不動産投資の物件と選び方

不動産投資の利回りの全て~利回りのポイントや失敗しない考え方~

平成30年公示地価発表!住宅地の全国平均10年ぶりの上昇

不動産投資を始める際に、最も大きなポイントの1つとなる利回りですが、様々な注意点や考え方があり、不安だけが大きくなってしまうという方は少なくありません。
実際、物件に投資してからどの程度で回収できるかを考えるのは非常に大変です。

そこで今回は、利回りに関するありがちな失敗を共有した上で、表面利回りや実質利回りの概要はもちろん、失敗しない考え方についてご紹介していきます。

【目次】

1.不動産投資会社の社員あるある~利回り重視で失敗する人~
 利回りしか見えておらず先のことを考えていない
 アパート経営の難しさ
 サブリースの危険性
2.不動産投資の利回りとは
3.表面利回りと実質利回り
 表面利回りとは
 実質利回りとは
4.利回りの平均や考え方
 世界の主要都市の利回り
 東京とそれ以外の地方の利回り
 クレアスライフの物件の利回り
5.サブリースを考慮した利回りの計算方法
6.利回りとサブリースの関係
 空室が続くと家賃を下げる必要が出てくる
 購入前は利回りが高く見える可能性がある
 サブリースで原資は家賃や物件価格に含まれている
7.サラリーマンの副業は都心のワンルームマンションがおすすめ
8.まとめ

1.不動産投資会社の社員あるある~利回り重視で失敗する人~

まずは、不動産投資会社だから知っている、利回りを重視するあまり失敗してしまうあるあるやよくある失敗を会話形式でご紹介し、その問題点について説明していきます。

利回りしか見えておらず先のことを考えていない

社員A:前付き合ってくれたあのお客様がさー、絶対やめといた方がいいって言ったのに、結局「埼玉の中古の木賃アパート(木造賃貸アパート)」買ったんだよね。

社員B:えー、まじで?利回りがいいから?

社員A:そう、そうなんだよ。

社員B:利回り何%なの?

社員A:8%らしいよ。

社員B:あちゃー、満室稼働すると思ってるのかね?

社員A:だよな、5年後10年後どうなるかわからないのにだよ?しかも老後の年金対策が目的だってさ。

社員B:え、あの人30歳代だよね?60歳まであと30年入居者が入り続けると本気で思ってるの?建物だって朽ち果ててるよ。

社員A:だよね。

<つづく>

このケースの問題

今回のケースは、不動産投資でよくある失敗の1つですが、大きな問題は「30代の男性が年金対策で木造アパートを購入した」ことです。

利回りは、収益÷投資価格なので、「収益(家賃)が多い」もしくは「投資価格(物件価格など)が低い」のであれば、利回りは高くなりますが、収益(家賃)は毎年変わることになります。
つまり、常に満室で空室状態が「0」でない限り、実際の利回りはどんどん少なくなるということです。

また、今回の例のように埼玉県の中古の木造賃貸アパートだと、長期的に入居率100%を維持するのは至難の業で、入居率を高めるために家賃を下げる必要もでてきます。
その場合、仮に満室状態となったとしても当初計画していた利回りよりも実際の利回りは少なくなってしまいます。

利回りを重視する際に考えるべきこと

不動産投資を行う際は、「今収益を得るのか、20年後30年後の収益を望むのか?」を常に考える必要があります。

そして、今回のケースのように20年後30年後に収益を望むのであれば、利回り以上に物件の耐用年数を意識する必要があります。
アパートとマンションは耐用年数が倍以上変わってくるため、一見利回りの低いマンションへの投資が必須と言えます。

法定耐用年数比較
木造アパート プレハブアパート 鉄筋コンクリートマンション
22年 27年 47年

感覚的には、「3,000万円で10万円生むマンション」と「1,500万円で10万円生むアパート」では利回りは倍違いますが、この2つの物件で比較して、初めていい勝負というレベルになります。

今回のケースでは、中古を購入しているためさらに耐用年数が経過してしまっていることになります。
30歳の人が築10年の中古のアパートを買ったとすると42歳で耐用年数になり、12年後には大幅な修繕が必要になり、出費も多くなります。
また、それだけ古いアパートになってくると、入居者を確保することも大変になります。

アパート経営の難しさ

<つづき>

社員B:たしかその人ってさ、サラリーマンじゃなかった?仕事辞めるの?

社員A:いいや、家族もいるし仕事しながらやるんだって。奥様が手伝ってくれる風もないし、しかも残業が多い人だから絶対に止めたほうがいいって言ったのに。

社員B:無謀だね・・・。

社員A:そうなんだよ。マンションとアパートでは、住人から入る連絡もアパートの方が多いし。

社員B:感覚値だけど、設備の劣化や不具合もアパートの方が起こりやすいよね。

<つづく>

このケースの問題

このケースも不動産投資でよくある失敗の1つで、「副業なのにリスクの高い不動産投資を始める」ことが失敗の原因となります。
不動産投資をはじめると、

① 募集条件の連絡
② 入居申し込み時の希望者内容確認
③ 入居中設備のトラブルの連絡
④ 退去時の修繕内容の確認

などが、賃貸管理会社から来ることになります。

①・②・④は、「入居と退去のタイミング」に行うやり取りであり、③の「入居中の設備トラブルの連絡」が入居中に行うやり取りになります。
入居中のトラブルですが、例えばエアコンやガス給湯器などの設備は、10年に1回のペースで修理、交換などの連絡があります。
これら①~④のやり取りをまとめると、1室管理するにあたり2年に1回は密にやり取りが必要になります。

仮に8室のアパートを管理する場合では、3か月に1回は不動産会社との密なやり取りが発生することになります。内容もオーナーとして決断を求められるものが多いため、慣れていない人にとっては非常に負担になります。

アパート経営で考えるべきこと

不動産会社とのやり取りは平日の日中が主ですので、フルタイムで仕事をしている人が、そのやり取りをやり切れるかどうかを考えることはすごく大切です。その判断基準となるのが、先ほどもご紹介した耐用年数です。

アパートはもともと設備が充実していないということもあり、「劣化スピードの速さ」が問題になり、これはアパートとマンションでエアコンの利用を比較するとわかりやすいです。
マンションは気密性が高く、さらに左右上下の部屋があればその分大きな空気な層があるため、一年を通じて気温が一定で夏も冬もあまりエアコンを使いません。
(私もマンション住まいですが、夏は土日の昼間に使った程度で、冬はほとんど使いませんでした。室内は真冬で18℃、真夏で25℃くらいです。)

一方アパートは気密性が低く夏暑く冬寒いため、年中エアコンをつける必要があり、中古ではなくても最新のアパートでも同じような状況のようです。
エアコンなど電化製品はどの程度使っていたかで劣化の速度が変わるため、年中つけていれば、その分壊れるのも早くなります。
分かりやすい例としてエアコンを挙げましたが、その他の設備もアパートの方が酷使される傾向にあり、設備の買い替えや修繕の頻度も高いと言われています。

サブリースの危険性

<つづき>

社員A:しかもさ、「サブリース」だって。本人は安心しきってるんだよ。

社員B:あっちゃー、きっとサブリースの中身、わかってないよね。

社員A:うん、前会ったとき説明したけど絶対理解してないと思う。

<完>

このケースの問題

このケースも不動産投資でよくある失敗の1つで、「サブリースの中身を十分理解していない」ことが失敗の原因となります。
サブリースでは、不動産管理会社がその部屋を借り上げることで空室でも家賃が入る「家賃保証」がついていることが一般的です。

そのため、入居者がいる場合は問題ありませんが、入居者がいない場合は不動産管理会社がオーナーに対して家賃を立て替えるようなイメージになります。
では、家賃が振り込まれないのに、不動産管理会社がオーナーに支払う代金の原資はどこから来るのでしょうか。

考えられるものは次の3つになります。

①.サブリース手数料(家賃)
②.物件費用(物件の販売費)
③.その他(不動産管理会社の持ち出し)

まず、③の「その他」ということはほとんどありません。必ず①か②のどちらかが空室時にオーナーに支払う原資となります。
昨年問題になったシェアハウス投資では、発覚を恐れしばらくの間販売会社が「持ち出し」をしていたようですが、すぐ破綻してしまいましたね。

①の「サブリース手数料」の場合、家賃が原資となるため大きな問題はありませんが、それであれば、サブリース手数料を払わない方がお得になります。(家賃が100万円で、家賃保証で80万円受け取った場合、手数料分の20万円損することになります)
②の「物件費用」が原資となる場合、売買価格にサブリース相当の費用が上乗せされており自分が支払った代金を分割で受け取っているだけですので、サブリース手数料と同様の理由で、支払わない方がお得になります。

つまり、サブリース契約を利用すると、必ず家賃収入が発生する安心感を得られますが、「サブリース手数料の一部」や「物件費用の一部」が戻ってきているだけですので、家賃保証を受ける頻度が低ければ低いだけ損してしまうことになります。
また、家賃保証を受ける頻度が多くなるとお得になるというわけでもありません。利用頻度が多いということは、空室が続いているということであり、家賃の引き下げや設備投資の必要がでてくるため、やはり損してしまいます。
また、将来売却するときにも空室が多い物件は高値では売れません。

サブリースを検討する際に考えるべきこと

サブリースの原資が「物件費用」の例をもう少し詳しくご説明します。

例えば、3,500万円で家賃収入10万円の物件があるとします。この物件にサブリースをつけて、3,860万円で家賃収入13万円という条件に変更した場合、前者の利回りが3.42%で、後者の利回りが4.04%となり、利回りを見ても良い条件になった気がします。

しかし実際は、サブリース用に家賃を3万円上乗せして見せて、その10年分を価格転嫁しているだけです。(3万円×12か月×10年=360万円。3,500万円+360万円=3,860万円)

そして、サブリースでは10年後に家賃を一方的に下げるというのはよく聞く話で最近アパート経営の大手で大きく報道され話題になりました。
サブリース手数料などを考えると、もともとの3,500万円で家賃収入10万円の物件の方がお得になることの方が少なくありません。

ただ、このような価格の調整を見抜くのはプロでも難しいため、ことさらにサブリースを勧める物件には大きな問題点があると思った方が良いと言えます。
ちなみに、クレアスライフグループでもマンスリーマンションの運用であれば、サブリースを勧める場合があります。
マンスリーマンションでは稼働率が85%程度になり、1か月という短期で入居者との契約が行われ書類のやり取りも多く手間も増えますので、サブリース契約の方がメリットがあります。

実際に不動産投資をしてみて入居率が100%近い状況であり、入退去も少なければサブリースにする意味がありません。契約期間満了などのタイミングでサブリースの解除するのも選択肢です。

2.不動産投資の利回りとは

ここからは、不動産投資の利回りについて、改めてご紹介していきます。

不動産投資における利回りとは、物件に対する投資価格を年間どの程度回収できるかを示したものになります。
例えば、3,600万円の物件で家賃収入が年間120万円 の物件の場合、利回りは3.3%になります。

不動産投資の利回りは「収益(家賃収入)÷投資価格(物件価格や手数料)」で計算することができますが、投資価格として計上する項目によって、表面利回りや実質利回りという表現が使われます。
冒頭でもご紹介したように、利回りが高い物件の方が良い物件と言われますが、必ずしもそうではありません。次の章から詳しくみていきましょう。

3.表面利回りと実質利回り

不動産投資の利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。
それぞれ考え方が異なりますので、詳しく見ていきましょう。

表面利回りとは

表面利回りとは、物件の購入費用を年間どの程度回収できるかを示したものであり、物件の目安として使用されます。
表面利回りは「年間の家賃収入÷物件価格」で計算できます。

目安として利用されるという言葉通り、様々な費用は考えず、ざっくりとした回収率を計算できます。
例えば、3,600万円の物件で年間120万円の家賃収入が見込める場合、表面利回りは3.3 %になります。

実質利回りとは

実質利回りとは、物件にかかる費用を年間どの程度回収できるかを示したものであり、実際の利回りを算出する際に使用します。
実質利回りは「(年間の家賃収入-税金や管理費などの諸経費)÷物件価格」で計算できます。

実質利回りは、ある程度現実的な回収率を計算することができますが、「常に満室」「家賃変更なし」「設備の修繕や追加」などは含めていないため、正確なものではないため注意が必要です。
例えば、3,600万円の物件で年間120万円の家賃収入が見込めるとします。管理費や税金で20万円かかる場合、実質利回りは2.7%になります。

4.利回りの平均や考え方

ここからは、利回りの平均や考え方についてご紹介していきます。
利回りの平均や相場について知りたい方の多くは、検討している物件の利回りが良いのか悪いのかを考える際の目安にしたいという方が非常に多いです。

しかし、利回りの平均や相場は市況に大きく左右されるため、一概に○%とは言えません。
そこで、2019年時点の利回りの相場とクレアスライフが提供している物件の平均利回りについて、ご紹介していきます。

世界の主要都市の利回り

まずは、世界の主要都市の利回りの相場をご紹介します。

2019年9月時点では、一番高い国で9.40%、一番低い国で2.10%という結果になりました。
これから詳しくご紹介していきますが、この数値を見て今検討している物件の利回りが良い悪いの判断をせず、豆知識のようなイメージで捉えていただきたい情報になります。

東京とそれ以外の地方の利回り

東京都心は、地方都市よりも利回りが低い傾向にあり、新築マンションでは3%台の物件 が増えています。
一方、地方 は都心よりも物件価格が安く、利回りが高いことが魅力ですが、人口減少による空室リスク、設備の不具合、近々大規模な修繕が必要といったデメリットをはらんでいる危険性があります。

利回りが高くリスクが少ない物件は、人気が出るため価格が高騰し、結果的に利回りが下がるという市場の調整ができますが、高利回りが続く物件は市場からリスクが高いと認識されていると考えるのが一般的です。
都心の物件は利回りが低く良いものに思えないかもしれませんが、賃貸需要が高いことで、地方と比べて空室リスクが低い傾向にあり、利回りに近い収入を得やすくなっている物件も多いです。

また、安定した収益を得られることや その立地などから、売却しやすいというメリットもあります。

クレアスライフの物件の利回り

2019年現在、クレアスライフが提供する物件の利回りは約3% です。
クレアスライフでは、チャレンジングな不動産投資ではなく、安心な不動産投資・資産価値を目減りさせにくい不動産投資を推奨しており、都心(山手線内側沿線)で高品質、アフターフォロー体制を充実させるため、決して利回りが高いわけではありません。

しかし、長期的に安定した賃貸経営と資産価値を維持することを最も大切なことと考えて運用しているため、無理なく不動産投資をしていきたいと考える方が多いです。
当然、もっとリスクをとってチャレンジをしたいという方もいます。クレアスライフではおすすめしていませんが、そういう選択肢もあるかと思います。
不動産投資の目的を明確にした上で、担当者と相談しながら目安とすべき利回りを探っていくことをおすすめします。

5.サブリースを考慮した利回りの計算方法

ここからは、サブリースや諸経費の考えを踏まえた、少し変わった利回りの計算方法についてご紹介していきます。
この計算が必ずしも正しいわけではありませんが、サブリースや諸経費を考慮した利回りの計算をしてみたいという場合は、ぜひ参考にしてみてください。

サブリースや諸経費を踏まえた計算方法
(年間の家賃収入−推定税金−推定諸経費)÷(物件価格+推定諸経費)×90%

まず、収入の部分からご説明していきます。
推定税金は、購入予定の物件が分かれば、おおよその目安は付くかと思います。また、推定諸経費は何かしらトラブルがあった際の費用ですので、10万円や家賃の10%を当てはめてみてください。

次に、支出の部分をご説明します。
推定諸経費は、物件購入時に発生する費用ですので、ざっくり物件価格の10%をイメージしてみてください。

次に、90%についてご説明します。
こちらは空室リスクに対する備えになります。サブリースを利用すると、サブリース手数料として10%~15%ほど毎月支払う形になります。
その分の費用を利回りに含めることで、空室リスクを踏まえた上での利回りを算出することができます。

最後に、上記の式で計算してみましょう。
物件価格3,500万円、年間の家賃収入156万円とすると下記のようになります。

(156万円−5万円−15万円)÷(3,500万円+350万円)×90%=3.2%
参考:表面利回り4.6%

6.利回りとサブリースの関係

ここからは、利回りとサブリースの関係についてご紹介していきます。
よくある失敗例でもご紹介したように、サブリースを利用して利回りを考える際には3つ気をつける必要があります。

・購入前は利回りが高く見える可能性がある
・空室が続くと利回りが下がる
・サブリースで原資は家賃や物件価格に含まれている

空室が続くと家賃を下げる必要が出てくる

サブリースを利用すると、「空室になっても家賃を補填してもらえるため、空室リスクがなくなった」と感じてしまう方も多いですが、そんなことはありません。
たしかに、短期的にみれば空室時の家賃を補填してもらえるため空室リスクはないように感じてしまいますが、空室期間が長く(もしくは多く)なると、家賃の引き下げを行う必要がでてきます。

また、多くの場合は10年おきに家賃の見直しがあり、空室期間があまりなくても家賃設定を下げざるを得ない状況に陥ってしまうこともあります。
そうなると、空室がほとんどでない良い物件にもかかわらず、利回りが下がってしまうという問題が起こります。

購入前は利回りが高く見える可能性がある

サブリースに対応している物件では、物件価格にサブリースで使用する原資が上乗せされ、それを補うために家賃も高めに設定されている可能性があります。
一見すると、利回りも高くサブリースもついているため良い物件に思えますが、家賃が高いことにより空室リスクも高くなりがちです。

サブリースで空室時の家賃を補填してもらえるため、問題ないように感じてしまいますが、先ほどもご紹介したように、空室期間が長くなると家賃の引き下げを行う必要があり、結果的に利回りが下がってしまいます。

サブリースで原資は家賃や物件価格に含まれている

利回りとは少しずれてしまいますが、利益を考えた時に、サブリースの一番の問題は「家賃や物件価格にサブリースで使用する原資が含まれており、損をする可能性が高まる」ということにあります。
家賃や物件価格がサブリースで使用する原資になっているため、使わないと損してしまいますし、使っていると家賃の引き下げで利回りが下がってしまいます。

このように、サブリースを使用すると、どのみち損をしてしまう可能性が非常に高いのです。

7.サラリーマンの副業は都心のワンルームマンションがおすすめ

サラリーマンが年金対策で不動産投資を行う場合、都心の新築ワンルームマンションへの投資がおすすめです。
これまでご紹介してきた通り、維持管理や副業としての現実味、年金をもらう時に収入が見込めるということを考えると、ワンルームのアパートや中古マンション、アパートの一棟経営などは、どうしても厳しくなってしまいます。



新築のワンルームマンションであれば、耐用年数も47年と長く、設備も最新で壊れにくいものを使用しているため、年金対策の投資としてはとてもおすすめです。
また、新築のワンルームマンションに住む人を考えてみても、ある程度の収入があり、落ち着いた生活や家にあまりいない生活を送っていることが想像できるかと思います。
このように、設備の新しさだけでなく、住民のライフスタイルからも物件の価値が維持されることが想像できるかと思います。

8.まとめ

今回は、まず利回りを意識するあまり失敗してしまう原因やそれに起因する不動産投資の失敗例をあるあるとしてご紹介した後、不動産投資で重要な利回りについて、様々な視点でご説明してきました。

利回りは確かに重要なポイントですが、決してそれだけを意識して不動産投資を行わないようにしましょう。

最後に、今回ご紹介した内容を簡単にまとめておきますので、参考にしてみてください。

・利回りとは、物件に対する投資価格を年間どの程度回収できるかを示したもの
・表面利回りは、「年間の家賃収入÷物件価格」で計算できる。
・実質利回りは、「(年間の家賃収入−税金や管理費などの諸経費)÷物件価格」で計算できる
・利回りを意識しすぎてしまうと空室リスクが高まる
・サブリースは間接的に利回りを下げる危険性が高い