不動産投資初心者向け講座

なぜ自分でやらない?~不動産投資営業マンの投資実績【千歳烏山編】~

不動産投資会社に勤めていると、お客様や友人から「自分で投資用物件を持たないの?」と質問を受ける機会は非常に多いです。

実は、不動産投資会社の属性(銀行など融資する側からの評価)はあまり高くなく、ローンを組めずに投資したくてもできないケースは少なくありません。
そのため、どんなに良い物件でもなかなか自身では投資用物件を持てないという現実があります。

ただ、不動産投資会社に勤める営業マンであっても、投資用物件を持つことは不可能ではなく、クレアスライフに勤める社員の中にも、自身で投資用物件を保有している人間は多くいます。

その中でも、クレアスライフで取り扱っている物件を3室保有し、4室目を検討している営業部課長の秋葉に、物件を保有した経緯や当時の状況、現在の収益情報などを話してもらうことにしました。

第二弾となる今回は、2室目の物件についてご紹介していきます。

第一弾はこちら!
なぜ自分でやらない?~不動産投資営業マンの投資実績【文京白山編】~

【目次】

1.物件購入までの経緯
2.購入した物件について
3.費用や管理について
4.2室目の水漏れトラブル
5.まとめ

1.物件購入までの経緯

お父様が賃貸業を営んでいたことから、元々不動産投資に興味があった秋葉は、営業成績がもう少しで一位になるというときに1室目の文京白山の物件を購入し、不動産投資をスタートしました。そこから、どのような経緯で2室目を購入したのでしょうか。

今回は、2件目の物件購入に至る経緯からご紹介していきます。

―― 1件目の購入からわずか1年半で2件目を購入していますが、元々2件目の購入は決めていたのでしょうか?

秋葉 はい。もともと複数物件を保有する予定でしたので、良い物件があれば2室目を購入することは決めていました。
ネットで色々なサイトを見ながらいい物件がないか探していたのですが、これだ!と思える物件がなく、良い物件が見つかるのに1年半もかかったという方が正しいかもしれません。

―― それでは、2件目の物件はどのような経緯で見つけたのでしょうか?

秋葉 たまたま社内の別部署の同僚から、不動産仲介の人を紹介してもらったのがきっかけです。

私の不動産投資への意欲を話したところ、是非とも紹介したい物件があるということでクレアスレント(クレアスライフのグループ会社で、物件の賃貸管理業務を行っている)で管理している千歳烏山の物件を紹介してもらいました。

こちらの物件は、1室目と同シリーズでしたので、すぐに検討することにしました。

少し話がそれてしまいますがるかもしれませんが、クレアスライフで賃貸管理している物件は、入居者の情報からや居住歴、修繕履歴といったまで、すべてのデータを抜け漏れなくまとめて公開しています公開しています。
これは、管理も行っているディベロッパーならではだからこその強みだと思うのですがですが、やはり自分自身で中古物件を選ぶときも際にも参考になりましたす。

―― 実際に購入を決めるのも早かったのでしょうか?

秋葉 はい。室内の様子は賃貸中ですので、見られませんでしたが、平日の業務の合間に周辺環境を見て回り、休日に直接物件の外観を確認して決めました。
立地は、主要駅まで直通で、駅前は活気があり商店街も近いので住みやすそうだと思いましたし、築年数が経っている割には外観もきれいで、流行廃れの無い落ち着いた白タイル基調だったこともあり、気に入って購入を決意しました。

―― 余談ですが、不動産会社の社員が自社物件を購入することへの融資評価は厳しいと思うのですが、どのように問題をクリアしたのでしょうか?

秋葉 そうですね。この辺は昨今の融資トラブルの問題等から年々厳しくなっており、1室であれば私のようになんとか購入できることもありますが、2件目となると基本的にはできないと思います。
私が購入できたのも2016年ですので、今だと1件目でも厳しいかもしれないですね。

ただ、今回のケースのようにクレアスライフで開発し、賃貸管理(管理業務はクレアスレント)している物件であっても、販売を別の企業がしている場合は、(購入時における)自社物件扱いにならず、一般の方が2室目を購入する際と同等の審査基準になります。

2.購入した物件について

購入した物件について概要をまとめましたので、簡単にご紹介します。

【物件名・立地】
菱和パレス千歳烏山
東京都世田谷区上祖師谷1丁目

【概要・設備】
物件種別:マンション
築年月(築年数):1995年3月(当時は23年)
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
建物階建:地上4階
総戸数:26戸
設備:BSアンテナ、駐輪場、宅配ボックス、オートロック、エレベーター

【部屋】
賃料:71,500円
面積:21.16㎡
間取り:1K
設備:バス・トイレ別、室内洗濯機置き場、フローリング、エアコン、シューズボックス、バルコニー、電気コンロ、デザイナーズ

【アクセス】
京王電鉄京王線「千歳烏山」 徒歩5分
京王電鉄京王線「芦花公園」 徒歩19分
京王電鉄京王線「仙川」 徒歩20分
京王電鉄京王線「八幡山」 徒歩30分
京王電鉄京王線「上北沢」 徒歩38分

【写真】

3.費用や管理について

それでは、マンション購入に関する費用や管理方法についてお聞きします。

―― 2室目はローンが難しいと思いますが?

秋葉 はい。1室目の文京白山のときは日本政策金融公庫から低金利で借りられたのですが、融資利用条件が変わってしまい、自己資金を物件価格の5~6割程度入れる必要が出てきたため、融資を受けることが難しくなってしまいました。

困っていたところ、お客様から信用金庫をご紹介頂き、そこで審査を受けることになりました。
条件は金利2.0%でローン年数30年です。頭金は物件金額の2割ですね。これで、収支は17,120円/月(家賃-ローン返済・管理費・修繕積立金・賃貸管理手数料)になります。

―― 管理方法はどうしましたか?

秋葉 1室目で自己管理をしてみて苦労しましたので、最初からクレアスレント(クレアスライフの賃貸管理会社)に依頼しました。
月々3,500円(現在は消費税増税により、3,565円)です。
実際、今回の物件は管理上のトラブルが何度か発生しましたので、管理会社に委託しておいてよかったと思っています。

―― 直近の収支について教えてください。

秋葉 購入から2年経ちますが、順調にローンを返済しています。そもそも、今回の千歳烏山の物件は文京白山よりも築年数が経っていますので、価格を抑えて購入できたのは大きいですね。
管理料が消費増税の影響で当時から上がっていることもあり、直近の収支は17,055円/月と当初より少しだけ下がっていますが、プラスなのはありがたいです。

4.2室目の水漏れトラブル

管理上のトラブルが発生したとのお話がありましたので、そのエピソードを詳しくお聞きしました。

秋葉 購入してすぐ、クレアスレント(クレアスライフの賃貸管理会社)経由で、入居者から「居室天井に水漏れのシミがある。
上階の入居者が水をあふれさせたのではないか?」と連絡がありました。

上階の賃貸管理会社はクレアスレントではありませんでしたので、上階の管理会社に連絡して、共用部の建物管理会社と協力しながら現地調査をしてもらいました。
ですが、現地調査をしても、上階、共有部分の配管関係どちらにも不具合が見られないと言うんです。

2回も室内に入れてもらい検査をしたのですが原因がわからず、共有部にも問題なしとのことで一旦入居者に報告のご連絡を差し上げ、また何かあれば教えて頂けるようお伝えしました。

入居者との連絡はクレアスレント経由、上階の入居者とは他の賃貸管理会社経由で連絡をとる必要がありますし、さらに建物管理会社はクレアスコミュニティー(クレアスライフの建物管理会社)ではない別会社ですのでレスポンスがとても遅いのがこたえました。

3月ごろに連絡をもらって現地調査は8月、報告書は9月中旬に届いたため、調査だけでも本当に時間がかかっています。
入居者の方にもご迷惑をおかけしたはずですし…建物管理会社・賃貸管理会社がグループ会社であることは必須だなと感じた出来事です。

5.まとめ

前回に引き続き、今回もクレアスライフの営業マンに協力してもらい、不動産会社に勤める営業マンはどのように不動産投資を行っているのかを教えてもらいました。
直近の生の声というのは、非常に参考になると思いますので、次回は気になる3室目についてご紹介していこうと思います。

秋葉洋平

株式会社クレアスライフ 不動産コンサルタント
営業本部 課長