相続税は「現金」「不動産」など資産の種類によって課税額や節税効果に大きな違いがあることをご存じでしょうか? 評価方法次第で大きく税額が変わるため、それぞれの特徴やメリットを理解することが重要です。
本記事では、相続税の基本的な計算方法と節税につながるポイントを解説します。また、資産の種類を比較しつつ、その中でも不動産を活用するメリットについても詳しくご紹介します。
大切な資産を効率よく引き継ぐためのポイントをしっかりと押さえ、相続税の負担を最小限に抑える対策を進めましょう。
【不動産で相続税対策をするときのポイント】
・評価額を抑えられる仕組みを理解する
・特例を上手に活用する
・管理計画を事前に考える
【目次】
1.相続とは?計算方法や基本情報を解説
相続税はいくらかかる?
2.相続税のポイント
現金の相続
不動産の相続
課税額(評価額)を減らすには不動産がおすすめ
3.不動産で相続税対策をする方法
小規模宅地等の特例とは
適用のポイント①継続利用が条件
適用のポイント②相続時精算課税制度の活用に注意
適用のポイント③賃貸物件の場合はさらに要件が増える
4.相続における不動産活用の注意点
資産の分割性を考慮する
相続後の利用価値
収益性を見極める
価値のある資産の引き継ぎを第一に
5.まとめ
1.相続とは?計算方法や基本情報を解説
相続とは、故人が生前に所有していた財産を、法定相続人が引き継ぐことを指します。相続が発生すると引き継いだ財産に対して「相続税」が課される仕組みです。
相続税はいくらかかる?
相続税は、取得した遺産総額から「基礎控除額」を差し引いた金額に対して課税されます。基礎控除額は以下の計算式で求められます。
基礎控除額 = 3,000万円 + (600万円 × 法定相続人の数)
この基礎控除を超える財産に対し、以下の税率表に基づいて課税されます。
各法定相続人の取得金額 | 税率 | 控除額 |
---|---|---|
1,000万円以下 | 10% | - |
3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
5,000万円以下 | 20% | 200万円 |
1億円以下 | 30% | 700万円 |
2億円以下 | 40% | 1,700万円 |
3億円以下 | 45% | 2,700万円 |
6億円以下 | 50% | 4,200万円 |
6億円超 | 55% | 7,200万円 |
参照:国税庁「相続税の税率[令和6年4月1日現在法令等]」
例えば、法定相続人が2人いる場合、基礎控除額は 3,000万円 + (600万円 × 2) = 4,200万円 となります。遺産の評価額を総計し、この金額を超える場合に相続税が発生します。
相続税の負担を軽減するためには、生前贈与や不動産の活用など、計画的な対策が必要になります。相続の仕組みを理解し、早めに対策を検討しておくことが大切です。
2.相続税のポイント
相続税は、引き継ぐ資産の種類によって課税額が大きく変わります。主な資産として現金と不動産が挙げられますが、それぞれ評価方法が異なるため双方の特徴を押さえておくことが重要です。
現金の相続
現金は額面通りの額がそのまま評価額になるため、基礎控除額を超えた部分に対して相続税が課されます。
資産が明確で分割が容易で流動性が高いのがメリットですが、所有額がそのまま課税対象として反映されるため、相続税の税負担が重くなりやすい側面があります。
不動産の相続
不動産は「固定資産税評価額」や「路線価」に基づいて評価額が決まるため、一般的に市場取引価格(時価)より低く評価される傾向にあります。そのため、現金等の相続と比べると課税対象額を抑えることが可能です。
賃貸物件であれば「借家権割合」や「貸家建付地評価」が適用され、さらに評価額を下げることができます。賃貸物件の相続対策に関して、詳しくは貸家の相続税評価額の算式を解説|マンションにおける賃貸割合・敷地権の求め方をご参照ください。
課税額(評価額)を減らすには不動産がおすすめ
現金の場合、評価額圧縮の面では節税効果があまり期待できません。一方、不動産は評価額を抑えられるため、同じ価値の資産でも税額に大きな差が生じることになります。
相続時に税額をなるべく圧縮したいという方には不動産の活用がおすすめです。
3.不動産で相続税対策をする方法
不動産を活用した相続税対策を行う場合、「小規模宅地等の特例」を活用するのが大きなポイントになります。
小規模宅地等の特例とは
小規模宅地等の特例とは、被相続人(亡くなった人)が住んでいた土地や事業用の土地について、一定の要件を満たす場合に相続税評価額が減額される制度です。
適用される土地の種類と減額率は以下の通りです。
土地の種類 | 評価減の割合 | 適用面積 |
---|---|---|
特定居住用宅地等(自宅用の土地) | 80% | 330平方メートルまで |
事業用宅地等(事業に使う土地) | 80% | 400平方メートルまで |
貸付事業用宅地等(賃貸用の土地) | 50% | 200平方メートルまで |
例えば、被相続人が住んでいた土地(特定居住用宅地等)で330㎡までの部分については、土地の評価額が80%減額されます。この制度の活用により、相続税の課税額を大幅に抑えることが可能です。
適用のポイント①継続利用が条件
本特例は相続税の圧縮のみを目的とした不動産の売買を避けるため、一定期間継続的に土地を所有し続けることが適用の条件となっています。そのため、他の用途への転用や売却は適用外となる可能性がある点には注意しましょう。
例えば被相続人と同居していた親族が特定居住用宅地(自宅用の土地)を相続する場合、少なくとも相続税の申告期限までは住み続けることが条件になります。
賃貸物件の場合は相続開始の3年以上前から貸付事業の用途で使われていることも特例適用の条件となっています。
適用のポイント②相続時精算課税制度の活用に注意
2,500万円まで非課税で財産を贈与し、相続発生時に贈与した資産を相続財産に持ち戻して再計算する「相続時精算課税制度」と呼ばれる制度があります。
相続対策として生前贈与時に相続時精算課税制度を選択するケースもありますが、その場合小規模宅地等の特例が適用できなくなるため注意しましょう。
適用のポイント③賃貸物件の場合はさらに要件が増える
賃貸物件、つまり貸付事業用宅地等を相続する場合は上記に加えてさらに以下のような条件が課されます。
・無償、著しい低額での賃貸はNG
・空室が続いている物件はそもそも貸付事業用宅地とみなされない
要件を満たさない場合は特例が適用されなくなってしまうため、相続対策として早めに計画を立てることが重要です。
4.相続における不動産活用の注意点
不動産を相続や贈与で活用する際には、いくつかの注意点があります。計画を誤ると家族間のトラブルや管理負担が生じる可能性もあるため、事前にしっかりと確認しておきましょう。
資産の分割性を考慮する
不動産は現金と違い、分割が難しい資産です。「共有名義」で物件を相続すると管理や売却が困難になり、相続人同士のトラブル(いわゆる“争族”)につながる可能性があります。
「分割方法を明確にした遺言書を作成する」「事前に不動産の活用計画を家族と共有する」「複数の住戸(区分マンションなど)を購入し所有権を分けて相続する」など、相続後の管理方法について早めに対策を講じましょう。
相続後の利用価値
不動産を相続した後に、その不動産をどのように活用するかも重要です。不動産は維持費がかかるため、活用しないまま放置すると負担だけが増える可能性もあります。
自宅として使う場合は相続後に誰が住むのか、名義変更の手続きや維持管理の責任を負う人物を明確にする必要があるでしょう。
収益性を見極める
繰り返しになりますが、特に賃貸物件の場合は空室リスクや管理費用などの維持コストがかかるため、物件そのものの収益性をしっかりと見極めることが大切です。
賃貸需要が高いエリアや物件の特徴(広さ、間取り、設備など)を調査・把握することで、次世代により利益のある資産を引き渡すことができます。
価値のある資産の引き継ぎを第一に
不動産を活用する際の最も重要な目的は、「価値ある資産を次世代に確実に引き継ぐこと」であり、資産価値をしっかりと維持することをまず優先すべきです。
節税はもちろん大切ですが、所有する資産の価値をしっかりと維持し、相続人にとって有益な形で資産を引き継ぐことを第一に考えましょう。
5.まとめ
相続税や贈与税の課税額を抑えるには、資産の種類や評価方法を理解し、計画的に対策を行うことが重要です。
不動産は「固定資産税評価額」や「路線価」に基づいて評価額が減額されるため、税負担の軽減につながります。ただし、不動産を活用する際は管理コストや相続後の利用計画などにも注意が必要です。
額面だけの節税を最優先に考えるのではなく、資産価値をしっかりと引き継ぐことを第一に、計画的な引き継ぎを進めることが大切です。「不動産を活用した相続対策について誰かにアドバイスをもらいたい」という場合はまず不動産会社などに相談してみましょう。