ひとくちに不動産投資といっても様々なエリアや投資対象、方法がありますが、中でも魅力的なものは都心のレジデンス(住居用不動産)への投資です。
リスクや参入ハードルを考慮すると、初めての方には特にワンルームマンション投資がおすすめです。
今回は、都心型不動産投資の魅力とワンルームマンションをおすすめする理由について詳しくご紹介していきます。
1．広がる「都心」の不動産投資
従来、都心は「山手線沿線もしくは内側」や「都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）」とされることが一般的でした。しかし、近年ではさまざまなエリアでの大規模な再開発や地下鉄・新路線の開通により、従来の都心エリアに匹敵する利便性を備えたエリアが増えています。
こうして“都心”の概念が広がった結果、不動産投資においても都心の強みを活かせる地域が拡大しつつあります。かつては「郊外」とみなされていたエリアも、資産価値の上昇に伴って投資対象としての魅力が上がってきています。
2．都心型不動産投資が強い3つの確かな理由
都心型不動産は低いリスクで安定したリターンが期待できます。その3つの理由を1つずつわかりやすく解説します。
①人口が集中している
東京都が2025年2月に発表した都の人口推計は約1,419万人です。
少子高齢社会の中でも前年比で0.61％増加しており、人口増加率は全国の首位を誇っています。
新型コロナウイルスの影響で郊外への移住が注目された時期もありましたが、現在では都心回帰の動きが顕著になっています。また、人口減少などの要因で今後地方経済の停滞が進めば、働きやすさや生活の利便性を求めてさらに都心へ人が集まりやすくなる状態が続くでしょう。
人口集中がしばらく続くとみられる都心での不動産需要は、今後も安定するとみられています。
②大規模開発が断続的に行われている
現在の東京は「100年に一度」とも言われる再開発シーズンを迎えています。
例えば2023年には港区六本木に「麻布台ヒルズ」が開業、今後もリニア中央新幹線の開業などの事業に向けて都内の主要エリアで複数の再開発が計画されています。大規模開発に伴い、東京の景観や機能は大きく変わっていくことでしょう。
新たな都市機能の拡充により、住居需要の増加や不動産の資産価値向上が期待されます。不動産投資の視点では絶好のチャンスとされています。
③地価上昇が続いている
都心では不動産としての価値が安定しやすく、需要が安定して高いため、地価の上昇が続いています。
さらに、近年のインフレ・物価高も地価上昇に影響を与えています。例えば、総務省統計局のデータによると、2025年1月の消費者物価指数（CPI）は前年同月比で4.0％の上昇となりました。 インフレの進行により、さらに地価の上昇が見込まれ、不動産投資家にとってのチャンスとなるでしょう。
地価の上昇が続けば、賃料収入（インカムゲイン）に加えて売却時の利益（キャピタルゲイン）も期待できます。
3．ワンルームマンションをおすすめする3つの理由
都心の中でも特におすすめなのがワンルームマンションです。その3つの理由を1つずつ確認しておきましょう。
①単身世帯が増加している
東京都によると、都内の単身者世帯の割合は2010年の時点で45.5％と他の地域よりも非常に高く、2020年の国勢調査では単身世帯が世帯数のおよそ50.3％を占める結果となりました。
東京都への一極集中は年を経るごとに顕著になり、今後はさらに人が流入すると考えられています。こうした単身者の増加は、そのままワンルームマンションの賃貸需要に繋がります。
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②低い空室リスク
都心のワンルームマンションの空室リスクは非常に低い傾向にあります。その理由は先述した人口の多さと、需要の高さに対して供給（新しい物件）が比較的少ない点にあります。
需要が高く、なおかつ競合が少ない立地を選べれば、空室になる期間は最小限で済むでしょう。
一方で、都心では土地価格や建築コストの高さから、個人が一棟アパートを保有・運用するのは難しいのが現実です。またファミリー向け物件では賃貸需要の高い単身者から相応の家賃を取るのが難しいため、初心者にはワンルームマンションの方が適しているといえるでしょう。
③流動性が高く売買しやすい
ワンルームマンションは購入ハードルの低さや安定した需要から、金額の大きな一棟アパートやファミリーマンションと比べて流動性が高く、売買しやすいという特徴を持っています。そのためワンルームマンションの購入を希望する投資家はかなり多く、買い手がつきやすい傾向にあります。
また中古物件は以前「新築に比べて値下がりしやすく、売却時の利益が小さくなる」と考えられていました。しかし近年は十分に中古市場の認知が広がってきており、現在では価格が大きく下落しにくく、前よりも資産価値を維持しやすい状況になっています。
4．都心ワンルームマンションの「唯一のデメリット」とは
都心のワンルームマンションは非常に魅力的な投資先ですが、新たな課題も生まれています。それが、供給の減少です。
特に東京都心では、投資対象としての需要拡大に加えて自治体による規制強化などの要因で新規のワンルームマンション開発が制限される傾向にあります。また、近年では物価高に伴い建築コストの高騰が続いており、これが新規開発にさらなる影響を及ぼす可能性もあるでしょう。供給が減少し続ければ、今後は新築物件の入手がますます困難になるかもしれません。
「供給が限られるからこそ希少価値が高まる」という良い側面を活かせるよう、今後の市場動向を見据えた戦略が求められます。
5．まとめ
不動産投資の中でも、低リスクで安定した利回りが期待できるのが都心のワンルームマンション投資です。再開発や交通インフラの整備が進み、住環境の向上とともに都心への人口集中は続いていることから、今後もワンルームマンションの需要は高まると考えられます。
一方で、自治体の規制強化や新規開発の困難性などによりワンルームマンションは今後さらに希少性が増し、価格の上昇が続くことも考えられます。長期的に安定した資産を持ちたい方は、できるだけ早いタイミングで都心のワンルームマンション投資を検討するのがおすすめです。
