2026年に入り、不動産投資をしている方はもちろん、検討している方も、今後の不動産市場について気になっているのではないでしょうか。
今年の市場動向を予測するにあたって参考となるのが、不動産経済研究所 (不動研)が2025年12月22日、23日に発表した首都圏のマンション市場に関する2つの調査結果です。
現在、首都圏のマンション市場は不動産市場で特に注目を集めており、価格動向や供給状況も分かりやすいため、投資判断材料の一つにされる方も多いです。
この調査結果を基に、現在のマンション市場の市場動向と、2026年の不動産投資について一緒に整理していきましょう。
現時点でのマンション市場を整理する
まず見ていくのは、2025年12月22日に不動研が発表した、「首都圏 新築マンション市場動向 2025年11月※」という調査結果です。
これをもとに、現時点におけるマンション市場について整理していきましょう。
※参考 https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/651/Fw5Yga4r.pdf
発売戸数の減少と平均価格の上昇
2025年11月のマンション発売戸数は1,910戸でした。これは、2024年の同月発売戸数(2,231戸)と比べると、14.4％の減少となっています。
特に減少が目立っている地域が、東京都下や千葉県、埼玉県です。ただし、東京23区については、2024年比より26.2％と唯一大きく増加しています。
前月の発売戸数が1,316戸と少なかったため、前月比では45.1％増加していますが、2024年の同月と比較すると、発売戸数は2か月連続で減少するという結果になりました。
価格面を見ると、戸当たりの平均価格は9,181万円となり、2024年同月比から14.9％上昇しています。
1㎡当り単価も20.1％上昇した145.8万円となっており、2024年同月比の平均価格と㎡単価、ともに7カ月連続の上昇となりました。
地域シェアと間取りシェアの状況
地域シェアに注目すると、東京23区が46.6％、東京都下も12.3％となっており、東京都だけで半数以上のシェアを獲得しています。
また、東京23区に続いて神奈川県が19.8％、埼玉県が12.7％、千葉県が8.6％と続いており、東京とその近郊にシェアが集中していることが分かります。
間取りシェアでは、３LDKが61.5％、2LDKが23.2％と、これらで全体の約8割を占めています。一方、1LDKは10.9％、1Kに至ってはわずか0.6％しかありません。
データから見る現時点のマンション市場
現時点でのマンション市場は、全体的な供給は減少している一方で、平均価格はさらに上昇していることが分かります。
価格上昇の背景には、もともと平均価格の高い東京23区に供給数が増加したことが挙げられます。その結果、高価格帯物件の比重が高まり、首都圏全体の価格を強く押し上げたことが挙げられます。
このような東京への供給集中には、建築費の高騰から高い価格でも売れるエリアを選択するデベロッパーの戦略が反映されているものと考えられます。
在庫数自体は前月末から238戸の微増がありますが、これは価格高騰に伴い初月契約数が減少していることで、販売期間が長期化している影響の可能性があります。
また、供給されるマンションのほとんどはファミリー向けであり、投資用ワンルームの新規供給が少ない点も見逃せません。
2026年のマンション市場の注目は、「都心から郊外へ」
では、2026年のマンション市場は、どのように予測することができるのでしょうか。
今度は、不動研が2025年12月23日に発表した「首都圏・近畿圏マンション市場予測 (2026年の供給予測)※」を参考に見ていきましょう。
まず2026年の首都圏マンション供給は、2025年と比べて2.2％増の2.3万戸になると考えられています。
供給増加を牽引すると見込まれているのは、現在も地域シェアを獲得している東京都下や千葉県の大型マンションです。要因として、建築費の高騰から東京23区の用地確保が難しくなっており、用地取得競争が東京都下や千葉県など23区外の周辺エリアでも激化していることが挙げられます。
この傾向は2026年も続く可能性が高いです。不動研では、都心のタワーマンションは供給が一服し、2026年の東京23区の地域シェアは約34.8％と2025年よりさらに減少する見方を示しています。
一方、東京都下は約17.4％、千葉県は約15.2％とさらに拡大していくと予測しています。特に駅近物件の希少性は高く、生活圏として完成度が高く再開発も進んでいる八王子や船橋、所沢などの大型タワーマンションは、脚光を浴びるとしています。
江東区や横浜の中心部についても、定期借地権による大規模物件が登場し注目されるのではないかという見方もあります。
建築費は一段と高騰していることに加え、2026年には住宅ローンの金利上昇の影響もあるため、高値は変わらず続いていく可能性が高いでしょう。しかし、供給のメインとなるエリアが郊外に移ることにより、平均価格の上昇は歯止めがかかると考えられています。
このようなことから、都心から郊外への供給の移り変わりが、2026年のマンション市場の注目ポイントとなりそうです。
※参考データ https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/652/mdn20251223.pdf
まとめ
ニュースでは「価格一服」を強調しているものもありますが、この記事で見てきた通り、実態は供給が郊外へ移ることによる平均価格の一服というのが正しい見方と言えます。建築費は依然高値であるため、価格が大きく下がる可能性は低いです。
今後は東京都下や郊外などの用地取得の競争激化や建築費の高騰により、都心や駅近などの優良物件はさらに希少性が高まるでしょう。
また、現時点においても全体的にファミリー向けマンションが供給を牽引しており、この傾向は2026年も続いていくと考えられます。一方、現在も供給が少ない投資用1Kやワンルームの新規供給は、さらに難航するかもしれません。
昨今のインバウンドや法人の高額マンション牽引による影響が、市場にどう変化をもたらすのかも注目すべき視点です。
こうしたことから、不動産投資の物件選びにおいて、立地や間取りがさらに重要になってくるでしょう。2026年は、不動産投資の戦略を改めて見直してみるタイミングとなるかもしれません。
リセールバリューから見たマンション投資についても、以下の記事で詳しく解説しています。こちらもぜひご覧ください。
