不動産投資のポイント

不動産投資の初期費用の相場は?頭金やランニングコストも解説

不動産投資を始めるときは、初期費用はどのくらい必要?手持ちの資金で足りるだろうか?と心配になりますよね。

初期費用は、不動産の売買代金の一部に充てる「頭金」と売買代金以外にかかる「諸費用」に分かれており、その振り分け次第で融資条件や運用上のキャッシュフローが変わってきます。

初期費用を抑えたい場合は、諸費用はおおよそ金額が決まっていており削減が難しいため、頭金を調整するのが一般的です。
しかし、頭金は少ない場合も多い場合も、それぞれメリット・デメリットがあるので事前に知っておく必要があります。

今回は、諸費用の内容と金額の目安、頭金が少ない場合と多い場合のそれぞれのメリット・デメリットなどを解説します。
分かりやすいケーススタディもご紹介しますので、支払い項目や特徴を把握して、投資を始めるときの目安にしましょう。

目次

1.初期費用のうち諸費用の目安は物件金額×2~5%!その内訳とは?
 不動産投資の諸費用の目安
 金融機関保証料、事務手数料
 表題登記料
 登記費用(登録免許税や司法書士への報酬)
 管理基金・修繕積立基金と管理費・修繕積立金
 火災保険料
 取得年の固定資産税・都市計画税
 不動産取得税
2.ローンの頭金が少ない/多い場合のメリット・デメリット
 頭金が少ない場合のシミュレーション
 頭金が多い場合のシミュレーション
3.頭金は少なくてもいい?貯めてから始めたほうがいい?
4.【ケーススタディ】不動産投資の初期費用
 ケース①30代独身女性の場合(初期費用はあまり使いたくない)
 ~~固定費見直しについて
 ケース②40代既婚男性の場合(初期費用は多めに出してもいい)
5.不動産投資で初期費用を抑えるのは良いことなのか?
6.まとめ

1.初期費用のうち諸費用の目安は物件金額×2~5%!その内訳とは?

初期費用のうち、売買代金以外にかかる費用を「諸費用」といいます。ここでは諸費用の相場と内訳を紹介します。

不動産投資の諸費用の目安

ローンを組んで不動産投資を行う場合、初期費用から頭金を除いた「諸費用」は、物件金額の2~5%くらいが目安といわれています。

新築の諸費用は物件金額の3~5%、中古では2~4%というように築年数などの理由で多少の差はでますが、大きくは変わりません。
不動産会社に仲介を依頼する場合は、仲介手数料として前述に追加で「3%+6万円」とその消費税をみておきましょう。

新築の場合は仲介を依頼することは少ないですが、中古の場合は仲介で購入する場合が中心のため、中古の諸費用は合計で5~7%となります。
※「3%+6万円」とは宅地建物取引業法で定められた不動産会社仲介手数料の上限価格

諸費用は、不動産購入に関わる様々な手数料や保険料、税金など、売買代金以外にかかる費用をまとめたものです。内訳を詳しくみていきましょう。

金融機関保証料、事務手数料

ローンを借りる際、金融機関に保証料や事務手数料を支払う必要があります。
ローンの保証料は、金融機関が保証会社を利用する場合に支払う費用です。不要な場合もあるので確認しましょう。

支払額の目安はローンの借入時に一括支払いする場合は、融資金額の2%前後。金利上乗せで毎月の返済に組み込む場合は、年0.2〜0.3%くらいが一般的ですが、借り主の信用度や返済額・返済期間によっても異なります。

事務手数料は金融機関によって異なり、融資金額の1~3%程度とする定率型と、融資金額とは無関係に3~6万円程度で設定する定額型があり、金融機関やローン商品により幅が大きいことが特徴です。

「事務手数料は安い方がいい」と考えがちですが、事務手数料を多く払うと金利が下がるなど、両者に相関性を持たせている金融機関が少なくありません。
そのため「事務手数料の負担が軽い金融機関を選んだほうが得になる」とは一概には言えないので注意しましょう。

表題登記料

表題登記料は、不動産登記事項証明書の表題部を作成・変更する際にかかる費用です。

新築などで不動産が「未登記」の場合や、売買時に計測した土地面積が登記内容と違ったとき、増築や改築をした場合などに発生します。
不動産の取得など、不動産運用に伴う多くのシーンで必要になります。

新規書類の取得などにかかる手数料や土地家屋調査士などへの報酬として、3~5万円程度みておきましょう。

登記費用(登録免許税や司法書士への報酬)

不動産の取得には不動産の移転(保存)登記が伴うので「登記費用」がかかります。土地や建物の大きさ、ローンを組む場合はローン金額によって異なります。
1Kタイプのマンションの場合、登録免許税と司法書士への報酬を合わせて15~30万円程度みておきましょう。大まかな内訳は以下の通りです。

登録免許税は、物件の所有権の移転登記やローンで購入する場合の抵当権の設定登記の際に必要になります。

●所有権移転(保存)に係る登録免許税額=固定資産税評価額×税率※
●抵当権設定登記に係る登録免許税額=ローン借入額×0.4%
※土地1.5%(2023年3月31日までの軽減措置。本則では2.0%)、新築物件0.4%、中古物件2.0%

司法書士への報酬は登記作業の依頼料です。自分で行うことも可能ですが、様々な書類や専門知識が必要とされるので司法書士に依頼するのが一般的です。
売主や金融機関の条件により特定の司法書士に依頼しなくてはいけない場合もあります。
事務所によって費用にバラつきがありますが、平均的な依頼なら10万円前後が相場です。

管理基金・修繕積立基金と管理費・修繕積立金

新築マンションの場合は、「管理基金」と「修繕積立基金」が必要です。管理基金・修繕積立基金は、引き渡し時にまとまった額を支払うので、事前に確認して準備しましょう。

管理基金は、管理に必要な物品を購入したり、管理人を募集したりするために使われるマンション管理組合の初期費用です。管理費の3~10か月分をまとめて管理組合に納めます。

一方、修繕積立基金は10〜15年ごとに行われる大規模修繕に備えて積み立てられるもので、初期の不測の修繕費を賄うために、 最初に修繕積立金の100~150か月分の金額を管理組合に納めます。

管理費・修繕積立金は共用部の光熱費、清掃、管理人の人件費、大規模修繕に備えるために、毎月口座引き落としなどで支払うもので諸費用にはあたりませんが、購入時に初月から3ヶ月分程度の管理費・修繕積立金をまとめて請求される場合があります。

管理基金も修繕積立基金も物件によって費用は異なりますが、1Kタイプのマンションの場合、一般的には合計で20~50 万円程度はかかると考えておきましょう。

火災保険料

不動産投資の初期費用としては、火災保険料も必要です。現金購入の場合は加入は任意ですが、ローンを借りる際はほとんどのケースで加入が義務づけられます。
火災時の損害は数百万円以上の場合がありますので、現金購入で加入が任意だったとしても火災保険の加入は必ずしておきたいところです。

火災保険料はマンションの構造や築年数によって異なりますが、1Kタイプのマンションの場合10年で3万円程度です。

火災保険に加入すると地震保険にも加入できるようになります。地震保険は5年で3万円程度が一般的です。火災保険は最長10年※、地震保険は最長5年加入でき、それ以降は自動更新できます。
※火災保険の最長契約期間は2022年10月に5年に短縮される予定です。

取得年の固定資産税・都市計画税

不動産を所有すると毎年「固定資産税」と「都市計画税」が発生しますが、不動産物件を購入した年は、以前の所有者と分割した額を日割り計算し精算することになります。

●固定資産税額=固定資産税評価額×標準税率(1.4%)※
●都市計画税額=固定資産税評価額×制限税率(最大0.3%)※
※税率は自治体や年度によって異なる場合があります。
※新築マンションの固定資産税は税額減額措置によって2022年3月31日までの購入分は2分の1に減額されます。

東京都心の1Kタイプ25㎡の新築マンションの場合は、1年分の固定資産税と都市計画税を合わせても約8万円程度です。

不動産取得税

不動産を新たに購入すると不動産取得税も発生します。これはすぐに必要になる費用ではありませんが、約半年ほどで請求が届きます。納付期限もあるので備えておきましょう。
毎年発生するものではなく、取得した際の一度のみの支払いです。

不動産取得税は、取得した不動産の「固定資産税評価額」の3%※とされています。不動産の購入価格とは違う金額が基準になるので注意しましょう。
※2024年3月31日までの軽減措置。本則では4%

また、新築物件かつ床面積が40㎡以上240㎡以下、耐震基準に適合する中古物件など、一定の条件を満たした場合は、固定資産税評価額から100~1,200万円が控除されるような軽減措置もあります。

東京都心の1Kタイプ25㎡の新築マンションの場合は15~25万円程度です。

2.ローンの頭金が少ない/多い場合のメリット・デメリット

前章でご紹介した諸費用は、明確な計算式や相場があるため削減はほとんどできません。初期費用を抑えたい場合は必然的に頭金を減らすことになります。
しかし、頭金はその大小が融資条件やキャッシュフローに大きく影響しますので、決定には慎重さが必要です。詳しくみていきましょう。

 

頭金が少ない場合のキャッシュフローシミュレーション

まずは、頭金が少ない場合のシミュレーションをしてみましょう。30歳で頭金10万円を払い、3,000万円の物件を購入した場合です。

キャッシュフロー ▲8,072円/月
ローン年数 35年
頭金 100,000円
ローン金額 29,900,000円
家賃収入 100,000円/月
毎月返済額 ▲94,507円/月
管理費・修繕積立金 ▲10,000円/月
賃貸管理費 ▲3,565円/月

※金利1.70%で試算

諸費用を物件金額の5%と仮定すると、初期費用は頭金10万円+諸費用150万円で160万円です。

この場合、ローンの返済額が増加するため、キャッシュフローはマイナスに傾きやすくなります。シミュレーションでは、月間8,072円の赤字です。
さらに、固定資産税都市計画税(25㎡程度なら8万円前後)が毎年課税されますので、年間で約18万円(月平均約1.5万円)の赤字となります。
※ここだけ見ると、160万円ものお金をつかって、ローンを組んで、さらに月々お金がかかるのですから、不動産投資の必要性に疑問を持つ方もいるでしょう。
そこは、不動産投資ローンと生命保険で詳しく解説していますのでご覧ください。

不動産投資の運用中は修繕などで突発的な費用が必要な場合があります。それに備えておくことは大切です。
不動産投資を始める際は頭金を減らし、物件数が増えれば頭金を厚くして事業を安定させる、というような事業としての判断も重要です。

頭金が多い場合のシミュレーション

次に頭金が多い場合のシミュレーションです。先ほどと同じく30歳で、今度は頭金570万円を払って3,000万円の物件を購入した場合で見てみましょう。

キャッシュフロー +9,629円/月
ローン年数 35年
頭金 5,700,000円
ローン金額 24,300,000円
家賃収入 100,000円/月
毎月返済額 ▲76,806円/月
管理費・修繕積立金 ▲10,000円/月
賃貸管理費 ▲3,565円/月

※金利1.70%で試算

頭金を多くすると毎月のローン返済額が減るため、キャッシュフローは黒字化しやすくなります。
この例だと月々9,629円の黒字ですが、この場合も年間約8万円の固定資産税都市計画税が課税されますので、年間約3.5万円(月平均約0.3万円)の黒字

初期費用は頭金570万円+諸費用150万円で720万円。上記の例では、年約12万円の収益を生むために、720万円を投下しています。

運用中は突発的な修繕費用が発生することに備えるためにある程度資金を用意しておきたいものです。
そのため手持ちの資金をすべて初期費用に投じるのは、あまり得策ではありません。不動産投資で頭金を多くするのは、自己資金が潤沢な人向けの投資方法といえるでしょう。

3.頭金は少なくてもいい?貯めてから始めた方がいい?

もし「不動産投資を絶対始める」と決めているなら、頭金が少なくても始めてしまうのがおすすめです。1年早く始めれば1年分多く家賃収入が得られるためです。

確かにシミュレーションで見たように、頭金が少ないとキャッシュフローがマイナスになることもありますが、運用しているだけで返済が進みます。
頭金が少ないシミュレーションの場合、キャッシュフローでは月々8,072円の支出(固定資産税都市計画税含め年間で約18万円)ですが、ローン元金は月々約5万2千円減っていきます。
1年で約60万円です。1年遅く始めるだけで60万円の機会損失になると考えたらいかがでしょうか?

貯金をするのであれば、1年でも1か月でも早く不動産投資を始めて、貯金するお金を繰り上げ返済し、返済総額を減らして早期完済することを考えるほうがいいでしょう。

不動産投資においては、最終的にプラスの結果を得られればいいのです。自己資金を貯めてからと考えていると、機会損失が生まれ、自分が描く未来が遠くなっていくばかりです。

4.【ケーススタディ】不動産投資の初期費用

では、頭金の大小による投資の違いを把握するために、実際の1Kタイプのマンションで不動産投資を行った場合のシミュレーションを見てみましょう。
プロからみたポイントもご紹介します。

※今回の不動産投資のプロ・・・公認不動産コンサルディングマスター 奥原光一朗さん

ケース①30代独身女性の場合(初期費用はあまり使いたくない)

まずは30代独身女性のケーススタディです。
就職してから約10年、堅実に貯金を続けていますが、預貯金はできるだけ手元に残したいと思う方が多い世代です。

【属性情報】

・30歳独身女性
・正社員(年収500万円)

【購入情報】

・山手線や地下鉄の集中する「池袋」駅から徒歩7分の新築の1Kタイプのマンションを購入した場合
・3,560万円のマンションで初期費用として100万円(頭金10万円、諸費用90万円)を支出
・将来の年金対策を目的に購入
・60歳の退職を見据えて、今のうちからの準備したい、との思いから開始
・金利は高くなるが、「がん」と宣告された場合にローンの支払いが不要となる、「がん団信」を選択。

【シミュレーション】

キャッシュフロー ▲13,642円/月
ローン年数 35年
頭金 100,000円
ローン金額 35,500,000円
家賃収入 116,000円/月
毎月返済額 ▲112,207円/月
管理費・修繕積立金 ▲13,870円/月
賃貸管理費 ▲3,565円/月

※金利1.7%で試算

【プロのコメント】

30歳から始められれば、35年ローンを組んでも繰り上げ返済などはしなくとも、65歳でローンが終わるため、老後の準備のための不動産投資を無理なくすることができます。

月々約14,000円の赤字、固定資産税都市計画税(約8万円)を含めると年間約25万円の赤字ですが、日々の生活費のうち、固定費の支出を見直すことで捻出している方が多いです。
不動産投資のキャッシュフローだけを気にするよりも、それを含めた家計全体の支出をトータルで考えることで、日々の無駄に支払っていたお金を老後の備えに使うことができます。

不動産投資を勧める不動産会社にはファイナンシャルプランナーなど金融知識、家計の知識に詳しいスタッフもいますので相談してみてはいかがでしょうか?

~固定費見直しについて

固定費見直しの筆頭として挙げられるのは生命保険です。不動産投資のローンには団体信用生命保険が付き、最近はがん保障などの特色のある保険が登場しているため、死亡保障やがんの特約、就労不能時の特約などを削減できます。
人によっては、生命保険の見直しだけで2~3件の不動産投資の支出を賄うことができる方もいます。

次に、携帯電話料金です。最近様々な携帯電話の会社が登場したためご存じの方も多いと思います。
携帯電話本体を交換しなくても、携帯料金を下げることができます。

3つ目として意外と若い方が行っていないのが、照明機器のLED化です。白熱電球をLEDに変えるだけで年2,000円以上、蛍光灯をLEDに変える場合は年3,000円以上の削減になると言われています。
テレワークの方が増え、家にいる時間が増えたことで電気代が上がったという方もいると思います。
一人暮らしの家でも7~10個の電球はありますから、すべて交換した場合、年20,000円以上の節約になるかもしれません。
ただ、LED専用の機器に交換する必要がありますので、賃貸住宅に住んでいる方は大家さんに相談してみてください。

最後に、そこまで大きなインパクトはありませんが、簡単にできるのが電気、ガス会社の見直しです。
大手電力会社、ガス会社との契約を見直すだけで、電気代ガス代が節約となります。一人暮らしの場合は、使っている量にもよりますが、月数百円の節約になります。

ケース②40代既婚男性の場合(初期費用は多めに出してもいい)

次は40代既婚男性のケースをみてみましょう。頭金を多く拠出しています。

【属性情報】

・40歳既婚男性
・正社員(年収700万円)

【購入情報】

・同じく山手線や地下鉄の集中する「池袋」駅から徒歩7分の新築の1Kタイプのマンションを購入した場合
・3,560万円のマンションで初期費用として1,000万円(頭金920万円、諸費用80万円)を支出
※頭金が少ない場合に比べローン金額が少ないことで登記費用が抑えられ、諸費用が少ない
・預貯金の運用と生命保険代りに購入
・金利は高くなるが、「がん」と宣告された場合にローンの支払いが不要となる、がん団信を選択

【シミュレーション】

キャッシュフロー +15,121円/月
ローン年数 35年
頭金 9,200,000円
ローン金額 26,400,000円
家賃収入 116,000円/月
毎月返済額 ▲83,444円/月
管理費・修繕積立金 ▲13,870円/月
賃貸管理費 ▲3,565円/月

※金利1.7%で試算

【プロのコメント】

預貯金の運用先として、不動産投資を選ぶ方も多いです。頭金を多く入れることで月々のキャッシュフローが黒字となり、その黒字分が頭金に対しての利回りと言えます。
さらにローンには団体信用生命保険が付くため、無駄な生命保険を解約することでさらにお金が浮くことになります。

シミュレーションによると月々約1.5万円の手残りがあり毎年の固定資産税都市計画税(約8万円)を差し引いても、年約10万円手元に残るため、初期費用から計算すると、実質、年利1%の運用となり、さらに組んでいるローン分(2,640万円分)の生命保険(死亡+がん保障)の効果を得ることになります。
※年収入10万円÷初期費用1,000万円=1%

さらに、今後繰り上げ返済をする場合、借入期間の短縮ではなく、月々の返済額の減少を選ぶことで、100万円当たり年約4万円のキャッシュフローを黒字化できるため、繰り上げ返済額に対する利回りは4%となりかなりお得です。(初期費用を含めた利回りでは年利1.27%となります。)

ただ、繰り上げ返済は返済額を減らすより、借入期間を短くするほうを選択するほうが、金利の総支払額が減ります。
繰り上げ返済を検討する際はマンションを購入した不動産会社の担当者に相談してみるとよいでしょう。

5.不動産投資で初期費用を抑えるのは良いことなのか?

不動産投資ではさまざまな初期費用がかかるため、できるだけ節約したいと思う方も多いでしょう。
もちろん、仲介手数料や司法書士への報酬など、交渉により減らせるものは安く抑えることが有効です。しかし、頭金を抑えて初期費用を減らすことが一概にいいとはいえません。

 

先ほど述べた通り、頭金を減らすと借入額が増えるため、金利負担が大きくなり、毎月のキャッシュフローも赤字になりやすくなります。

反対に、頭金を増やせば一時的に出費が増えるものの、将来的な利息の負担を減らせます。融資条件が良くなることも狙えるでしょう。
毎月のキャッシュフローがプラスになるため、家賃収入を年金やお小遣い代わりにもできます。

このように、不動産の初期費用はすべてを抑えようとせず、諸費用の中で節約できるものは安く抑え、頭金については個人の投資目的や戦略に合わせて検討することをおすすめします。

6.まとめ

不動産投資の初期費用は、不動産の売買代金の一部に充てる「頭金」と売買代金以外にかかる「諸費用」に分かれます。
諸費用は物件金額の2~5%かかりますが、ローンの頭金は投資目的や戦略によって決定すると良いでしょう。

不動産投資をする場合、初期費用として用意した資金をどれだけ頭金と諸費用に振り分けられるかが重要です。