不動産エコノミストが語る 不動産投資の必須思考

最新データでみる、東京ワンルームマンションのキャップレート

【目次】

―キャップレートとは何か?
―下げ止まらない、東京都心ワンルームマンションのキャップレート
―半年後はまだ下がる勢い

キャップレートとは何か?

本連載でも何度か取り上げましたが、期待する投資利回りのことを「キャップレート」(正しくは、,Capitalization Rate)と言います。
賃料やそのほかの要因が一定だとすると、キャップレートの低下は不動産価格の上昇を意味します。
住宅賃料は、当然市況に左右されますが、短期間でそれほど大きな動きをしません。
賃料には遅効性、粘着性があり、住宅賃料はオフィス賃料に比べて、その傾向がはっきりと見えます。
そのため、キャップレートの低下は、大半の場合、価格上昇を意味することになります。

それはつまり、「価格上昇でも、不動産投資を行いたいと思う方が増える傾向にある」ということになります。
キャップレートはいくつかの機関から公表されていますが、今回はそのひとつを紹介し、分析してみたいと思います。

社団法人不動産証券化協会が半年に1度調査・公表しているしている「不動産投資短期観測調査」、その最新(第27回)の調査分析が、4月に入り公表されました(調査時点は2018年12月です)。
この調査は、「日本の不動産投資市場の現状と先行き」について分析することが主眼とされています。
各種機関投資家、アセットマネージャー等に対してのアンケート調査をもとに分析を行っていますが、その大項目の一つが、キャップレートについてとなっています。

下げ止まらない、東京都心ワンルームマンションのキャップレート

この中にある、賃貸住宅(ワンルーム、ファミリー)のキャップレートについて見てみましょう。
賃貸住宅の調査エリアは、東京23区では、城南地区(目黒区・世田谷区)、城東地区(墨田区・江東区)、 港区の「麻布・赤坂・青山」地区、
そして23区外では、札幌 、仙台、さいたま、千葉、横浜、名古屋、大阪、神戸、広島、福岡の各都市となっています。



キャップレートはリーマンショック後に全国的に一気に高くなりました。東京都心一等地でも6~7%台となりました。
その後ショックの収まりが見え始めて、徐々に低下していきます。

最新の公表数字では、都心の最も高いとされる3Aエリア(麻布・赤坂・青山)では、ワンルームタイプの賃貸住宅のキャップレートは4.0 %となっています。
そして、城南エリアは4.1%、城東エリアは4.3%となっています。もちろん、物件のグレード、駅からの距離などが、群を抜いてよりよい物件ではそれ以下の場合も珍しくありません。
ちなみに、札幌5.3% 仙台5.4%、さいたま5.0%、千葉5.3%、横浜4.9%、名古屋5.0%、大阪4.9% 神戸5.2% 広島5.5% 福岡5.0%となっています。
キャップレートは立地条件、建築工法、等により大きく異なりますので、同一地域になっても変わってきますが、一つの基準になると思います。

詳細な数字は社団法人不動産証券化協会のHPを見ていただくとして、今回の公表データで注目すべき点をお伝えしておきます。

この調査は半年に1度行われますが、前回の調査(調査時点2018年6月)では、この先半年のキャップレート(つまり今回の調査結果)は、もうほとんど下がらないと予想していた回答が多かったのですが、蓋を開けてみれば、この間も多くのエリアでキャップレートは低下しました。

2018年の上期には「不動産価格はそろそろ天井か?」と、回答をしている方々(=専門家)は考えていたようですが、実際にはまだまだ不動産市況は良かったということになります。

半年後はまだキャップレートは下がる

今回の調査では、「このさき、どうなると思うか?」とのアンケートもあります。
結果は、「もう少し価格上昇しそうだ」ということになっています。
もちろん、金利の動向、世界経済の動向など、不透明な要因もありますが、こうした要因で大きなショックが起こらない限り、現在の好調な不動産市況はしばらく続くと思われます。

不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長

不動産エコノミスト 吉崎 誠二

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学博士前期課程修了。 (株)船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者 等を経て 現職. 不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

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