ひとくちに不動産投資といっても様々なエリアや投資対象、方法がありますが、中でも魅力的なものは都心型の不動産投資です。
特に、リスクや参入ハードルを考慮すると、初めての方にはワンルームマンション投資がおすすめです。
今回は、都心型の魅力とワンルームマンションをおすすめする理由について詳しくご紹介していきます。
【目次】
1．そもそも都心の範囲とは？
2．都心型不動産投資が強い4つの確かな理由
①.人口が集中している
②.大規模開発が断続的に行われている
③.地価上昇が続いている
④.インフレが継続
3．都心の中でもワンルームマンションが人気を集める3つの理由
単身世帯が増加している
低い空室リスク
流動性が高く売買しやすい
4．都心ワンルームマンションの唯一のデメリット、物件が高い！
5．まとめ
1．そもそも都心の範囲とは？
都心の意味は、人、企業、団体によって意味合いが異なります。日本で最も収録語数が多い日本国語大辞典によると、「都市の中心に当たる地域。特に、東京都の中心地帯」と定義されています。
クレアスライフでは、この中心地帯を「山手線沿線もしくは内側」と定義し都心と呼んでいます。これからご紹介する都心型不動産投資の強みが活かせるのは、この地域です。
同じ東京都内であっても山手線から離れると、同じような効果が得にくくなります。
また、札幌や仙台、横浜、名古屋、大阪京都、神戸、広島、福岡などの地方の大都市であっても山手線沿線や内側の都心とは大きな開きが出るといえるでしょう。
2．都心型不動産投資が強い4つの確かな理由
都心型不動産は非常に強く、低いリスクで安定したリターンが期待できます。その理由は以下の４つ。1つずつわかりやすく解説します。
①.人口が集中している
総務省が2020年4月に発表した2019年10月時点での東京都の人口推計は1392万人です。
少子高齢社会の中でも前年比で0.71％増加しており、人口増加率は全国の首位を誇りました。
新型コロナウイルス感染症拡大による、郊外への流出が不安視されていましたが、蓋をあけてみると都心への再回帰の傾向もみられます。
地方出の不況が進むと都心に人が集まりやすくなりますので、都心の物件の需要は今後も安定すると想定できるでしょう。
②.大規模開発が断続的に行われている
東京都内では、オリンピックにあわせた大規模開発が進み、毎年のように新たな大規模開発の着工が報じられていました。
また、2027年のリニア開業にあわせて、さらなる開発が期待されています。
都心の大規模開発は、地価の上昇と住居需要の高まりに繋がるため、不動産投資家にとっては非常に好ましいのです。
③.地価上昇が続いている
地方や東京都郊外では地価の下落が報告されていますが、都心部では地価の上昇が続いています。これは物件の価値が下がりにくいことを示しており、そのエリアの需要の高さが伺えます。
地価上昇が継続すれば、インカムゲインだけでなくキャピタルゲインも期待できます。
④.インフレが継続
アベノミクスによるデフレからの脱却により、日本でもようやくインフレ経済が実現しました。日銀による低金利政策も、不動産投資には追い風となっています。
3．都心の中でもワンルームマンションが人気を集める3つの理由
都心の中でも特に人気を集めているのがワンルームマンションです。ワンルームマンションが人気の理由は以下の3点。1つずつ確認しておきましょう。
単身世帯が増加している
東京都によると、都内の単身者世帯の割合は2010年の時点で45.5％と他の地域よりも非常に高く2035年にはその割合は50％を超すと予測されています。
東京都への一極集中は年を経るごとに顕著になり、今後はさらに人が流入すると考えられています。こうした単身者の増加は、そのままワンルームマンションの需要に繋がります。
低い空室リスク
都心のワンルームマンションの空室リスクは非常に低い傾向にあります。その理由が先述した人口の多さと需要の高さです。
立地さえ選べば需要が途切れにくく空室になる期間は最小限で済む傾向にあります。
一方で、中古の一棟アパート投資では、常に満室状態を作ることは難しいですし、ファミリー向け物件は都心では家賃が高すぎて需要が少なく空室になりがちです。
そのため、成果を出すにはそれなりのノウハウが必要であり、初めて取り組むのは難しいといえるでしょう。
流動性が高く売買しやすい
通常、投資用物件は投資用物件として売買することになるため、プレイヤーの少ない一棟アパートやファミリー向けの物件は売りに出してもなかなか買い手がつきません。
一方で、購入ハードルの低さなどからワンルームマンションを探している投資家は多く、買い手がつきやすい傾向にあります。そのため、売買が頻繁であり購入・売却がしやすい状態が続いています。
投資対象の流動性の高さは非常に重要ですので、ワンルームマンションが人気を集めているのです。
4．都心ワンルームマンションの唯一のデメリット、物件が高い！
都心のワンルームマンションは非常に魅力的ですが、デメリットもあります。それが物件の高さです。
もちろん中古アパート一棟や、事業用ビル、ファミリー物件と比較すれば安いのですが、他の地域のワンルームと比較すると割高です。
物件価格が高いということは、他の不動産投資と比較すると利回りが低いということであり、すぐに収益化を目指している方には向いていません。
都心のワンルームマンション投資に向いているのは年金対策や、相続税対策など長期的な目線で投資を行う方です。
5．まとめ
不動産投資の中でも、低いリスクで安定した利回りを期待できるのが都心のワンルームマンション投資です。
都心への一極集中、若者の都心流入が継続しているため、今後も都心のワンルームマンションの需要は高まると考えられています。
ただし、都心のワンルームマンションはその需要の高さから他の収益用物件と比較すると割高です。短期間での収益に向いているとは断言できませんので、長期目線で保有できる方におすすめの投資対象といえます。
