2026年地価公示から読み取る都市部の底堅さ｜不動産価格は成長フェーズへ移行か？

2026年4月9日

国土交通省は、2026年3月17日に2026年の地価公示を発表しました。

前年から引き続き全国的に地価は上昇基調にあり、上昇率も近年で高い水準となりました。こうした動きから、地価はすでにコロナ禍からの「回復」というフェーズを抜けて、次の「成長局面」に入りつつあるかもしれません。

この最新の地価は、投資判断をするうえでどのようなヒントになるのでしょうか。本記事では、2026年の地価公示の内容を整理し、今後の不動産投資にどのような影響をもたらすのか予測していきます。

地価公示とは？

「地価公示」とは、地価公示法に基づき、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年3月に公表する、全国の土地価格の基準指標を示すものです。この指標は、「公示地価」と呼ばれます。

公示地価は、複数の不動産鑑定士による評価をもとに算出される公的な価格であるため、客観性が担保されており、不動産取引や金融評価、公共用地取得などの基準として広く利用されています。

地価動向を把握するうえでも信頼性の高いデータですが、年1回の評価であり、その年の1月1日時点の評価であるため公表までに少しタイムラグがあります。

こうしたことから、複数年のデータを並べて比較し、中長期的なトレンドや構造変化を把握する指標として活用されています。

2026年の地価公示の概要と傾向

2026年の地価公示は、単なる価格動向だけでなく、「どのエリアに需要が集まっているのか」を示す重要なデータでもあり、今後の不動産投資の判断にも役立つ情報です。

では、具体的にどのような傾向が見られるのでしょうか。

全国的に上昇基調が継続

【地価公示：全用途平均　全国・主な上昇地点】

	2025年	2026年
全国	2.7%	2.8%
三大都市圏	4.3%	4.6%
東京	5.2%	5.7%
大阪	3.3%	3.8%
名古屋	2.8%	2.3%

2026年の地価公示における全用途平均は、前年に比べ2.8％伸びており、5年連続で上昇が続いています。また、上昇幅は前年の2.7％を上回っており、上昇率はバブル経済末期の1991年以来で最大となりました。

地域ごとに見ても、上昇が継続、上昇幅が拡大したエリアが多いです。三大都市圏 (東京・大阪・名古屋)は5年連続で上昇しており、東京と大阪は上昇幅も拡大しています。

三大都市圏の上昇に加え、地方四市 (札幌・仙台・広島・福岡)も上昇傾向が緩やかに続いています。また地方の中でも、観光需要や再開発を背景とした地域では、高い上昇率を記録しています。

地域や用途に差はあるものの、東京や大阪などの大都市や観光・再開発エリアの上昇幅拡大、地方圏の上昇継続から、全体として上昇基調が続いていると言えるでしょう。中でも、都市部ではこの傾向が顕著であり、今回の地価公示は都市部の底堅さを裏付ける結果となっています。

堅調な住宅地と拡大する商業地

まずは、住宅地について、以下の図表を参考にどのような傾向をたどっているのか見ていきましょう。

【地価公示：住宅地　全国・主な上昇地点】

	2025年	2026年
全国	2.1%	2.1%
三大都市圏	3.3%	3.5%
東京	4.2%	4.5%
大阪	2.1%	2.5%
名古屋	2.3%	1.9%

住宅地は、全国平均は上昇幅こそ横ばい傾向にあるものの、上昇基調は維持されています。

特に、東京圏や大阪圏の都市部はマンション需要が強く、上昇幅も拡大しています。住宅地上昇率の4位と6～10位に、都内でマンション人気の高い地点が占めている点も、都市部への需要の強さがうかがえます。

続いて、商業地の結果から、特に高い上昇率を記録した地域を見てみましょう。

【地価公示：商業地　全国・2026年上昇率1～3位】

	2025年	2026年
全国	3.9%	4.3%
北海道千歳市千代田町	42.9%	44.1%
北海道千歳市錦町	36.8%	38.5%
長野県北安曇郡白馬村	33.0%	35.2%

商業地では、観光需要や再開発を背景とした地域が、上昇率上位を占めています。これらの地域は、住宅地平均でも高い上昇率を記録しました。

最も上昇率の高い北海道千歳市は、大手半導体メーカーの工場進出による再開発事業が進んでいます。そのため、従業員向けの住宅需要に加え、関連企業のホテル・店舗需要が高く、地価を押し上げる要因となっています。

また、3位である長野県の白馬村は国際的な山岳リゾートであり、インバウンド需要の高い観光地の代表例です。観光客数も増加しており、ホテル・店舗需要の上昇継続が、公示地価の上昇幅拡大という形で表れています。

こうした傾向から、都市部ではマンション需要、地方では再開発や観光需要の高まりなど背景は異なるものの、上昇率が高い地域では住宅・店舗への需要増加が見られます。このような需要の拡大は地価上昇の要因となっており、今後も人口・雇用・観光などで需要が集中するエリアほど評価が高まりやすい状況が続くと考えられます。

一方で、主要産業が撤退した北海道本別町や、地震災害の影響が続く石川県能登地方は、公示地価の下落が続いている点も見逃せません。観光や再開発の需要が低い地域の場合、今後も地価の評価も下がっていくため、今後も地方は二極化が進んでいくでしょう。

【参考】
【令和8年3月18日】　令和8年地価公示を公表しました（国土交通省）：https://www.mlit.go.jp/page/kanbo01_hy_010767.html

地価公示から見る2026年の不動産投資予測

2026年の地価公示からは、不動産市場が単なる回復局面を超え、新たなフェーズに入りつつあることが見えてきます。

特に都市部を中心に需要の強さが維持される一方で、インフレ環境や人口動向の変化が、不動産の価値や投資判断に影響を与え始めています。

では、これらの動きは今後の不動産投資をどのように示唆しているのでしょうか。

都市部は引き続き底堅い推移

都市部の不動産の資産価値は、引き続き底堅く推移すると見込まれます。

東京23区では転入超過が続いており、三大都市圏全体で見ても若年層や単身世帯の流入が堅調です。こうした人口流入の継続によりマンション需要も拡大しており、当面は地価の上昇基調が続くでしょう。

また、渋谷や品川、池袋では再開発が進行しており、店舗・住宅需要の拡大が見込まれます。さらに、広島や福岡などの地方中核都市でも再開発が進んでおり、こうしたエリアでは高い公示地価の上昇が見られました。

こうした需要の拡大を背景に、都市部の不動産価格や賃料は、今後も底堅く推移していくと考えられます。

再評価される不動産の資産性

地価公示の5年連続上昇は、インフレ環境下における資産として不動産の再評価が進んでいることを示す動きであるととらえることができます。

現在の日本はインフレ環境にあり、現金の実質的な価値は低下しつつあります。しかし、不動産はインフレによる影響に対し強く、むしろ実物資産としての希少性があるため、物価とともに価格が上昇しやすい資産です。

また、2026年に入り金利が上昇していますが、インフレ環境下では店舗や住宅の賃料が物価に連動して上昇するため、キャッシュフローへの影響は少ないと考えられます。むしろマンションなどの建物は、土地を仕入れてから数年後に完成し、建設も資金の融資を受けて行われることが多いため、地価や金利の上昇は数年後の不動産価格を押し上げる要因になることも想定されます。

今回の公示地価の上昇は、不動産が資産保全の手段として見直されている可能性や、金利上昇局面に対し一定の耐性を持つ資産として認識されつつあることを示唆していると考えられます。

今後の不動産投資で注目すべき視点とは？

地価公示の傾向から、今後の不動産投資において注目すべき視点の一つに、「都心回帰」が挙げられます。

現在、都心の利便性や暮らしやすさを背景に、多くの企業や大学で都心回帰の流れが加速しています。平成バブルやコロナ禍には、都心から郊外に移る動きや見方もありましたが、経過とともに再び都心回帰し、都心の人口は現在も増加し続けているため需要が高く、地価公示でも、商業と住宅の両面で高い評価を受けています。こうしたことから、都心の居住用不動産は長期的に価値が維持・向上しやすいと言えるでしょう。

都心回帰により地方は人口減少が進んでいますが、居住・生活サービス機能を一部のエリアに集積させる「コンパクトシティ政策」によって、人口や企業の増加に成功している地方都市もあります。特に、駅に近い物件は、利便性の高さから安定した需要が見られます。また、国勢調査などでも単身世帯比率は増加しており、若年層ほど賃貸住まいが多いというデータもあります。コンパクトシティ化が進む都市部の単身者向け物件の動向も、今後の不動産投資において注目すべき視点となるでしょう。

さらに押さえておきたいのが、外国人需要の動向です。

2025年末時点で在留外国人は過去最多の412万人以上であり、単身者や留学生などの需要がワンルームマンションに集中しています。中でも、東京は在留外国人が最も集中しているため、+αの入居者需要を見込めるでしょう。また、海外投資家による投資需要も増加しており、都心部や観光地はさらなる不動産価格の上昇につながる可能性もあります。

現在の不動産市場は、需要の集中や外部環境の影響が強まっていることから、今後は価格の上昇率だけでなく、安定した収益や長期的な資産性が見込める物件やエリアの選定が重要となるでしょう。