ケーススタディ

不動産投資で失敗しないための基本的な6つのポイント

不動産投資の失敗で最も大きいものの1つが空室リスクであり、「入居者がなかなか決まらない⇒家賃を下げる⇒家賃収入が減る」と負の循環に陥ってしまうと、厳しいものがあります。
しかし、こうした空室リスクは、不動産投資の基本をキチンと押さえておけばある程度回避することができます。

そこで今回は、不動産投資で失敗しないために抑えておきたい、6つの基本をご紹介します。

【目次】

ポイント①.不動産投資の目的を明確化する
ポイント②.東京の都心で不動産を購入する
ポイント③.不動産の建築日をチェックする
ポイント④.耐用年数を確認する
ポイント⑤.単身者向け住宅を購入すること
ポイント⑥.実績のある管理会社に委託する
2.まとめ

ポイント①.不動産投資の目的を明確化する

不動産投資で失敗しないために最も大切なことは、不動産投資の目的を明確にすることです。
不動産投資の目的は、大きく分けて以下の2つに分けることができます。

目的1:老後の資産づくり
・20年後30年後を見越して今から準備する
・本業(サラリーマン・自営業)を継続する
・一か八かはしない

目的2:専業大家になる
・家賃収入で生活費を稼ぐ
・本業は辞める
・リスクを取って、大きなリターンを見込む

不動産投資で失敗してしまう方の多くは、この目的を混同してしまっています。

例えば、30代の方が年金対策として不動産投資を始めたが、ある程度の利回りを求め築15年の中古アパートを購入してしまう。というのが、よくある例です。
年金生活になる65歳や70歳では、築45~55年の物件であり耐用年数もありません。老後の資産形成としては、少し心許ないものになります。
また、中古アパートを一棟購入してしまうと、管理を代理店に任せても、修繕の連絡が頻繁に入ります。

中古アパートは設備の老朽化も激しいため、設備に関するものや入居者募集に関するもの、など連絡内容は多岐に渡ります。
本業を継続しながら、こうした対応に追われると、本業に支障なく稼働させるのはなかなか難しいでしょう。

やはり、新築のような新しい物件は、対応業務が少なくオーナーとしての業務に慣れることもできるため、本業を続けながら無理なく物件運用を行うことができます。

クレアスライフとしては、本業の継続を前提に、老後の資産づくりのために運用することをおすすめしています。

ポイント②.東京の都心で不動産を購入する

不動産投資で失敗しないためには、山手線沿線もしくは内側の都心で物件を購入すべきだと考えています。

内閣府経済社会総合研究所国民経済計算部によると、東京は、1人当たりの県民所得が537.8万円と2位の367.7万円に大差をつけています。
さらに、都心5区に絞ると平均所得は682.0万円とより高額になっています。

また、総務省統計局によると、東京の人口増減率は0.73%と1位であり、住宅の需要は旺盛といえます。

所得が高い地域に物件を持つということは、それだけ家賃の滞納のリスクを減らすことになり、人口密度が高いということは空室リスクを抑えることも期待できます。
不動産投資は20~30年先を見据えて長期で運用することが基本であるため、将来が明るい再開発エリアで物件を所有することが基本であり、これらの条件を満たす地域は、東京の中でも山手線沿線と内側(都心8区)になります。

2019年8月現在は、高輪ゲートウェイ駅や羽田空港、渋谷駅などで大規模な再開発が進行中で、こうした場所の周辺に不動産を所有すると空室リスクを大きく抑えることができるでしょう。

ポイント③.不動産の建築日をチェックする

見落としがちですが、購入を検討する不動産の着工日もチェックしておきましょう。

1998年に建築基準法が改正され、建築確認や中間検査、完了検査業務などが民間業者にも開放されました。
当時は規制緩和の影響で、民間業者の構造計算などの確認に不備があることも多く、またダブルチェックも義務化されてなかったことから、設備に欠陥のある不動産も少なからず流通していました。

そのため、その期間に当たる2010年の改正以前に建てられた、もしくは建設中だった不動産には注意が必要であり、建築確認の段階でダブルチェックが義務化された2010年の法改正以降に建てられた不動産を中心に物件を探すことをおすすめします。
なお、近年では一般社団法人日本第三者住宅品質検査技術者認定機構(JAQUA)が住宅事業者、検査会社の次となる「トリプルチェック」を手掛けており、不動産の資産価値向上や住宅事業者、施主双方の安心に寄与しています。

ポイント④.耐用年数を確認する

物件を選ぶ際は、耐用年数もしっかり確認するようにしましょう。耐用年数は減価償却費を計算する際に使用するもので、物件の資産価値を計る一つの指標です。

木造住宅の耐用年数は22年、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の住宅は47年とされており、減価償却の視点で見るとこの年数を経過した物件の資産価値はなくなります。
耐用年数を過ぎたといって、物件に住めなくなることや家賃収入が途絶えることはありませんが、物件の有用性を計る目安として使用できます。

老後の資産形成を目的として不動産投資を始めるのであれば、耐用年数が老後まで続くことを前提に物件を選択することが大切です。
例えば30歳で築20年の中古マンションを購入しても残りの耐用年数は27年であり、老後の資産形成という目的を見失ってしまいます。

老後を見据えた運用を行う場合、若い方ほど新築や築浅のマンションを検討すべきといえるでしょう。
また、子供のためにマンションを残したいのであれば、子供が何歳の時まで耐用年数があるかを把握しておきましょう。

ポイント⑤.単身者向け住宅を購入すること

物件の間取りは、もっとも需要の多い単身者向けを購入することが鉄則です。

総務省統計局によると、山手線沿線内側の単身者世帯数は6割を占めており、東京都の単独者世帯数の予想によると、2040年まで増え続けるというデータもあります。
そのため、都心では3LDKなどファミリー向けの間取りではなく、ワンルームマンションを購入した方が失敗のリスクは大幅に低減できるでしょう。

ポイント⑥.実績のある管理会社に委託する

不動産投資を副業として始める場合、実績豊富な建物および賃貸管理会社に管理を委託することで、無理なくオーナー業を続けることができます。
まず、建物管理会社についてご紹介します。

建物管理会社は、「オフィスビルの管理が得意」「分譲マンションが得意」など会社によって得意分野が異なります。
数ある管理会社の中でも、投資用マンションの管理が得意であり、大規模修繕の経験がある会社に委託するようにしましょう。

分譲マンションであれば居住者がオーナーであり、トラブルが起きた時の意見調整は容易ですが、投資用マンションは居住者とオーナーが違うため意見調整が難しく、独自のノウハウが必要になります。
投資用マンションの供給数は年1万戸程度であり、山手線沿線となると2000戸程度ですので、投資用マンションの管理を得意とする会社は少なく、大規模修繕の実績も踏まえるとさらに限られます。

一般的に大規模修繕は12~15年周期で行われているもので、事業会社の創業が15年未満であれば大規模修繕工事の実績がない可能性が高いと判断できます。

次に、賃貸管理会社についてみていきましょう。

賃貸管理会社選びも、基本的には実績を重視すると失敗するリスクを抑えることができますが、収益状況を確認することも大切です。
例えば、クレアスライフグループのクレアスレントは、創業30年で設備故障や設備交換、滞納といった様々な賃貸トラブルの経験が豊富です。
また、管理手数料は毎月約3500円で9000戸ほど管理しているため、毎月約3150万円の収入となります。

これぐらいの規模であれば安定した経営基盤があるといえます。

2.まとめ

不動産投資の目的を明確にする、都心に単身者向け住宅を購入するといった不動産投資の基本を押さえることで、空室などのリスクを低減することができます。
また、マンションの耐用年数は47年間、ダブルチェックもしくはトリプルチェックされた住宅を選ぶなどあまり着目されないポイントも押さえておくことで、購入後のトラブルも未然に防ぐことができるでしょう。

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