中古マンション投資の落とし穴！成功のカギは売却目線と販売会社選び

近年、老後などの経済的な不安から、安定した収入を得られる副業として不動産投資に注目が集まっています。
新築マンションの土地確保が難しい都心部では、中古マンションの購入率がこの数年伸びていますが、中古物件には大きな落とし穴が潜んでいることがあります。

今回は、中古物件のマンションを購入する際のポイントや注意点について、詳しくご紹介していきます。

【目次】

1．中古物件のマンション投資は常に売却に目を向ける
 2．中古マンションは耐用年数に注意
 3．インターネットでは分からない中古物件の確認ポイント
 　①．専有面積より間取りや居住性を見る
 　②．設備の修繕履歴は必ず確認
 　③．入居者トラブルの把握
 4．中古物件が悪いわけではない
 5．中古物件のマンション投資は信頼できる販売会社で
 6．まとめ

1．中古物件のマンション投資は常に売却に目を向ける

特に都心部の新築物件は条件が良い分費用も高額になるため、手ごろな価格で販売されている中古物件のマンションに惹かれる方も増えてきました。
しかし、安いものには安いなりの問題が潜んでおり、中古物件の方が優れているとは一概には言えません。

例えば、耐用年数が少ない、設備寿命が近い、物件の劣化状況を確認できないなど、購入後に予定外の費用や労力が必要になるケースが挙げられます。
特に、設備や物件の状態については、居住者がいるとほとんど把握できないのが現状です。

そうした背景から、中古物件のマンションは売却時に苦労することが多く、思うような時期や金額で手放せないことも少なくありません。

そのため、今の築年数や物件の状態だけではなく、10～20年後に「有益な売却ができるか」という目線で、あらゆる点をチェックすることが重要です。
これは、売却検討の有無に限った話ではありません。

2．中古マンションは耐用年数に注意

2020年7月現在、鉄骨鉄筋コンクリートのマンションの耐用年数は47年と決められており、中古物件の場合、金融機関は残りの耐用年数前後を購入時のローン年数の限度とすることが一般的です。※
つまり、築5年であれば42年前後、築20年経過していれば27年前後でローンを組むことになります。

例えば、自身が築10年の時にマンションを購入し、20年保有したのちに売却する場合、耐用年数が17年になるため、次の買い手は17年前後でローンを組まなくてはなりません。
17年ローンでは、次の買い手に求められる自己資金や毎月の返済額は高額になりやすく、数年間は大きなマイナス収支を計上する可能性があり、なかなか買い手が見つからない可能性があります。
そのため、急ぎで売却しなければならない時は、見込んでいた利益をあきらめ、ローン評価に合わせた売却価格に調整する必要がでてきます。

このように、中古物件では耐用年数が売却のポイントになるため、再販価値（リセールバリュー）を求めていく場合や家賃回収をする期間が長い場合は、購入する物件の築年数や耐用年数を意識した物件選定が重要です。

※金融機関や利用目的によってローン算出方法は異なります。また、市場活性化のため今後条件が緩和される可能性があります。

3．インターネットでは分からない中古物件の確認ポイント

あらゆる不動産情報がインターネットから確認できるようになり、パソコンやスマホで情報収集を済ませる方も多いかもしれません。
しかし、Webでは確認できない重要な情報も数多くあります。ここでは、中古物件マンションの必須確認ポイントをご紹介していきます。

①．専有面積より間取りや居住性をみる

専有面積が広く坪単価が安い物件は、間取りや居住性を確認することをおすすめします。
数字上や間取り図ではお得に見えても、実物は間取りが悪く感じ、計画した賃料では運用できない可能性があります。

新築した時期によっては、居住性を無視して収益だけを重視した物件や相場よりも高く賃貸付けした物件があり、新たな入居者募集のタイミングで予定よりも賃料を下げる事態になりかねません。
購入前に内見できれば安心ですが、オーナーチェンジが多い投資用物件はすでに居住者がいるため難しいことも少なくないため、間取り情報や今後の引き合いの可能性はしっかりと販売会社に確認しましょう。

②．設備の修繕履歴は必ず確認

まず、多くの中古物件は、修繕費用の発生が近いタイミングで売却されるということを念頭におきましょう。
中古物件の情報収集において、建物全体の修繕歴や大規模修繕の有無の確認は必須項目ですが、見落としがちなのが「設備の修繕履歴」です。

エアコンやガス給湯器などの付帯設備の寿命は10年前後ですが、使用状況によっては20年間修繕・交換なしで済ませていることもあり得ます。
仮に、全設備の修繕・交換となればかなりの額が予想されるため、設備の修繕履歴も忘れずに確認しましょう。

③．入居者トラブルの把握

すでに入居者がいる中古物件では、入居者トラブルの有無も大切なチェックポイントです。
入居審査が甘くなりがちな景気が悪い時期に入居者が決まった物件は、いくつものトラブルを抱えているかもしれません。

例えば、１Kに複数人で暮らしている、審査時とは違う人が住んでいる、設備の使い方が荒く故障が多発している、家賃の滞納など、様々な事例が考えられます。
こうしたトラブルは、資産価値の下落はもとより相当な精神的負担がかかるため、保証会社・賃貸募集・入居審査が連携している賃貸管理会社に依頼するなど、入居者情報を正確に把握している物件を選ぶようにしましょう。

4．中古物件が悪いわけではない

ここまで、中古物件の注意点についてご紹介してきましたが、決して中古物件が悪いわけではなく、物件を購入する「目的」と「背景」によっては中古物件の方が良いケースもあります。

代表的なものが年齢です。

例えば、62歳の方がローンを組もうとした場合、22年もしくは17年ローンが最長になります。
こうした短いローンでは、借入額が多いと毎月の支払いも高額になってしまい、赤字運営を長い間続けなければならない可能性もあります。
そのため、購入時にある程度自己資金を投下するのですが、使える自己資金によっては、中古物件の方がおすすめになります。

他にも様々な理由があり、若い方でも中古物件の購入が良いケースもあります。
実際クレアスライフの営業課長が20代で中古物件を購入していますので、気になる方は下記インタビューをご確認ください。

第一弾はこちら！
→なぜ自分でやらない？～不動産投資営業マンの投資実績【文京白山編】～