現場のプロが教える不動産投資ノウハウ

不動産投資で利回りを見て物件を決める際の注意点と失敗しない考え方

不動産投資で「利回り」を求めすぎて陥る落とし穴!

不動産投資において重要視される数字の1つが「利回り」です。
しかし利回りだけを見て物件を決めてはいけません。

高すぎる利回りには、設備に不具合があったり、周辺環境が悪く入居者がなかなか集まらないなど、何らかのリスクをはらんでいる可能性が高いのです。
今回は利回りと物件価格の関係や高利回りのリスクなどについて紹介するので、失敗しないマンション投資の参考にしてください。

【目次】

1.利回りと物件価格の関係
2.利回りを見て物件を購入する際の注意点
 高利回りのリスクを考える
 利回りは1年間住み続けたと仮定した数字
 売主の立場で考えてみる
3.利回りを見て物件を購入する際に失敗しない考え方
4.都心のワンルームマンションがおすすめ
5.まとめ

1.利回りと物件価格の関係

利回りとは、購入した投資用物件から得られる家賃収入が、物件価格の何%かを示したものであり、物件価格が安くなれば安くなるほど利回りは高くなる傾向にあります。

例えば、1年間の家賃が120万円のワンルームマンションの場合、マンション価格1億2,000万円であれば利回りは1.0%ですが、マンション価格が1,200万円であれば利回りは10.0%になります。つまり、利回りが高い物件は投下した資金を早く回収できるため、投資家の目には非常に魅力的に映ります。
しかし、考えなければならないのは、「売主が安い価格で物件を売り出した理由」です。

次の章から詳しくご紹介していきます。

2.利回りを見て物件を購入する際の注意点

利回りが高い物件の多くは「安値で売られている」ケースが大半ですが、こういった利回りの高い物件を購入する際には何に注意しなければならないのでしょうか。
主な注意点を3つご紹介していきます。

高利回りのリスクを考える

まず、高利回りのリスクを考える必要があります。

高利回りで考えられるリスクとして多いのは、設備の不具合や近々大規模な修繕が必要になる、周辺環境が悪く入居者がなかなか集まりにくいなどが挙げられます。
そのため、利回りが高い物件は、「なぜ利回りが高いのか?」「なぜ物件価格が安いのか?」といったことを必ず分析し、表面上見えないリスクの可視化が必要です。

利回りは1年間住み続けたと仮定した数字

利回りは、入居者が1年間通して住み続けた仮定の数字です。
つまり、入居者が半年で退去し、その後半年間、新しい入居者が入らなかった場合は、家賃収入は減り利回りも下がります。
例えば、1年間の家賃が120万円、物件価格が1,200万円のワンルームマンションの場合、1年間の利回りは10.0%になりますが、入居者が半年しか入らなければ実質の利回りは半分の5.0%に下がります。

このように、利回りだけを見ていては、物件が抱える空室リスクの程度がわからない部分が多いです。
物件購入時は物件と周辺環境を必ず確認し、入居者が見つかりやすいか、ある程度長期的に住んでくれそうかを判断することが、不動産投資を成功させる大きなポイントの1つです。

売主の立場で考えてみる

自分がその物件の売主の立場であった場合を想像してみましょう。利回りが高い物件は「安値で売られている」わけです。どうして、「安値」で売りに出すのでしょうか?

① 設備の不具合が多い
② 大規模修繕工事を控えている
③ 空室が続く
④ 何かトラブルを抱えている
⑤ 税金対策に購入したが役割を終えた
⑥ 急にまとまった資金が必要となった

もし④~⑤の理由でしたら物件に問題はなさそうです。
しかし、①~④の理由である場合は注意が必要です。そういった視点でその物件を見ていけば、注意すべき点も事前にわかり、対策が立てられるかもしれません。
ただし、もし自分が売主だった場合は①~④の理由はあまり言いたくありませんね?高利回り物件のトラブルは後から発覚することが多いのです。

3.利回りを見て物件を購入する際に失敗しない考え方

利回りはあくまで判断要素の1つだと考え、できるだけ総合的な観点から物件を選ぶことが大切です。
物件選びの際は、利回りをあくまで「最低基準」として考えた方が無難です。

その最低基準を満たす物件があれば、詳細情報を確認するなどといった流れで選んではいかがでしょうか?

4.都心のワンルームマンションがおすすめ

特に最初の投資としては、都心のワンルームマンションがおすすめです。
2018年4月の不動産投資家調査によると、都心のワンルームタイプのマンションの利回りは、平均4%台となっています。
決して高い利回りではありませんが賃貸需要が高いので、他のエリアに比べて空室リスクが低い傾向にあります。

空室リスクが低ければ利回りに近い収入を得やすくなります。
また、空室リスクが低く安定した収益を得られることや 、都心立地のステータスなどから、いざとなったら売却しやすいというメリットもあります。

5.まとめ

利回りだけを見て物件を選んではいけません。利回り以外の情報も精査し、リスクを抑えることが成功のコツです。
特に最初の投資としては都心のワンルームマンションがおすすめですが、どんな物件であれ、しっかりと条件を吟味して投資しましょう。

株式会社クレアスライフ 不動産コンサルタント

清水 剛

不動産投資の営業として16年従事し、これまで数百人に上る投資検討者への提案・アドバイスを行う。 現在は営業の第一線から卒業し、企画側として不動産投資の魅力を多くの人に伝えるべく、セミナー講師やメディア出演などに精力的に取り組んでいる。

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