不動産投資の融資(ローン)における注意点とその流れ

不動産投資の際は、不動産投資ローンなどを利用する人がほとんどです。
不動産投資ローンをうまく活用することで失敗や後悔のない融資を受けることができる可能性が高くなります。

今回は不動産投資の際の融資(ローン)に関する注意点をご紹介します。

【目次】

1.不動産投資の融資における5つの注意点
 ローンの種類
 返済方法
 収支計画の精度
 借り換えのタイミング
 金利の変動
2.頭金と融資の関係
 頭金が必要な理由
 頭金が必要ないフルローン
 オーバーローン
3.不動産投資ローンの流れと必要書類
4.まとめ

1.不動産投資の融資における5つの注意点

不動産投資ローンは、融資という第三者資本(人のお金)を活用してレバレッジを効かせることができるなど様々なメリットがありますが、ローンを組むうえで注意しなければならないこともあります。

まずは、注意すべき5つのポイントをご紹介していきます。

ローンの種類

一口に不動産投資ローンと言っても様々な種類があり、ローンによって審査の難易度や金利などが異なるので注意が必要です。

以下が金融機関ごとの一般的な傾向です。

金融機関 特徴
銀行 低利で銀行によっては特色ある団体信用生命保険が用意され、初めての方でも取り組みやすい。
ただし不動産投資の個人向けプランがない場合、企業向け事業融資と同様の審査となるため、個人の方が好条件での融資を受けることは難しい。
信用金庫 銀行と同じですが、対応エリアが狭い。
日本政策金融公庫 長期固定金利で高年齢や低年収でも審査が通ることがありますが、詳細な事業計画が求められます。
ノンバンク 金利が銀行より少し高めです。

また、同じ金融機関でも利用するローンに応じて金利や審査が異なることも多いです。
融資率(物件の取得額に対する融資額の割合)が変わるだけでも、金利や審査が変動することがありますので、分からない部分は積極的に確認しましょう。

個人向け不動産投資の融資は初めての方が銀行に飛び込んで融資を受けることは簡単ではありません。
不動産会社の提携や紹介されたローンの中から選んでいくことをお勧めします。
とはいえ、できるだけ多くの種類のローンを比較検討したうえで、自分に合ったローンを利用するように心がけましょう。

返済方法

返済方法を把握することも不動産ローンを組むうえで注意すべきポイントの1つです。
返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。

元利均等返済

元利均等返済は、毎月の一定額を返済する方法です。
返済計画が立てやすく、後述する元金均等返済よりも初期の返済額を抑えることができます。
しかし、返済期間が同じであれば、次にご紹介する元金均等返済よりも返済総額が多くなってしまうという欠点もあります。

元金均等返済

元金均等返済は、毎月の返済額が徐々に少なくなっていく方式です。
返済初期の負担額が大きいのはデメリットですが、元利均等返済よりも総支払額を少なくできるのがメリットといえるでしょう。
ただし、この返済方法を選択できる金融機関はほとんどありませんので、この返済方法ありきでの検討は控えましょう。

収支計画の精度

不動産会社からの提携や紹介ローン以外で、不動産投資ローンを利用する場合、審査のために「収支計画書」を用意する必要があります。

これは投資用不動産からどの程度の収益が得られる予定かを事前に審査することで、金融機関がいくら融資できるかを判断できます。
収支計画書に不備があったり、わかりづらいところがあったりすると、審査に悪影響が出るかもしれません。

投資物件を扱っている不動産業者が収支計画書の書き方を教えてくれるほか、ネットで書き方を調べることもできるため、参照に丁寧に作成しましょう。

ただし、不動産投資会社の提携や紹介ローンでは必要ありませんので、特にこだわりがなければ、不動産投資会社が紹介するローンを使用することをおすすめします。
(一部金融機関では、提携、紹介のローンでも収支計画書を求められるケースもあります)

借り換えのタイミング

不動産投資ローンの借り換えはタイミングに注意が必要です。
一般的には、金利の高いローンから低いローンに借り換えることで、総支払額を抑えることができます。

しかし、変動金利ローンから固定金利ローンに借り換えを検討する場合は注意が必要です。市場の金利が下がった場合、結果的に借り換えをしない方が良かったという可能性もあります。
もちろん逆もしかりで、市場の金利が上がった場合はよりお得になります。大事なことは、こうした金利の仕組みを理解しておくことです。

借り換えをするときはしっかりとシミュレーションを行い、タイミングを見極めてください。

金利の変動

金利の変動も注視する必要があります。固定金利ローンでない限り、金利が上がればローンの金利も上昇してしまいます。
金利は半年ごとに見直されるケースが多いですが、一気に金利を上げて債務者が返済不能になると資金が回収できなくなるため、多くの金融機関で金利を調整するプランを設けています。

例えば、最初の5年間は金利の変動に関わらず返済額が一定の「5年キャップ」や、5年ごとの金利の見直しの際、金利上昇によって返済額が大きく上昇しても最大1.25倍までしか上げないプランも存在します。

利用するローンがどのような方式をとっているのか、事前に確認しておくことをおすすめします。

2.頭金と融資の関係

一般的に、融資を受ける際の頭金の相場は物件価格の1~3割と言われていますが、近年は頭金なしで融資を受けられるケースも増えています。
そこで、頭金と融資の関係をご紹介していきます。

頭金が必要な理由

不動産投資ローンを利用する際には、多くの人が頭金を用意します。
頭金を多く用意できる人は返済能力が高いと見なされて低金利で融資してもらえる可能性がありますし、頭金を入れた分だけその後の返済額が少なくなるというメリットもあります。

また、頭金を多く用意できれば、融資してもらえる金額も多くなる場合や金利優遇を得られる場合もあります。
このように、頭金などの少額資金を利用して多くの資金を動かせるシステムを「レバレッジ」と言います。

不動産投資は購入する物件そのものを担保としてお金を借りることができる特徴があるため、レバレッジを有効に使える投資の代表例と言えます。

頭金が必要ないフルローン

頭金を用意せず融資を受ける方法として、「フルローン」があります。
フルローンは物件の購入金額を借り入れですべてまかなう場合のローンです。
頭金を用意できない人にとってフルローンは魅力的な方法ですが、返済額が大きくなり返済期間も長期になることから、事前にしっかりした返済計画を立てる必要があります。

また、不動産投資から撤退しようと物件を売却しても、売却額によってはローンを返済でできない場合があるという欠点もあります。

オーバーローン

物件の購入金額以上の融資を受ける方法をオーバーローンといいます。
物件の購入価格だけでなく、購入に係わる諸経費も含めて借り入れる場合のローンを指します。
不動産会社が提供する提携ローンでオーバーローンを認めている金融機関はなく、もし勧められた場合はその提案内容全体を疑ってかかった方が良いです。

今年、シェアハウス融資で問題になった二重価格などは、意識的にオーバーローンを引き出すために行っていた可能性があります。
ただ、提携ローンではなく自分自身で事業計画書を作成し、銀行と折衝する場合、融資希望金額を物件の購入金額と購入に係わる諸費用を合算することはよく行われており、最大限の融資を引き出すための1つの交渉手段です。
オーバーローンの場合、古ローンの場合と同様、売却額によっては売却できても赤字になってしまうので、より一層の注意が必要です。

3.不動産投資ローンの流れと必要書類

最後に不動産投資における融資の流れをご紹介しましょう。

まず、融資を申し込むと「事前審査」に移ります。必要とされる情報は金融機関によって違ってきますが、主に下記のような書類の提示が求められます。

・借入申込書(個人情報同意書)
・連帯保証人調査書(連帯保証人がいる場合のみ)
・団体信用生命保険申込書
・顔写真付き身分証明書
・在留カード(外国籍の方のみ)
・健康保険証
・源泉徴収票
・確定申告書(確定申告している場合)
・所有物件の賃貸借契約書
・現在お借入中(又は連帯保証)のローン償還表

事前審査は提出後数日ほどで審査が行われ通過した次は「本審査」です。
事前審査でおおよそ可否が判断されますので、通過すればほぼ融資に問題はありません。
本審査は公的書類を提出した正式なもので、金融機関との面談や、融資の段取りなどが行われます。

また、本審査で用意すべき書類は以下になります。
中には取得や作成に時間がかかる書類もあり、また、同じ書類でも金融機関によって必要通数が異なりますので、あらかじめ金融機関に必要書類を確認しておくことを強くおすすめします。

本審査に必要な公的書類

・住民票
・印鑑証明書
・課税証明書
・納税証明書(その1、その2)※確定申告している場合

面談時に持参するもの

・上記の公的書類
・実印・銀行印
・通帳、キャッシュカードなど口座番号のわかるもの
・顔写真付き身分証明書
・健康保険証
・登記の委任状(司法書士が作成してくれます)

融資の承認が下りたら、「金銭消費貸借契約」へとなります。この契約時には金銭消費貸借契約と呼ばれる本契約の他に、下記2つの契約が行われます。

・抵当権設定契約
・団体信用生命保険の加入契約

抵当権設定契約は返済不能となった場合に金融機関が物件処分できる権利、つまりは担保設定の契約となります。
団体信用生命保険は借入者が病気や死亡で返済できなくなった際に、残債補填が保証される保険となります。

ただ、この手続きは本審査の面談の際に一緒に行うことが多いです。

これら3つの契約手続きが完了すれば、不動産投資ローンの手続きはすべて完了となり融資実行となります。
投資家は融資されたお金で物件を購入して賃貸用として提供し、金融機関に毎月お金を返済することになります。

まとめ

不動産投資を成功させるためには、できるだけいい条件で融資を受ける必要があります。
ローンの種類や借り換えのタイミングなど注意すべき点を把握しておくことで、ローリスクハイリターンな不動産投資を実現できる可能性が高まります。

融資を受ける際は本記事の内容を参考にして、失敗や後悔のないようにしっかりと準備しましょう。

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