不動産投資の物件と選び方

最新2019年基準地価を読み解く

2019年9月19日に、国土交通省から、令和元年基準地価(都道府県地価調査)が発表されました。
全国の対前年平均変動率は住宅地-0.1%、商業地+1.7%、工業地+1.0%となり、全用途平均では+0.4%となり、2年連続でプラスになりました。
全体的に価格上昇傾向が強まっている結果となりました。

目次

基準地価とは
各都道府県の基準地価の状況
伸び続ける東京の現状
まとめ:来年は?

基準地価とは

基準地価とは、全国の都道府県知事が調査を実施、それらを国土交通省が取り取りまとめて毎年9月半ばに公表されます。
国が主体となって行う地価公示とともに、一般の土地取引の指標となるものです。
地価公示は、毎年1月1日時点の価格です。路線価(相続税の算定基準となります)も1月1日が価格時点で、この基準地価の価格時点は7月1日と、1年の中間が価格時点となっているため、地価の中間発表の様相があります。
全国21,540地点の地価を算定していて、また都道府県が主体であるため、地方部も地点が網羅されていることが特徴です。
地価公示と基準地価は似ていますが、一般的には基準地価の方が20%くらい安くなっていると言われています。

各都道府県の基準地価住宅地の状況

図1は住宅地の変動率ランキングを示しています。
全国平均では-0.1%、前年が-0.3%、前々年が-0.6%でしたから、だいぶ回復してきました。おそらく来年109月の発表分ではギリギリ、プラスに転じるかもしれません。
プラスになっている地域は15都府県、石川や大分など、地方大都市に含まれないエリアもプラスになりました。
最下位は秋田県の-2.0%でした。秋田県は4年前には-4.0%でしたので、だいぶ下落低下幅が小さくなって減少してきています。

伸び続ける東京の状況

東京都の上昇率は平均で2.5%となっており、幾分上昇幅が小さくなってきました。
少し広く見て、東京圏では、1.1%のプラスでした。6年連続の上昇で、上昇幅は3年連続の拡大となりました。
東京圏(※東京圏とは、首都圏整備法において「首都圏」と定義された、茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、山梨県の1都7県を指します。)では、全体の6割を超える2,166地点で地価が上昇しました。
上昇率は全用途平均で2.2%と前年より0.4ポイント上昇、住宅地が1.1%上昇、商業地に至っては4.9%上昇と、商業地が全体を牽引しています。

ちなみに、他の大都市に目を向けると、
大阪圏は0.3%のプラス。2年連続の上昇で、上昇幅は昨年を上回りました。
名古屋圏は1.0%のプラス。7年連続の上昇で、上昇幅は3年連続の拡大となりました。
広範囲にエリアを捉えて大都市圏の中でも、東京圏の伸びは最も大きくなっています。
 
上昇地点を細かく見てみると、東京に限らず他の大都市においても各エリアの中心地だけでなく、上昇地点は周辺部にも広がっており、かつ周辺部の方が、上昇幅が大きくなっています。
また、中心部では、価格は上昇しているものの、上昇幅が減少している地点も少しあり、価格の天井感が近くなっているエリアもあることも分かります。

まとめ~来年は?

マンション購入のための区分所有法の基礎知識 

地価は投資用マンション(ワンルームマンション)の購入価格だけではなく、所有時の税金、または売却時にも大きく関わってきます。
地価動向をしっかり見ていく必要がありそうです。次の注目の地価は、来年3月20日ごろに発表される地価公示です。おそらく、来年の地価公示もまた、上昇の可能性が極めて高いと思います。

不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長

不動産エコノミスト 吉崎 誠二

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学博士前期課程修了。 (株)船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者 等を経て 現職. 不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。