不動産投資と言えば一棟アパートや一棟マンション、区分マンションを思い浮かべる方が多いでしょう。ですが、近年では「REIT」「不動産クラウドファンディング」「不動産小口化商品」など、不動産を小口化して複数の投資家で出資・購入する不動産投資も登場しています。
そこで、今回の記事では不動産投資における「一般的な不動産」と「不動産小口化商品」の違いや特徴について解説します。選択肢が増えた現在、本記事を通してあなたに合った不動産投資を考えていきましょう。
「一般的な不動産」と「不動産小口化商品」の違いとは?
不動産投資において「一般的な不動産」と「不動産小口化商品」の違いをまとめると、次の表の通りになります。
一般的な不動産投資 | 不動産小口化商品 | |
---|---|---|
購入価格 | 数千万~数億円 | 100万円程度~ |
金融機関融資 | 可能 | 不可 |
不動産の所有権 | あり | あり(匿名組合型はなし) |
不動産の管理労力 | 大きい | 小さい |
不動産に対する裁量 | 大きい | 小さい |
相続税対策 | 可能 | 可能(匿名組合型はなし) |
以下で、両者の違いをさらに詳しく解説します。
一般的な不動産投資の特徴
一般的な不動産投資は、アパートやマンションを一棟あるいは一室単位で単独購入して、それを入居者に貸し出すことで行われます。
購入金額は数千万~数億円と大規模になるため、金融機関からの融資を利用するのが一般的です。融資を利用できるため、自己の信用や不動産の担保評価によりレバレッジを効かせた投資を行える特徴があります。
ただし、不動産の賃貸管理や修繕・維持などはオーナー自身で行う必要があるため、運用には労力やランニングコストがかかる点に注意が必要です。
不動産小口化商品の特徴
不動産小口化商品とは、1つの不動産を複数の投資家で小口に分けて購入し、持分割合に応じて収益を得る投資です。
この仕組みには大きく分けて「任意組合型」と「匿名組合型」があります。任意組合型の場合は不動産を共同で購入する形態であるため、出資額の割合に応じて不動産の所有権を取得できます。
一方、匿名組合型の場合は不動産そのものではなく「不動産の運営事業」に出資する形態であり、金融商品として扱われるのが特徴です。投資家は出資額の割合に応じて、年間の純利益から配当を受け取る権利を持ちますが、不動産の所有権は得られないため、相続税対策には活用できません。
任意組合型の場合は一口100万円程度、匿名組合型の場合は一口1万円程度から不動産投資を始められるため、まとまった資金を持たない投資家でも参入しやすいのが大きな魅力です。また、物件の管理・運営は事業者が一括で行うため、運営にかかる労力が少ないメリットもあります。
ただし、不動産小口化商品は金融機関の融資を利用できないため、あくまで自己資金での投資が前提となる点に注意が必要です。
相続対策としての違い
相続時の不動産の価値は実際の取引価格ではなく、国税庁が定める計算式によって算出されるため、現金と比べて相続時の評価額が低くなることが一般的です。
また、投資用不動産は不動産を入居者に貸し出すという性質から、オーナーの不動産の利用に一定の制限が生じます。この制限に応じて、さらに評価額を下げることが出来るため、相続税の負担軽減に期待できます。
相続税対策として大きな効果を求める場合は一般的な不動産投資がおすすめです。

一方で、不動産小口化商品の場合は相続税対策になることに加え、小口単位で保有しているため相続時に分割しやすい特徴があります。相続税対策と相続時の利便性やトラブル防止を両立したい場合は、任意組合型の不動産小口化商品がおすすめです。ただし、所有権を取得できない匿名組合型の場合は、相続税対策の効果が無いため注意しましょう。
2つの不動産投資はどんな人におすすめ?
以下では、一般的な不動産投資と不動産小口化商品について、それぞれの向いている人・向いていない人を解説します。
一般的な不動産投資の向いている人・向いていない人
一般的な不動産投資は、以下のような人に向いています。
- 自身の信用力を利用して、レバレッジを効かせた投資をしたい人
- 少ない自己資金で大きなリターンを狙いたい人
- 賃料の交渉やリノベーションなど、自らの工夫で投資効率を高めたい人
一般的な不動産投資は、35年程度の長期でローンを組むことが多いため、「30代~50代」「高収入であること」「安定した職業に就いていること」「勤続年数が長いこと」又は「一定の資産があり相続対策をしたい」という特徴に当てはまる方におすすめです。
一方で、以下のような人には向いていません。
- 融資を利用せずに投資をしたい人
- 労力をかけずに投資をしたい人
一般的な不動産投資では、収益が大きくなる一方、支出も大きく、突発的な費用が発生する可能性もあるため、十分な資産を保有していることも重要なポイントです。少ない自己資金で投資ができるとは言え、突発的な支出等に耐えられる余力がない方には向いていない投資といえます。
不動産小口化商品の向いている人・向いていない人
不動産小口化商品は、以下のような人に向いています。
- 自己資金の範囲内で投資をしたい人
- 複数の案件に少しずつ投資してリスクを分散させたい人
- 労力をかけずに投資をしたい人
不動産小口化商品は100万円程度の自己資金から始められるため、融資を利用できない一方で、借入リスクを抱えない不動産投資です。複数の案件に分散投資しやすいため、リスク管理を徹底したい人に向いています。
また、先述の通り物件の運営・管理は事業者が代行するため、不動産投資の初心者や副業的に不動産投資をしたい人にもおすすめです。
一方で、以下のような人には向いていません。
- 少ない自己資金で大きなリターンを狙いたい人
- 融資を利用して資産を拡大したい人
- 自分の裁量で不動産を運営したい人
不動産小口化商品は自己資金の範囲で行う投資であるため、レバレッジを効かせた大規模投資はできません。また、オーナー自身がリノベーションをしたり賃料交渉をしたりすることが難しい投資です。そのため、短期間で大きな資産形成を行いたい人や不動産投資に積極的に関わりたい人には向いていません。
まとめ
昨今では、従来の一般的な不動産投資の他にも不動産小口化商品という選択肢が登場しました。そのため、資産状況や投資の目的、投資に対する考え方などによって、最適な不動産投資の方法は人それぞれ異なります。
また、不動産投資で成功するにはパートナーにする不動産会社選びも重要であるため、幅広い不動産を扱っている不動産会社を見つけて投資の相談を行うことが大切です。