動画で分かる!初めての不動産投資

30年一括借り上げとは?

テレビのCMで「30年一括借り上げ」という言葉を聞きました。そんなサービスがあるなら誰でも不動産投資をしますよね?

「30年保証」とは?

マンションだからアパートだからということではないと思うのですが、その賃貸管理会社が何年保証するというのはその会社さんごとのサービスです。
よく30年保証、何年保証などがあるのですが、それは単純に言うと「自社が借り上げて家賃を払いますよ」というサービスなわけです。

よく思われがちなのですが、それが家賃の金額を保証しているわけではないところに注意してほしいと思います。確かに家賃を払う行為に対しては保証するかもしれませんが、金額がずっと一定ではありません。
そのようなサービスの内容を細かく見てみますと、「2、3年に1回ある一定期間で家賃の見直しがある」という注意書きのあるものがほとんどです。特に長期の保証を目的に投資しようと思っている方は、しっかりと家賃の金額がどうなっているのかをチェックする必要があります。

あとは当然借り上げる会社さんが家賃を払うわけですから、その会社さんが例えば倒産してしまったなどということになれば、この保証の内容は全てなくなってしまうわけです。
やはりそもそも信頼できる会社なのか、その会社の業績はどうなのか、そしてその会社さんはどういう所で物件を管理しているのかということにも注目する必要があります。

「サブリース」とは?

最近はよくサブリースという言葉が昔と比べて出てきています。これは単純に不動産会社が借り上げて一般の入居者に転貸する、又貸しする形で賃借人をつけるというものです。
ですので、賃借人が空室であろうが何であろうが私どもが借り上げているわけですから、家賃は一定額お支払いしますので空室のリスクはありませんという制度で、販売をされている会社も非常に多いです。
ただそのサブリースの原資がどこにあるのかと考えた時、又貸しした賃借人がきちっとついていないとどこかからその補填をする必要があります。
その会社のお財布からお金を払うのか、あるいは別の所からかもしれませんが、やはりしっかりと家賃の原資があって初めて保証ができるわけです。

そういう意味で私がよくそういった相談を受けたときに必ずお話するのは、その賃貸会社もしくはそのサブリースを提供している会社がどこで物件を管理しているか、その物件だけではなくてどういう所で物件を管理しているかということです。
やはり全体的に入居がきちっとつくような物件を管理しているところは保証がきちっと成り立ってきます。
逆を言えばいろんな人に保証をしなければならない状態になっているような物件を管理している場合、自分のところもいつ保証の内容が変わったり、家賃が下がってしまうようなこともあり得ます。
ですから、その不動産会社ないし賃貸管理会社がその物件以外にどういう物件を管理しているのかということを把握しておくことが大切です。

家賃保証の見極め方

例えば保険などの場合、言い方は悪いかもしれませんが、死亡リスクの高い方が沢山入っている保険に入るのと、健康な方が沢山入られている保険に入るのとではやはり全く違うものになります。
ですから、そういう意味ではやはりそういった加入者の特徴などを押さえた上で保証というところを見ていただくのがいいでしょう。

一番良いのはやはり、保証がなくてもきちんと賃貸がつくだろうと思う物件を求めていただくことです。
家賃保証はあくまでオプションだという考え方で不動産を見ていただくのが一番良いのではないかと思います。

株式会社クレアスライフ 不動産コンサルタント

清水 剛

不動産投資の営業として16年従事し、これまで数百人に上る投資検討者への提案・アドバイスを行う。 現在は営業の第一線から卒業し、企画側として不動産投資の魅力を多くの人に伝えるべく、セミナー講師やメディア出演などに精力的に取り組んでいる。

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