不動産投資の税金と節税

不動産投資の節税効果と節税対策としておすすめの方法

不動産投資は副業として家賃収入を得るだけでなく、節税対策としても有効だと言われています。
営業マンに不動産投資は節税になるというセールストークで不動産をおすすめされた人も少なくないでしょう。

不動産投資によって具体的にどのような節税効果が見込めるのでしょうか。
今回は、不動産投資の節税効果と、さらに効率的な節税対策をご紹介します。

【目次】

1.不動産投資の節税効果
 相続税対策
 所得税・住民税対策
2.不動産投資は節税対策としてはおすすめではない
3.不動産投資は節税ではなく資産保全で考える
4.不動産投資より所得税・住民税節税効果が高い3つの対策
 住宅ローン減税
 ふるさと納税
 一部の海外不動産
5.まとめ

1.不動産投資の節税効果

不動産投資の節税対策には、「相続税対策」と「所得税・住民税対策」があります。
まずは、それぞれの対策が具体的にどういった理由で節税になり、どのぐらい効果を得ることができるかをご紹介します。

相続税対策

「相続税評価額」をうまく活用することが相続税の節税対策となります。
不動産を相続するときは、時価ではなく相続税評価額に対して課税されます。
物件の評価額には固定資産税評価額が用いられ、一般的に建築費用の40~70%程度の評価となることが多く、現金よりも相続税を節税できます。

また、自分で使わず物件を賃貸経営している場合は、賃貸経営していない物件と比べて固定資産税評価額からさらに30%控除されます。

例えば、クレアスライフで取り扱っている3,350万円の物件の場合、相続税評価額は840万円となります。
※クレアスライフではマンションの部屋ごとに相続税評価額を算出しています。ご希望の方はご相談ください。

現金で3,350万円持っていると3,350万円に対して相続税が発生しますが、3,350万円分の投資用物件として持っている場合、840万円に対してしか相続税が発生しません。

所得税・住民税対策

不動産投資の家賃収入に関しては、不動産を維持するための経費を差し引いた収益部分に対して所得税が課税されます。
一見すると、家賃収入分の収入が増え、所得税や住民税の支払いが増えそうですが、「不動産を維持するための経費を差し引いた収益部分に」という所がポイントになります。

投資用物件を購入した年は様々な経費が発生し、初年度は家賃収入が増えたとしても名目上の収入は赤字になるケースが多いため、所得税や住民税を節税できます。
また、物件には建築してから日が経つにつれて物件の価値が低下していく減価償却費というものがあり、実際の出費を伴わず経費に計上できるため、名目上の収入を少なくすることができます。

ただ、減価償却費だけでは家賃収入以上の経費を計上することはできないため、2年目以降は所得税や住民税の支払いは増えるケースが多いです。
しっかり家賃収入が取れる低リスクの不動産投資ほど健全経営のため黒字となり、納税額が増えることになります。

2.不動産投資は節税対策としてはおすすめではない

先ほどご紹介したように、相続税の節税対策としてはおすすめですが、所得税や住民税の節税対策には、あまりおすすめではありません。

また、年間の所得が数千万円を超えるような人でも、所得税や住民税の節税対策として多少の効果はありますが、複数年で見るとむしろ税額は増えるので、例外的なケースを除いては節税対策として利用しないことをおすすめします。
ただし、不動産投資から得られる収入以上に課税されることはありませんのでご安心ください。

詳しくは「ワンルームマンションへの不動産投資による節税を全員にお勧めしない理由」でご紹介しているので、参考にしてみてください。

3.不動産投資は節税ではなく資産保全で考える

不動産投資は家賃収入で利益を得ることが第一目的ですが、それ以外の要素を不動産投資に求める場合は、資産の保全やインフレ対策として考えましょう。
現金を不動産に変えておくことで現金以外の資産を作っておけるという優位性が得られますし、インフレ時には家賃や物件の売却価格が物価上昇率に合わせて上がると考えれば、現金を保有し続けるよりお得になります。
不動産投資を節税のために始めると、一般的なイメージと違って少ない節税効果しか得られない可能性が高いですが、このように資産保全としての活用であれば、十分に価値があります。

4.不動産投資より所得税・住民税節税効果が高い3つの対策

最後に、不動産投資以外の方法で所得税・住民税の節税効果が高い3つの対策をご紹介します。

住宅ローン減税

住宅ローン減税は、住宅ローンを利用して居住用の家屋を購入するか建築すると、その後10年間は所得税や住民税を軽減してもらえる制度です。
年収や住宅価格、ローンの条件などで減税可能な額は変動しますが、10年で300万円以上の節税になります。

会社員の人は確定申告をすることで、給与から天引きされた所得税の一部を還付してもらうことができるかもしれません。所得税で控除できない場合は住民税から控除されます。
不動産投資ではこの減税は受けられません。

ふるさと納税

ふるさと納税は、指定した自治体に寄付を行い、確定申告時に寄付控除を受けることで所得税の還付や住民税の節税効果を狙える制度です。
また、ふるさと納税をするとその自治体から返礼品が届くことで話題となっていますが、残念ながらこの制度は変更が予定されています。

しかし、2,000円を超える部分が控除の対象となるので、節税の効果はまだまだ高く、様々な返礼品を実質2,000円で得られるため、多くの人が利用している節税方法です。

一部の海外不動産

海外には外国人の土地の所有が難しい国がありますが、そういった国に不動産を持てば購入金額の全額を減価償却の対象とできます。
減価償却がすべて終わるまでは収入額を減価償却費が上回ることがあるため、大きな節税を達成できる可能性があります。

問題は海外の金融機関から融資を得るのが難しいことです。
融資を受けられたとしても、自己資本比率が30%程度必要だったり、融資額についても最大で物件の50~60%程度までしか受けられない場合がほとんどです。

ただ、こういった海外不動産はリスクも多いため、手放しにおすすめできるものではありません。

5.まとめ

東京都心の不動産投資は黒字運用が可能な健全な資産運用です。
そのため、相続税対策としては非常に有効ですが、所得税・住民税対策には不向きといえます。

無理に赤字を出して節税をしなくても、ふるさと納税などで節税が可能なので、他の方法で節税しながら不動産投資では利益を得ることを第一に考えましょう。