不動産投資初心者向け講座

なぜ自分でやらない?~不動産投資営業マンの投資実績【九段編】~

不動産投資会社に勤めていると、お客様や友人から「自分で投資用物件を持たないの?」と質問を受ける機会は非常に多いです。

実は、不動産投資会社の属性(銀行など融資する側からの評価)はあまり高くなく、ローンを組めずに投資したくてもできないケースは少なくありません。
そのため、どんなに良い物件でもなかなか自身では投資用物件を持てないという現実があります。

ただ、不動産投資会社に勤める営業マンであっても、投資用物件を持つことは不可能ではなく、クレアスライフに勤める社員の中にも、自身で投資用物件を保有している人間は多くいます。

その中でも、クレアスライフで取り扱っている物件を3室保有し、4室目を購入したばかりという営業部課長の秋葉に、物件を保有した経緯や当時の状況、現在の収益情報などを話してもらうことにしました。

最終回となる第四弾は、4室目の物件についてご紹介していきます。

第一弾から第三弾はこちら!

第一弾:なぜ自分でやらない?~不動産投資営業マンの投資実績【文京白山編】~
第二弾:なぜ自分でやらない?~不動産投資営業マンの投資実績【千歳烏山編】~
第三弾:なぜ自分でやらない?~不動産投資営業マンの投資実績【大森編】~

【目次】

1.物件購入までの経緯
2.購入した物件について
3.ローンについて
4.今後の予定と不動産投資を始める人へのアドバイス
5.まとめ

1.物件購入までの経緯

お父様が賃貸業を営んでいたことから、元々不動産投資に興味があった秋葉は、入社4年目に1室目の文京白山の物件を購入し、その1年半後に2室目、さらに1年後に3室目を購入しています。

今回は、4件目の物件購入に至る経緯から確認していきます。

―― 4件目も3件目までと同シリーズのマンションを購入していますが、同シリーズでの購入にはメリットがあるのでしょうか?

秋葉 管理会社をまとめられることがメリットだと思います。管理会社には賃貸管理会社と建物の管理会社がありますが、賃貸管理会社をひとつにできるので、何かトラブルがあったときの連絡先が1カ所で済み、管理が楽で助かっています。

ただ、建物の管理会社は組合の意見で決めるので、自分では決められません。2件がクレアスライフのグループ会社、2件が他社で管理しているので連絡の手間は増えてしまいますが、管理方法を比較できるので勉強になっています。

―― 同シリーズということ以外に、4件目の購入の決め手になったポイントは?

秋葉 今回の物件はクレアスライフが開発したマンションで、私が所属する営業部でたまたま同じマンションを販売した経験があったので、馴染みがある土地でした。もちろん今は他社が販売を担当しているので、自社物件扱いにはなりません。
⇒私が購入した販売会社は他社になりますので、自社物件扱いではありません。

マンション自体は靖国神社の後ろ、法政大学の近くにあり、たくさんの企業に囲まれた立地ですので、入居者の募集には苦労しないと思っています。

それから、震災や都市開発を考えて、いま保有している物件とエリアを分散させたいと考えていたので、今まで所有したことのない都心3区で物件を持てるのも大きなポイントでした。私は複数マンションを区分所有して長期投資する予定ですので、価値の下がりにくい東京の中でエリアを分けるのは重要だと思っています。

―― 良い立地ですね。マンションの条件面でも魅力的なポイントはあったのでしょうか?

秋葉 入居者が10年以上と長く住んでいること、賃料が相場より1万円近く高いことです。入居者も賃料が割高であることは知っているのですが、その代わりに更新料を下げてもらえるならと納得しているので、入居者目線から見ても部屋・立地ともにとても気に入ってもらっていると感じました。

また、前回のオーナーの時から家具付きで貸しているので、引っ越し費用を考えると今後も住み続けてもらえそうです。

―― 逆にネックだった部分は?

秋葉 大規模修繕に備えた資金が不足していたことです。築21年の中古マンションですので、大規模修繕に備えなければならず、組合が銀行から融資を受けて工事費用を賄うという話になっているのですが、借り入れするために2年前に修繕積立金を2倍近く上げています。

キャッシュフローが悪くなってしまいますし、借り入れをしても組合が回っていくのかが心配ですが、長期的な視点でしっかり管理をしているというのは安心要素になっています。

2.購入した物件について

購入した物件について概要をまとめましたので、簡単にご紹介します。

【物件名・立地】
菱和パレス九段
東京都千代田区九段北4丁目

【概要・設備】
物件種別:マンション
築年月(築年数):1998年8月(築21年)
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
建物階建:地上7階
総戸数:37戸
設備:インターネット対応、BSアンテナ、CSアンテナ、CATV、光ファイバー、オートロック、防犯カメラ、24時間セキュリティ、宅配ボックス、駐輪場、エレベーター

【部屋】
賃料:99,000円
面積:22.17m2
間取り:1R
設備:バス・トイレ別、室内洗濯機置き場、フローリング、エアコン、シューズボックス、バルコニー

【アクセス】
都営新宿線「市ヶ谷」 徒歩5分
総武・中央緩行線「市ヶ谷」 徒歩5分
東京メトロ半蔵門線「半蔵門」 徒歩13分
総武・中央緩行線「飯田橋」 徒歩12分

【写真】

 
外観

エントランス
 
共用部

部屋

 

3.ローンについて

それでは、マンション購入に関する費用についてお聞きします。

―― 今までは日本公庫からの借り入れが多いようですが、4室目は?

秋葉 4室目も日本公庫でローンを組んでいます。日本公庫では20代が借入期間の延長と金利優遇を受けられる制度があり、29歳の今のうちに使いたいと思っていました。

今回は20年ローンを組んでいますが、もし長期借入の特例が受けられなかった場合は自己資金を多く入れる必要が出てきます。不動産投資も4室目なので自己資金が少なくなってきていたところで今回の物件を紹介してもらったので、特例が使えてタイミングが良かったです。

―― 複数物件を所有する人は、借り入れ先をまとめた方が良いのでしょうか?

秋葉 不動産投資で複数物件を購入される多くの方は、ローンを組む金融機関を分けています。金融機関ごとに借入限度額がありますし、狙うターゲットも違うからです。

条件がいい金融機関からA、B、C…とすると、Bで先に借りてしまうとAではもう借りられないので、どの金融機関から借りるかという順番も重要です。順番によって保有件数も変わってきますので、複数物件を所有したいと考えている人は、借りる金融機関の順番を考慮すべきです。

私は不動産投資会社の営業マンで、属性があまり良くないので、4物件所有で融資金融機関は2つですが、属性に問題がなければ金融機関は分けることをおすすめします。

4.今後の予定と不動産投資を始める人へのアドバイス

最後に、今後の投資予定と、これから不動産投資を始める人に向けたアドバイスをお聞きしました。

―― 5件目の物件購入予定はありますか?

秋葉 自己資金が不足してきていて、借入金額もほぼ上限に達しているので、一旦物件購入は終了する予定です。
1件目、3件目に購入した文京白山と大森の物件は残り10年ほどでローンを完済するので、そのときにまた新しく購入したいと考えています。

今まで投資した物件のキャッシュフローは、4件の合計でプラスになっています。もともと長期的な投資として考えていましたので、基本的に中途売却はせず、長い目で投資を続けていこうかと思います。

―― 20代で物件を購入するには勇気がいりますよね。若いうちに不動産投資を始めようと考えている方にアドバイスがあれば教えてください。

秋葉 「分からないからやらない」をなくすように、時間を取って勉強し、いろんな人から話を聞き、現場に足を運んで自分の目で見て学ぶことが大切だと思います。

不動産投資は自己資金が少なくてもできる投資なので、一歩踏み出す勇気さえあればだれでもできます。不動産について知識がつけば、まずは1件始めてみようと思えるのではないでしょうか。

―― 1件だけでも勇気がいる選択ですが、複数物件所有することはさらにハードルが高いですよね。

秋葉 そうですね。特に、数千万円単位になる不動産投資は不安も大きいと思いますので、もし複数物件を所有するのであればリスク分散は大切です。エリアや間取り、融資金融機関などはできるだけ分けることをおすすめします。
最初は不安でも、購入する物件の数が増えてくると慣れてくるんですよね。登記もされるので「大きい買い物をした」という満足感があり、早く次も購入したいと気が急いてくることがあります。

私自身経験したことでもありますが、それでも物件選びの軸は1つ持ち、そこからずれないことが重要だと思います。

5.まとめ

前回に引き続き、今回もクレアスライフの営業マンに協力してもらい、不動産会社に勤める営業マンはどのように不動産投資を行っているのかを教えてもらいました。

ご好評いただいた「なぜ自分でやらない?~不動産投資営業マンの投資実績」シリーズですが、今回で一旦終了となります。
ただ、こうした話が聞きたいなどご要望がありましたら、いつでもご連絡いただければと思います。

秋葉洋平

株式会社クレアスライフ 不動産コンサルタント
営業本部 課長