不動産エコノミストが語る 不動産投資の必須思考

節税目的での不動産投資で注意しなければならないポイント

―不動産投資で節税できる仕組み
―赤字経営で重要な減価償却費とは?
―不動産投資で節税対策の問題点とは?
―まとめ

不動産投資を始めようと思ったきっかけの中に、「税金対策」を挙げる方も少なくないと思います。
不動産投資により節税できるということは、一般的に知られていますが、節税ばかりに目を向けることは少々危険です。
不動産投資における節税と言えば、主に所得税と相続税が該当しますが、今回は、サラリーマンの方が不動産投資を行う際に関わってくる、所得税の節税についてお伝えします。

不動産投資で節税できる仕組み

不動産投資での所得税節税のメカニズムについて、基本的な部分も含めて詳細に見ていきましょう。
所得税を算出する際、所得をその性格によって、10種類に区分します。
その中には、「サラリーマンの方が会社から支払われるお給料やボーナスなどに該当する「給与所得」や不動産の賃貸による所得である「不動産所得」などがあります。

不動産投資に関連する所得には、先ほど出てきた不動産の賃貸による所得である「インカムゲイン」と、不動産を売却した際の売却益である「キャピタルゲイン」がありますが、キャピタルゲインは「譲渡所得」であり、分離課税に該当するので、他の所得とは合算せずに単独で課税所得を計算します。
従って、所得税の節税にはつながりません(ただし、居住用不動産の場合は一定要件を満たせば損益通算可能)。
一方で、「不動産所得」に該当するインカムゲインは「損益通算」と言って他の所得と合算されます。
もし赤字だった場合は、損益通算後少なくなった所得に応じた税率が適用されるので、税金が少なくなるという流れです。

赤字経営で重要な減価償却費とは?

不動産所得は収入(家賃収入、権利金、礼金、更新料など)から、必要経費や青色申告にすれば「青色申告特別控除」を差し引いた金額なので、必要経費が多ければ赤字になります。

必要経費に含まれるものとしては、固定資産税、登録費用、修繕費、損害保険料、不動産取得税、借入金の利子、そして、減価償却費があります。中でも「減価償却費」が重要です。
減価償却費は投資用不動産の価値が時の経過とともに減少していくその減少分を費用として計上することを言います。
つまり、実際に支出はないけれど、必要経費に算入できる費用なのです。

建物については、減価償却費の計算法は「定額法」と決まっており、取得価額に定額法償却率を乗じて算出します。
ただ、取得価額と言っても不動産の購入価格全額をそのまま適用するわけではありません。減価償却費は建物にのみ適用されるので、土地に対する価格を除かなければなりません。
また厳密に言えば、建物も「建物躯体」と「建物設備」に分けて考えるので、詳しくは、税理士や不動産会社に聞いてください。

償却率は国税庁のHPに掲載されています。
https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070412/pdf/3.pdf

これを見ると、縦に耐用年数がありこれによって、償却率が決まる流れだということが分かります。
では、実際に新築マンションと中古マンションについて、耐用年数の算出方法を見ていきましょう。

新築マンション

耐用年数は構造によって異なります。詳しくは国税庁のHPでご確認下さい。
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php

中古マンション

ⅰ) 耐用年数がすでに経過してしまった建物の場合

先ほどの鉄筋コンクリート造の場合だと、築47年を超えた場合です。

ii)耐用年数がまだ残っている場合

それぞれ算出された耐用年数に該当する償却率を、建物躯体金額に乗ずれば減価償却費が算出されます。

不動産投資で節税対策の問題点とは?

ここまで、所得税の計算方法、不動産投資の必要経費、減価償却費などについて詳しく見てきました。
しかし、あくまでも、節税が出来るということは赤字経営であるということを忘れてはいけません。赤字経営の弊害はどこに出てくるのでしょう。
以降、節税目的での注意点を3つ挙げたいと思います。

先ほどお伝えしたように、不動産投資で節税が出来るということは、つまりは不動産事業が赤字であるということです。それが、減価償却費によって、実際には支出を伴わないものだとしても、いずれ減価償却が終わってしまうと話は変わってしまいます。
特に中古物件や一棟アパートなどの場合、減価償却の耐用年数を超過してしまうと、「減価償却費」を経費計上出来なくなるので、 注意が必要です。
 
1戸だけでなく、2戸、3戸と不動産投資を本格的に拡大させたいという方は注意が必要です。
もし、赤字経営 であれば、節税になったとしても、次の物件を金融機関からの融資をもとに購入する場合に、金融機関から融資が受けられなくなる可能性があります。
なぜならば、融資をする金融機関は、物件の評価とともに、その人が事業としてやっていく能力があるかどうかを現在の不動産収支で見ることになるので、与信が低くなってしまうからです。
不動産投資の規模を拡大させたい人は、節税よりも事業としての不動産経営に力点を置いた方がよいでしょう。
また、節税目的の場合、理想的なのは、手元資金ではやや黒字で、減価償却費により税務上赤字という状態です。
ただ、その場合はギリギリの経営状態なので、家賃下落や金利上昇のような不動産投資におけるリスクが降りかかってきた際の、ダメージが吸収できないこともあります。

まとめ ― 節税だけを考えない

不動産所得は損益通算が出来るため、減価償却費という支出を伴わない経費が計上されることにより、赤字の場合には節税になるというわけです。
しかし、節税ばかりを優先させると元も子もないという結果になってしまいかねません。
不動産投資は、あくまでも事業経営です。先ほど挙げた注意点をしっかり認識した上で、節税について考えるようにしてください。

不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長

不動産エコノミスト 吉崎 誠二

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学博士前期課程修了。 (株)船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者 等を経て 現職. 不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

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