不動産投資初心者向け講座

なぜ自分でやらない?~不動産投資営業マンの投資実績【文京白山編】~

不動産投資会社に勤めていると、お客様や友人から「自分で投資用物件を持たないの?」と質問を受ける機会は非常に多いです。
実は、不動産投資会社の属性(銀行など融資する側からの評価)はあまり高くなく、ローンを組めずに投資したくてもできないケースは少なくありません。
そのため、どんなに良い物件でもなかなか自身では投資用物件を持てないという現実があります。

ただ、不動産投資会社に勤める営業マンであっても、投資用物件を持つことは不可能ではなく、クレアスライフに勤める社員の中にも、自身で投資用物件を保有している人間は多くいます。

その中でも、クレアスライフで取り扱っている物件を3室保有し、4室目を検討している営業部課長の秋葉に、物件を保有した経緯や当時の状況、現在の収益情報などを話してもらうことにしました。

今回は、1室目に絞って話を聞いていきますが、2室目・3室目の話は別の記事で改めてご紹介していきます。

【目次】

1.購入までの経緯
2.物件購入までの経緯
3.購入した物件について
4.費用や管理について
5.1室目のエピソード
 ①.管理費・修繕積立金の値上げ
 ②.退去後の内装費用
 ③.入居者の退去で家賃アップ
6.まとめ

1.購入までの経緯

まずは、不動産投資を始めるに至った経緯についてご紹介していきます。

―― 不動産投資会社に勤めて4年目になると、良いところも悪いところも分かると思いますが、投資に踏み切ったきっかけは?

秋葉 直接のきっかけは、2016年9月に、あと一本(1件の成約)で営業成績が一位になるという状況がたまたま生まれたことです。以前から、営業成績一位になりたいという思いもあり、自身で購入しようと決意しました。

ただ、もともと不動産投資に興味を持ったきっかけは、父がテナント貸し・賃貸業を行っていたことです。当時は手渡しで家賃を回収していたこともあり、子どもながらに家賃で生活できることを感じていました。
そうした背景もあり、将来は自身の物件を保有し家賃収入を得たいという思いは以前から強く持っていました。クレアスライフに入社したのも、不動産について詳しくなりたいという気持ちが第一にありました。
以前から準備をしており、そろそろやろうと決めていたので、ちょうど良いタイミングだったという感じです。

―― そろそろやろうと決めていたということですが、何か理由があるのでしょうか?

秋葉 一番の目的は、短期完済による不労所得づくりです。これはお客様にもお伝えしているのですが、ある程度の年齢になってしまうと、ローンの期間に制限が出る、完済が定年を超える、など少なからず問題が起こるので、早いうちに始めたいと考えていました。

また、所得税や住民税は振り込まれる前に差し引かれていることを就職して給与をもらい始めてから知ったのですが、不動産投資を開始して、税務上の初年度の赤字が▲36万円が計上できます。
その赤字によって所得税住民税の還付が受けられるのはぜひ試したかったことも大きいです。

【参考】
税務上の仕組みを詳しく知りたい方は、下記コラムをご確認ください。
節税目的での不動産投資で注意しなければならないポイント

2.物件購入までの経緯

次に、物件購入の経緯について見ていきましょう。

―― 1室目は文京白山の物件ですが、このエリアにした決め手はなんでしょうか?

秋葉 当時、クレアスライフで取扱いがあるラインナップから、個人的な好きな場所である「文京区」に決めました。

もちろん、営業担当としてこの物件の詳細は把握していましたし、エリアの将来性や物件の立地など投資する上で外せない条件を満たしていたことや、何度も物件や周辺を訪れていたため、生活感も良いと考えていました。
ですので、割とスムーズに購入まで至った気がします。

―― 不動産投資の営業マンは、物件購入が難しいと言われていますが、購入時に困ったことなどはありますか?

秋葉 本来であれば、お客様にご提案しているように、ローンを長く組み自己資金を少なくという購入方法がよかったのですが、やはり属性があまり良くなかったので、普段ご提案している投資用ローンでは融資を受けることが叶いませんでした。

そこで、自己資金を280万円程度使い(頭金260万、諸費用20万円)、日本政策金融公庫で少し短い15年ローンを組みました。
もろもろ審査していただいた結果、金利は0.61%になりました。
また、団信(団体信用生命保険)は、私の年齢や健康状態、金利などトータルで判断して、加入しないことにしました。

3.購入した物件について

購入した物件について概要をまとめましたので、簡単にご紹介します。

【物件名・立地】
菱和パレス文京白山
東京都文京区白山2丁目

【概要・設備】
物件種別:マンション
築年月(築年数):2001年2月(当時は15年)
建物構造:SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)
建物階建:地上14階、地下1階
総戸数:70戸(管理室含む)
土地面積:372.96m²
設備:駐車場、駐輪場、宅配ボックス、防犯カメラ、24時間セキュリティ、エレベーター

【部屋】
賃料:80,000円
面積:20.21㎡
間取り:1K
設備:インターネット対応、BSアンテナ、CSアンテナ、CATV、光ファイバー、オートロック、TVモニター付ドアホン、デザイナーズ

【アクセス】
都営三田線 / 白山駅 徒歩4分
都営大江戸線 / 春日駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 / 本駒込駅 徒歩15分
東京メトロ丸ノ内線 / 後楽園駅 徒歩16分
東京メトロ南北線 / 東大前駅 徒歩16分
都営三田線 / 千石駅 徒歩19分

【写真】

 

    

4.費用や管理について

次に、最も気になる費用面について聞いていきます。

―― 菱和パレス文京白山は、当時築15年の中古物件だと思いますが、収支はどの程度でしたか?

秋葉 家賃からローンの返済・管理費・修繕積立金を引くと、▲30,059円/月でスタートしました。
長期ローンやもう少し自己資金を投下することができていれば、2万円代の赤字から始められたのですが、このくらいの収支になることはある程度覚悟していました。

そこで、毎月の出費を抑えるために、クレアスレント(クレアスライフの物件管理会社)に管理を委託するのではなく、個人で管理することにしました。

―― 自主管理は大変だと思うのですが、決め手はありますか?

秋葉 クレアスレントの管理も3,500円(現在は消費税増税により、3,565円)と決して高くないのですが、毎月約3万円出ていくと考えると、少しでも負担を軽減したいと思いました。
何より、不動産投資会社に3年以上勤めており、それなりに知見も持っているつもりでしたので、ある程度トラブルへの対処もできるという自信がありました。

―― 実際に自己管理をやってみてどうでしたか?

秋葉 想像以上に大変でした…
やはり、トラブルには対応できるのですが、思ったよりトラブルの数も多く、本業と並行しての管理は無謀だったなと思います。
特に決め手となったのは、家賃回収トラブルです。

自己管理ですので入居者と家賃送金手続きを直接行っていたのですが、購入から数か月たち家賃振り込みの遅れが発生するようになりました。

最初の頃は事前連絡をいただいていたので、特に気にしていなかったのですが、次第に家賃未入金が続き音沙汰なくなってきたため、保証人(保護者)に連絡を入れました。
その後はトラブルなく振り込まれるようになったのですが、この時の気苦労や精神的なストレスが結構大きかったので、これをきっかけにクレアスレントに管理を任せることにしました。

―― 直近の状況を教えてください。

秋葉 管理をクレアスレントに依頼したため、管理業務はかなり軽減され、今では本業への影響は一切ありません。実際、4室目の検討を始めたところです。

収支状況は、いろいろ状況が変わったため細かな金額は省きますが(修繕積立金の値上げ・賃料アップも併せて)▲25,924円/月と5,000円ほどマイナスが減っている状況です。
当時1,600万円ほど借り入れをしていましたが、いまでは約1,200万円と順調にローンも返済できています。

5.1室目のエピソード

家賃回収トラブル以外で印象に残っているエピソードを聞いたので、最後に3つご紹介します。

①.管理費・修繕積立金の値上げ

購入時、管理組合の担当者に次回の総会の議案を聞くことを忘れていました。

購入して年明けの春、最初の管理総会の議案書を確認すると、今まで3,200円だった修繕積立金が5,500円へ値上げの提案がありました。
詳細を確認すると、予算は潤沢にあると考えていたが、建物の損傷状態からこのままでは不足するとのこと…

打開策を探しましたが、結局要求をのむことになり、毎月の収支は▲32,359円に悪化してしまいました。

②.退去後の内装費用

当たり前ですが、入居者が出ていくと内装クリーニングが待っています。

築15年以上にもなると思ってもみない故障がでてくるため、想定以上の費用が発生しました。中古物件の購入時には、内装の設備交換履歴などの確認も必要ですね。

【内訳】
壁紙交換費用6万(定額)
キッチン水栓交換3.3万円
スイッチ交換9,500円
合計105,900円。

③.入居者の退去で家賃アップ

入居者の退去は、決して悪いことではありません。

先ほどの入居者の方が退去したのが、幸い年明け~春にかけての賃貸のトップシーズンということもあり、家賃を購入時から6,500円アップの強気で募集をかけました。

3月末に退去予定でしたので、2ヶ月前の1月末頃から募集を開始し、2月末頃にお申込みを頂きました。
申込み時に入居希望者から家賃の減額交渉がありましたが、クレアスレントの担当が交渉してくれたこともあり、家賃変更せずに決まりました。

6.まとめ

今回は、クレアスライフの物件を保有しているクレアスライフの営業マンに協力してもらい、不動産投資営業マンの不動産投資についてご紹介しました。

また、2室目・3室目と話を聞いてご紹介していこうと思います。

秋葉洋平

株式会社クレアスライフ 不動産コンサルタント
営業本部 課長