「節税」をモチベーションの一つに不動産投資をスタート

会社員でありながら、むしろその属性を活用してお金を貯める方法があればいいなと思ったことはありませんか？
自らの名刺を活用して銀行から融資を受け、不動産投資で資産形成をする―――。
会社に勤めながら不動産投資によって35歳で3億円の資産を築いた若月りく氏の著書『会社を辞めずに大富豪になるプレミアムマンション投資』では、その方法が解説されています。

※本コラムは「会社を辞めずに大富豪になるプレミアムマンション投資」（著者：若月りく・ぱる出版）より一部抜粋してご紹介します。

今回は書籍の一部から、不動産投資の大きなメリットのひとつ「節税」に関連する内容をご紹介します。

【目次】

1．不動産投資はサラリーマンが節税できる最も効果的な選択肢
2．不動産投資が節税になる仕組み
3．不動産投資は経費がかかるから結局損している？
4．「減価償却費」は不動産投資の節税のカギ
5．「減価償却」を考えて、最初は少し郊外がいい？
6．著者の投資ノウハウがつまった一冊「会社を辞めずに大富豪になるプレミアムマンション投資」

1．不動産投資はサラリーマンが節税できる最も効果的な選択肢

サラリーマンである私が不動産投資を始めた理由の一つに、「節税」のメリットが挙げられます。

サラリーマンは毎年、1年間に受け取った給料をもとに会社で年末調整を行い、その年の所得税の金額を計算します。
所得税は、給与から配偶者控除などさまざまな控除を差し引いて自動的に計算していくことになり、節税に関する自由度が極めて低いのがサラリーマンの特徴でもあります。

自営業の場合はさまざまな支出が経費として認められますが、たとえばサラリーマンが、仕事に着ていくからとスーツ代などを経費で計上して税金を減らすのは難しいのが現実です。

けれども不動産投資の場合には、「損益通算」という仕組みがあり、これによって、サラリーマンでも積極的な節税が可能になるのです。
逆に言うとサラリーマンが節税できる限られた選択肢で最も効果的なものが、不動産投資ということになります。

2．不動産投資が節税になる仕組み

たとえば株式投資や投資信託などは、利益が出た場合には、本業での所得との分離課税方式によって、得た利益に対して一定の税金を納める必要があります。

その点、不動産投資で得た収入は、本業の給与所得と合算することができます。
つまり、家賃収入（利益）の分から投資にかかる経費を差し引き、その上で給与所得と合算して計算することができるのです。

その結果、不動産投資で収支が赤字になった場合（適切な赤字になった場合：詳細は後述）
は、確定申告でマイナスを合算し、税務上の給与所得を減らせるわけです。これを「損益通算」といい、不動産投資が節税に大きく寄与する要因となります。

また、課税所得が減ると、当然ながら所得税と住民税も下がることになり、その点での節税メリットも得られることになります。

3．不動産投資は経費がかかるから結局損している？

都心部プレミアム・ワンルーム投資は、その資産価値の高さから、長い目で見れば堅実性の高い投資術であると説明してきました。
たとえ月次キャッシュフローが赤字になった場合でも、損益通算による節税メリットが得られることは、サラリーマンにとっての大きな利点なのです。

キャッシュフローに関連する、不動産投資にかかる経費はいくつかありますが、たとえば下記のようなものです。

固定資産税や都市計画税
火災保険料
融資利用の際の金利
修繕費用
管理費と修繕積立金
減価償却費
調査費　　…etc.

私は新しい投資のスタート時は、まずは守りから入ることが大切だと考えています。
不動産投資でも、これらの経費をきちんと把握した上で、まずは支出の面をしっかりと固めます。

その上で、キャッシュフローはあくまでもプラスを目指すものの、適切な赤字は許容範囲とし、（先述した）積立型保険とのバランスで採算を最適化するイメージでとらえます。
そして、課税所得ベースでは不動産所得の赤字を給与所得に合算し、節税メリットを得るわけです。

けれども、不動産投資で赤字を出さないと節税にならないのなら、「結局損をしているのでは？」と考える方がおられるかもしれませんね。

実は不動産所得で赤字になっていても、多くの場合で、実際には損をしているわけではありません。
その秘密が、不動産投資における「減価償却費」、「調査費」という経費にあります。では、節税の面でも重要な意味を持つ、減価償却費について説明してみましょう。

4．「減価償却費」は不動産投資の節税のカギ

減価償却とは、固定資産について法律で定められた耐用年数で分割して、費用計上する方法のことです。
つまり不動産投資の場合、物件の購入にかかった費用を、使用可能な年月にわたって毎年費用計上する仕組みのことをいいます。

よく節税について、「経費で落とす」という言い方をすることがありますね。いかにも得をしたように聞こえますが、正しくは「使った費用が課税所得を下げる経費対象になる」というだけで、支払ったお金は自分の懐から消えています。支出となってお金は減っているわけです。

ところが減価償却費の場合は、その年度において、それ自体が実際に経費の支出がない、帳簿上の費用であるということ。
つまり、実際のお金は一銭も出ていっていないのに、経費として計上できるという点に大きな意味があるのです。

実際の支出を伴わない、帳簿上の経費を漏れなく計上することで、キャッシュフローの悪化を抑えた赤字を作り出すことができるわけです。

たとえば、2000万円のマンション（建物価格1000万円）を購入して、その減価償却期間（＝税務上の使用可能な年数）が47年の場合、減価償却費は毎年約21万円ずつ発生し、47年にわたって費用計上します。

減価償却費の計算方法は下記となります。

建物価格1000万円÷耐用年数47年＝約21万円／年

となり、年間20万円の経費が計上できるわけです（厳密には設備15年と躯体47年等に分けて計上することになります）。

なお、減価償却費の対象となるのは、不動産の価格のうち、建物部分の価格だけです。
土地は使用しても劣化することはありませんから、減価償却の対象にはならず、土地の価格については減価償却費を計上できません。

5．「減価償却」を考えて、最初は少し郊外がいい？

減価償却費の計上によって不動産所得を赤字化するのが不動産投資による節税のやり方ですが、ちなみに金融機関の評価としては、減価償却費はプラスのキャッシュフローとして見てくれますから、キャッシュフローが赤字評価ということにはなりません。
この点でも、損益通算による節税メリットを安心して享受できることになります。

たとえば私が、渋谷区に3000万円超のワンルーム物件を買ったとき。1500万円が土地の価格ですから、1500万円、約半分が減価償却の対象になりました。

一方で、私がいちばん最初に買った物件は墨田区のワンルームマンションでしたが、建物価格の比率が高く、減価償却をより多く（50％超）取ることができました。

私は不動産投資をスタートする際、節税を主なモチベーションにしたこともあり、少し郊外よりの減価償却の高い物件をねらって購入しました。
そして、節税メリットの取り方が分かってきた頃から、より資産性の高い都心部のプレミアム物件に移行していったのです。

当初は節税重視の考え方で減価償却費の比率が高い山手線の外側の物件を選定し、それから資産価値を重視した投資として、港区や千代田区、中央区、文京区といった山手線の内側に寄せていく戦略を取っていきました。

つまり最初は、償却費優先、その後、資産性維持というディフェンス（資産防衛）から入ることを重視したというわけです。

資産運用や投資というと、とかく派手なゲインを求めがちになります。100万円で買って、600万に爆上がり！というホームランは気持ちのいいものですし、達成感や爽快感もあるでしょう。

けれども、資産形成は気持ち良さを追求するものではありません。派手さはないけれどもディフェンスが堅い資産運用が理想です。
スポーツでもビジネスでも結局負けないのは、派手ではないけど堅牢さを備えた地味で手堅いものであることが往々にしてあります。

負けないがゆえに、長く安定的に勝負していける。その感覚を大事にすることが成功の秘訣だと私は考えます。
減価償却を加えることでしっかり赤字が取れて、損益通算で節税できる物件から始めることも、堅実な不動産投資術の一つのセオリーだと思います。

（※本記事は、「会社を辞めずに大富豪になるプレミアムマンション投資」 からの抜粋です。）

6．著者の投資ノウハウがつまった一冊「会社を辞めずに大富豪になるプレミアムマンション投資」

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