7月27－28日に日銀金融政策決定会合が開催され、政策金利の維持など大筋は現在の金融緩和政策を続けることになりました。
一方で、日銀が進めている国債金利のコントロールについては、「急激な上昇で1％を超えるようなとき」にはコントロール介入を行う可能性を残しながらも、10年物国債の上限金利をこれまでの0.5％から超えることを容認する、という決定が発表されました。
継続的な物価上昇が続いているなかで、金融緩和政策の一部が変更され、金利上昇警戒感が強まっています。
今回のYCC政策の変更で、不動産投資には大きな影響があるのでしょうか？
ローン金利の影響
まずは、ローンについてです。10年物国債の金利のコントロールを事実上1％までの容認に変更したことで、10年物国債の金利は1％までの範囲で市場に委ねられることとなり、8月初旬は0.6％台半ばで推移しています。
10年物国債の金利は固定金利のベースとなりますので、この先、「固定金利」の上昇が見込まれます。
7月末には、メガバンクが住宅ローン金利のうち固定金利（10年固定等）について、8月分の適用金利から0.05％～0.1％程度の上昇とすることを発表しました。この流れは続くでしょう。
一方、短期金利や変動金利のベースとなる政策金利の変更はありませんでしたので、不動産投資ローンで多くの方が利用する変動金利は、引き続き史上最低水準が続くことになりました。
こちらは、もうしばらく変更なさそうな見通しです。
キャップレートへの影響
10年物国債の金利はリスクフリーレートとして、収益還元での理論株価を算出する際の割引率のベースとなります。不動産投資においては、キャップレートが変化する可能性があります。
キャップレートは、「不動産投資家が求める期待利回り」のことですが、これを分解すれば、リスクフリーレート（＝10年物国債の金利）＋不動産固有のリスク＋立地プレミアムの合計と考えられます。
今回のYCC政策変更により、10年物国債の金利は、それまでの上限0.5％から、8月3日朝時点では0.65％前後で推移しています。
つまり、理論上ではキャップレートが0.1％～0.15％程度上昇する可能性があることになります。
キャップレートの上昇は、収益還元での価格算出において、賃料が一定とするならば価格下落を意味します。
しかし、現在のところ価格下落の気配はなく、大きな影響はまだしばらくなさそうです。以下、その理由を解説しましょう。
キャップレートの上昇可能性は少ない
理屈の上では、長期国債金利の上昇によりキャップレート上昇可能性はありますが、実際には、その可能性は少ないと思われます。
23年夏現在の主要大都市のキャップレートは、史上最低水準を更新している状況であり、実際の取引レートは、キャップレートを下回る水準で推移しています。
キャップレートと取引レートとの差は、東京都心部では0.2％～0.3％程度、その他の主要都市でも0.1％～0.2％程度あり物件にもよりますが、「投資家が求める（期待する）利回りより低い利回り」で取引されているのが現状です。
また、22年12月のYCC政策変更（指値オペの水準を0.25％→0.5％）では、ほとんど影響がないどころか、その後現在に至るまで全国的にキャップレートは低下しています。
こうしたことから、今年度後半のキャップレートは上昇する可能性は少なく、年度後半に向けて、横ばいという状況になると予想しています。
そのため、投資用不動産価格の下落可能性は低く、この先しばらくは横ばい～やや上昇という状況でしょう。
家賃上昇可能性が高まる
このところの物価上昇により、イールドカーブコントロールの修正、そして将来的には金融緩和政策の変更の可能性もありそうになってきました。
可能性が現実になる時とは、つまり物価上昇（インフレ）が続いた時で、その時にあるかもしれない政策変更です。
物価上昇は消費者物価指数（CPI）の数字がベースとなりますが、総務省が公表するCPIにおいて、家賃は約25％程度の寄与率とかなり大きな割合を占めています。
これはつまり、「物価上昇時には家賃も上がる」という当たり前のことを意味します。
キャップレートのところで、「賃料が一定ならば」と仮定して、「キャップレートの上昇時は不動産価格の下落」が理論上あり得ることをお伝えしました。
収益還元法での不動産価格を、賃料（年間）÷キャップレートで計算するとすれば、仮にキャップレートが上昇しても、それに見合う分の賃料が上がれば、不動産価格が下がる事は計算上ありません。
このように、1つ1つ丁寧に考えれば、今回のYCC政策変更により、不動産投資の環境への影響は、ほとんどないものと思われます。
