不動産投資を行う際に、空室リスクへの対処法として「30年一括借り上げ」や「家賃保証」を謳ったプランをおすすめされることは少なくありません。
家賃を30年間保証してくれるということで、心強い制度な気もしますが、何か裏があるのではないか？と不安になる方も非常に多いです。
そこで今回は、30年一括借り上げのような家賃保証を謳ったプランの詳細はもちろん、そうしたプランの注意点や見極め方、家賃保証とよく比較されるサブリース制度について詳しくご紹介していきます。
家賃保証制度やサブリースは便利な反面、思いもよらないリスクもあるため、注意するようにしましょう。
目次
0．動画で解説【30年一括借り上げ】
1．30年一括借り上げとは
2．サブリースとは
3．家賃保証とサブリースの違い
4．家賃保証の注意点
5．家賃保証で損しない方法
6．まとめ
0.動画で解説【30年一括借り上げとは】
まずは、30年一括借り上げやサブリースについて動画で解説しましたので、ご確認ください。
動画の内容をまとめて補足したものは、次の章からご紹介していきます。
1．30年一括借り上げとは
30年一括借り上げとは、不動産会社が30年分の家賃を保証するという制度になります。
不動産投資を行う上で「入居者がいない」という状況は避けて通れませんが、この制度を利用することで、利用者がいない状況であっても「不動産会社が借り上げてくれるため、30年間は家賃収入がなくならない」というメリットがあります。
しかし、家賃保証制度は「賃料」を保証するものではないので注意が必要です。
2．「サブリース」とは？
サブリースとは、不動産会社が又貸しをする制度になります。
30年一括借り上げのような家賃保証の場合、自分で住人や周辺環境の管理をする必要がありますが、サブリースの場合、不動産会社がそういった管理をすべて請け負ってくれます。
細かな部分は契約によって変わってきますが、自分で物件を購入した後、不動産会社にその物件の管理を任せられるため、住人対応や住人の募集など、すべて不動産会社に一任することができます。
ただ、通常の運用より家賃収入は下がってしまうため、注意が必要となります。
3．家賃保証とサブリースの違い
例えば保険などの場合、言い方は悪いかもしれませんが、死亡リスクの高い方が沢山入っている保険に入るのと、健康な方が沢山入られている保険に入るのとではやはり全く違うものになります。
ですから、そういう意味ではやはりそういった加入者の特徴などを押さえた上で保証というところを見ていただくのがいいでしょう。
一番良いのはやはり、保証がなくてもきちんと賃貸がつくだろうと思う物件を求めていただくことです。
家賃保証はあくまでオプションだという考え方で不動産を見ていただくのが一番良いのではないかと思います。
4．家賃保証の注意点
家賃保証で最も注意すべきことは、賃料の保証はしてくれないという点になります。
30年一括借り上げの場合、30年間家賃の支払いは保証するものの、今と同じ家賃が30年間続く保証はありません。
通常は、2～3年に1回のペースで家賃の見直しが行われ、空室が続いているような物件は、その度に家賃設定が下げられてしまうリスクがあります。
もちろん、物件は古くなっていってしまうため、数十年単位でみると家賃を下げる必要が出てきますが、それを自分の判断でできるのか、不動産会社と行う必要があるのかは、意味合いが大きく変わってしまいます。
5．家賃保証で損しない方法
家賃保証がなくても、需要が高く利用者が継続的に見込める物件を選ぶことが、家賃保証で損をしない最も大きなポイントになります。
そもそも、空室にならなければ家賃保証制度を使う必要はありませんし、家賃を下げる必要もありません。
家賃保証制度を利用する場合は、あくまでオプション的な機能として考え、家賃保証制度を利用しなくても採算が見込める物件を選ぶことが重要です。
また、家賃保証制度は提供している不動産会社によってルールが異なるため、利用する場合は不明点を徹底的になくすようにしましょう。
こうしたことを意識しておくと、家賃保証制度を上手に活用することができます。
6．まとめ
家賃保証制度は問題となる事件が定期的に起きており、ネガティブなイメージを持っている方も少なくありません。
ただ、1つのオプション機能として考えると、必ずしも悪いとは言い切れないため、絶対に利用してはいけないものでもありません。
不動産投資で大事なことは、購入した物件にどれだけお客さんが入ってくれるかであり、その可能性を高めていくように運用していくことです。
