要になります。不動産投資は、その仕組みを作る一つの手段になり得ます。
預貯金だけでなく、収益を生む資産の活用も視野に入れながら、これからの資産設計を考えていきましょう。
