不動産投資の始め方は6ステップ｜初心者が気を付けたいポイントとおすすめの物件タイプ

「不動産投資を始めたいが、何から手をつければいいのか分からない」——初めて不動産投資を検討する方の多くが、最初にこの壁にぶつかります。

結論から言うと、不動産投資は「①情報収集→②資料請求→③個別相談→④シミュレーション→⑤物件見学→⑥購入」という6つのステップに整理して進めると、検討しやすくなります。本記事では、各ステップで具体的に何をすべきか、初心者が注意したい5つのポイント、そして初心者に向いている物件タイプを解説します。

この記事でわかること

・不動産投資を始める6つのステップと、各ステップでやるべきこと
・初心者が気を付けたい5つのポイント（会社選び・優先順位・資金計画など）
・初心者におすすめの物件タイプと、区分マンション・築年数・立地の選び方
・不動産投資を始める前に確認したいチェックリストとよくある質問

①不動産投資を始める6つのステップ

不動産投資は、思いつきで物件を購入して始めるものではありません。情報収集から購入まで、順を追って進めることで、判断ミスや後悔を減らすことができます。

それぞれのステップを詳しく見ていきましょう。

ステップ1．情報収集（AI含む）で基礎情報を整理する

まずはインターネットや専門書で、不動産投資に関する専門用語、物件選びのコツ、ローン審査の流れといった基礎情報を収集しましょう。近年は、生成AI（ChatGPT等）に質問しながら基礎知識を整理する方法も広がっていますが、AIの回答がすべて正確とは限らないため、公的機関や専門家による一次情報とあわせて確認することが重要です。不動産の価値や市場環境は情勢によって変化するため、情報の公開/更新時期にも注意しながら、必要に応じて最新情報を確認することが大切です。情報収集で失敗しないための具体的な視点は、下記記事で詳しく解説しています。

ステップ2．気になる会社・物件の資料請求をする

基礎知識がある程度身についたら、投資用不動産を扱うデベロッパーや不動産会社に資料請求をしてみましょう。パンフレットや収支シミュレーションの例など、インターネットの情報だけでは得にくい具体的な資料を見ることで、理解をさらに深めることができます。

ここで重要なのは、1社だけで判断せず、複数の会社やサービス、物件を比較することです。それぞれの提案内容や物件の特徴を比較することで、自分に合った投資の方向性を考えやすくなります。

ステップ3．個別相談（オンライン含む）で目的・課題を整理する

資料請求した会社の中から気になる会社があれば、個別相談を申し込みましょう。対面だけでなくオンライン相談に対応している会社も増えており、時間や場所の制約を抑えながら複数社に相談することもしやすくなっています。

個別相談では、「何のために投資するのか」「何を解決したいのか」「どの程度の資金を用意できるのか」「毎月どの程度の負担まで許容できるのか」といった具体的な目的や条件を整理しましょう。具体的な目標が決まっていなくても、担当者と相談しながら方向性を明確にすることができます。

不動産投資では、賃貸相場や売買事例、地域の需要動向など、判断に必要な情報を初心者が自分だけで収集・分析するのは簡単ではありません。そのため、豊富な情報と経験を持ち、根拠を示しながら提案してくれる信頼できる不動産会社(投資パートナー)を見つけることも重要です。複数の会社や担当者に相談し、自分の目的や条件に合う物件やローンの提案を受けながら、比較検討を進めましょう。

ステップ4．シミュレーション（ローン含む）で収支を確認する

個別相談で提案を受けた候補物件（複数の場合もあります）について、ローンを含めた収支シミュレーションを試算してもらいましょう。想定される家賃収入、ローンの返済額、管理費・修繕積立金、税金等を踏まえた月々の収支や、将来の資産形成イメージを、具体的な数字で確認することが目的です。

この段階で、頭金としていくら用意できるか、毎月のローン返済額がいくらになるかなどを把握しておくことが、次の物件見学や購入の判断をスムーズにします。あわせて、空室の発生や家賃の下落、金利上昇、修繕費の増加なども想定し、収支が悪化した場合でも無理なく運用できるかを確認しましょう。購入時に必要な諸費用も、この段階で把握しておくことが大切です。ローン審査で見られる具体的な項目は下記記事で詳しく解説しています。

ステップ5．購入候補の物件を見学する

シミュレーションで具体的なイメージが固まったら、実際に物件や周辺環境を見学しましょう。インターネット上の写真や情報だけでは分からない、建物の状態や周辺環境の実際の様子を、現地へ赴き確認することが重要です。未完成物件や賃貸中の物件など、室内を確認できない場合は、図面や設備仕様書、完成予想図なども活用して検討します。

見学時は、担当者に改めて収支シミュレーションの確認や、周辺の賃貸需要・競合物件の状況なども相談しながら、複数の物件を見学することで、比較の軸ができ、知識もさらに充実していきます。

ステップ6．重要事項・契約内容を確認して購入する

見学を重ね、購入する物件を決めたら、実際の購入プロセスに入ります。購入方法には現金購入とローン利用があり、基本的な流れは共通しています。

購入の基本的な流れ

(1) 購入予約・条件確認：購入する物件を決めたら、販売会社に購入の意思を伝え、物件の確保や契約条件、購入スケジュールなどを確認する

（2) 重要事項説明・売買契約・手付金の支払い：宅地建物取引士による重要事項説明を受け、内容に納得したうえで売買契約を結び、契約条件に従って手付金を支払う

(3)決済・引渡し：売買代金の残金や諸費用を支払い、物件の引渡しを受け、所有権移転登記などの手続きを行う

ローンを利用する場合の追加手続き

(1) 事前審査（仮審査）：購入予約の前後に、金融機関へローンの事前審査を申し込み、借入可能額や融資条件の見通しを確認する

(2) 本審査（本承認）：売買契約後、売買契約書などの必要書類を金融機関に提出し、正式な融資審査を受ける

(3) ローン契約・融資実行：金融機関と金銭消費貸借契約（金消契約）を結び、決済時に融資を受けて売買代金の支払いに充てる

ローンの本審査は、売買契約後に行われるケースが多いものの金融機関によって手続きの順序や流れは異なります。売買契約前に融資の見通しを確認し、ローン特約の有無や適用条件、融資が承認されなかった場合の取り扱いを必ず確認しましょう。

重要事項説明では、物件の権利関係や法令上の制限、契約解除に関する事項など、重要な内容が説明されます。現金購入・ローン利用のいずれの場合も、疑問点は必ず確認し、納得したうえで契約に進むことが、後のトラブルを防ぐポイントです。購入時にかかる諸費用の内訳は下記記事で詳しく解説しています。

なお、不動産投資は購入して終わりではありません。購入後の賃貸管理や建物管理、収支の確認なども見据えて、長期的な運用計画を立てておきましょう。

不動産投資は「情報収集→資料請求→個別相談→シミュレーション→物件見学→購入」の6ステップで進めます。特に、複数社の提案を比較し、豊富な情報と経験を持つ信頼できる不動産会社を見つけること、購入前に具体的な数字で収支やリスクを確認しておくことが、スムーズに購入するための第一歩につながります。

②初心者が気を付けたい5つのポイント

6つのステップを進める中で、初心者がとくに気を付けておきたいポイントを5つにまとめました。

1．信頼できる不動産会社を見つける

ステップ2の資料請求・ステップ3の個別相談と同様、複数の不動産会社に資料請求や相談を行い、それぞれの提案内容や信頼性を比較することが大切です。説明の分かりやすさ、質問への回答の誠実さ、提案してくる物件の傾向などを見比べながら、豊富な情報と経験を持ち、長く付き合える不動産会社や担当者を見つけましょう。

2．物件選びの優先順位を決める

「立地も間取りも利回りも管理体制も全て理想的」という完璧な物件に出会うことは、現実的には非常に難しいものです。あらかじめ、自分にとって「これだけは外せない条件」と「できれば満たしたい条件」を整理し、優先順位をつけておくことで、物件選びがスムーズに進みます。

3．不動産会社にすべてを任せきりにしない

不動産投資では、専門的な情報の収集や分析を自分だけで行うのは簡単ではなく、プロの力を借りることは重要です。ただし、提案された内容を理解しないまま、すべてを任せきりにすることは避けましょう。分からないことがあれば担当者に質問し、投資の目的や収支、リスクについて納得したうえで購入を判断することが大切です。

4．具体的な数字で判断する

不動産投資は大きな金額が動くため、期待や焦りから感情的な判断をしやすくなります。購入価格や家賃収入、管理費・修繕積立金、ローン返済額など具体的な数字で確認し、当初設定した目標や運用計画と比較することが大切です。

5．必要な資金を把握しておく

物件購入時の頭金や初期費用（諸費用）だけでなく、購入後に発生しうる税金や、突発的な修繕費などに備えておくことも大切です。購入時に必要な資金と、購入後の運用に備えて手元に残しておく資金を把握し、無理のない資金計画を立てましょう。必要な金額は、物件価格や築年数、ローンの利用状況などによって異なります。

初心者が気を付けたいポイントは「信頼できる不動産会社を見つけること」「優先順位を決めること」「すべてを任せきりにしないこと」「具体的な数字で判断すること」「必要な資金を把握すること」の5点に集約されます。いずれも、専門家の力を借りながら、自分でも納得して投資を進めるために大切なポイントです。

③初心者におすすめの物件タイプ｜区分マンションから始める理由

不動産投資の対象には、マンションの一室を所有する「区分マンション」と、マンションやアパートを建物ごと所有する「一棟物件」があります。

一般的な個人投資家が初めて不動産投資に取り組む場合は、購入価格や管理負担の面から、ワンルームマンションなどの「区分マンション」が検討しやすい選択肢です。

●初心者には区分マンションが向いている
区分マンションは一室単位で購入でき、一棟物件に比べて投資額や建物管理の負担を抑えやすいことがメリットです。
一方、一棟物件は複数戸による空室リスクの分散が可能ですが、まとまった資金や建物全体の管理責任が伴います。一般的な個人投資家の予算や管理負担を考えると、初心者には区分マンションが現実的な選択肢といえるでしょう。

●新築・築浅物件を選ぶ
新築や築浅のマンションは、建物や設備が比較的新しく、購入当初の修繕負担を抑えやすいという特徴があります。
中古物件は購入価格や利回りの面で有利な場合もありますが、築年数に応じた修繕費用への備えが必要です。初心者は新築・築浅物件を中心に、購入価格や将来の修繕費とのバランスを確認するとよいでしょう。

●できるだけ都心に近いエリアを選ぶ
東京都心部や都心へのアクセスが良好なエリアは、単身者を中心とした賃貸需要が期待でき、将来の売却時にも立地が強みとなる場合があります。駅からの距離や交通利便性、周辺の賃貸需要を確認し、購入価格と家賃収入のバランスが取れた物件を選ぶことが重要です。

初心者には、「区分マンション」「新築・築浅」「都心へのアクセスが良好な立地」の3つを基本とした物件選びから、都心の新築ワンルームマンションなどがおすすめです。投資額や修繕・管理の負担を抑えながら、賃貸需要が見込める物件を選ぶことで、長期的な運用計画を立てやすくなります。ただし、空室や家賃下落などのリスクも踏まえ、収支を確認したうえで判断しましょう。

④不動産投資の始め方チェックリスト＆よくある質問（FAQ）

初心者向け | 不動産投資の始め方チェックリスト

始め方の6ステップ

• 情報収集：インターネット・専門書・AI等を活用し、不動産投資の基礎知識を身につけた
• 資料請求：複数の不動産会社に資料請求し、物件や提案内容を比較した
• 個別相談：信頼できる不動産会社に相談し、投資の目的や予算、希望条件を整理した
• 投資シミュレーション：候補物件について、ローンを含めた収支や必要な自己資金を確認し、空室・金利上昇などのリスクも検討した
• 物件見学：物件(室内・共用部分）や周辺環境を実際に確認した
• 購入：重要事項説明や契約条件を理解し、ローン利用時は融資条件も確認した

物件選びの3つの視点

• 区分マンション：一棟物件との違いを理解し、自分の予算や管理負担に合う物件タイプを検討した
• 新築・築浅：築年数による修繕リスクや購入価格の違い、売却時の優位性などを確認した
• 都心へのアクセス：駅からの距離や交通利便性、周辺の賃貸需要を確認した

よくある質問（FAQ）

不動産投資を始めるのに、自己資金はいくら必要ですか？

物件の種類や融資条件によって異なりますが、新築ワンルームマンションであればフルローンに近い形で始められるケースもあります。
ただし、頭金の有無にかかわらず、購入時には登記費用やローン関連などの諸費用が発生します。必要な金額や現金で用意すべき範囲は、物件や融資条件によって異なります。
また、これとは別に、購入後の空室や修繕などに備えた手元資金も確保しておくことが大切です。詳しい内訳は「不動産投資の初期費用はいくら必要？諸費用の中身を徹底解説」で解説しています。

資料請求や個別相談は何社くらい行えばいいですか？

具体的な社数に決まりはありませんが、複数の不動産会社を比較することをおすすめします。1社だけの資料や説明では、提案される物件や条件が一般的なものなのか、判断がつきにくいためです。
複数社の資料請求・個別相談を通じて、提案内容や担当者の対応を比較し、信頼できる不動産会社を見つけましょう。

初心者はどのような物件から始めるのがおすすめですか？

一般的な個人投資家の予算や管理負担を考えると、ワンルームマンションなどの区分マンションが検討しやすい選択肢です。
なかでも、新築・築浅で、都心や都心へのアクセスが良好なエリアの物件は、初心者におすすめです。
新築・築浅物件は当初の修繕負担を抑えやすく、交通利便性の高い立地では賃貸需要も期待できます。
ただし、購入価格や収支、空室リスクなども踏まえて判断することが大切です。

物件見学では何を確認すればいいですか？

インターネットの情報だけでは分からない、建物・設備の状態や、周辺環境（最寄り駅からの距離、周辺の商業施設、競合物件の状況等）を実際に現地へ赴き確認しましょう。
未完成物件や賃貸中の物件など、室内を見学できない場合は、図面や設備仕様書なども活用します。
また、担当者に想定家賃や空室リスク、将来の修繕費などを確認し、必要に応じて収支シミュレーションを改めて作成してもらうことも重要です。

不動産投資を始めるうえで、もっとも重要なことは何ですか？

信頼できる不動産会社を見つけ、納得したうえで判断することです。不動産投資では、専門的な情報の収集や分析を自分だけで行うのは簡単ではありません。
豊富な情報と経験を持つプロの力を借りながらも、すべてを任せきりにせず、自分自身でも基礎知識を身につけることが大切です。
投資の目的や収支、リスクを理解し、無理のない計画で進めましょう。

⑤まとめ

不動産投資は「情報収集→資料請求→個別相談→シミュレーション→物件見学→購入」の6ステップを目安に進めます。

初心者が気を付けたいポイントは、信頼できる不動産会社を見つけること・物件選びの優先順位を決めること・すべてを任せきりにしないこと・具体的な数字で判断すること・必要な資金を把握しておくことの5点です。

初心者には、投資額や管理負担を抑えやすいワンルームマンションなどの区分マンションが検討しやすく、なかでも新築・築浅で、都心へのアクセスが良好な物件がおすすめです。信頼できる不動産会社のサポートを受けながら、自分自身でも知識を身につけ、無理のない投資計画を立てることが大切です。

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参考文献・出典
国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（重要事項説明等に関する解釈運用）：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001258342.pdf

※本記事は公開時点で確認できる法令・制度に基づいて解説しています。これらは改正される可能性があるため、実際の売買や相続・贈与などの際は最新情報をご確認ください。