不動産エコノミストが語る 不動産投資の必須思考

「投資マンション市況では、より都心への買い替えが進んでいる!~最善の買い替えのタイミングとは?~」

このところ、私の知り合いから買い替えの相談を受けることが以前にもまして多くなりました。
私の本職はエコノミストですので、不動産や住宅、投資不動産等の市況分析を行う毎日です。そのため、膨大なデータを見ていますが、実際に不動産を売ったり仲介したりしているわけではありません。しかし、友人知人、クライアント契約をしている企業幹部などからの相談には、自分なりの見解をお伝えしています。

7月の後半、2人から相談を受けました。2人とも東京23区内の物件を数か所に所有しておられます。23区内といっても、山手線の内側あるいは、それに類するような賃貸の人気エリア(以下、「都心人気エリア」と言う)ではありません。地下鉄での終点に近い駅や私鉄駅で、23区のはずれという感じの場所(以下、「都内郊外」と言う)です。
購入されたのは、どちらも2~3年前、2014年前後で、今よりは多少値ごろ感はありましたが、すでにマンション価格が上昇していた頃です。

お二人ともに、私は、「資産を組み替えるのでしたら、今がチャンスだと思います」とアドバイスさせていただきました。いまお持ちの東京23区内なのですが比較的郊外の物件を手放して、より都心にある物件の方がいいのではないか、とお伝えしました。

その背景を説明します。
都心の一等地の投資マンション価格は、どんどん高くなっている中ですが、加えて新規供給量は増えていません。そのため、これから投資しようとする方は、一定以上の利回りを求めて、郊外物件を注目しているのが現状です。
ワンルームマンションを都内で探す、あるいはより絞って東京23区内で探すという方は、多くいらっしゃいます。しかし、23区内でもでも単独世帯(1人くらし)が今後増える予想のエリアばかりではありません。23区内で単独世帯数が増えそうなのは利便性の高い7割くらいのエリアで、これらの地域以外は、入居者となる単身者が減りこれから賃料が下がるかもしれない、ということです。


いま、都内郊外の投資用ワンルームマンションは値上がりを続けていますが、それはいつまで続くかはわかりません。今くらいの値段が天井なのではないかと思っています。一般的に、都心人気エリアの地価は上がりやすく下がりにくい、都内郊外の地価は上がりにくく下がりやすい傾向にあります。

ですので、都内郊外エリアに物件をお持ちの方は、そろそろ資産の組み換え期に来ていると思います。ローン残高にもより、それぞれタイミングなどは考慮しなければいけませんが、可能ならば高く売れるいま、郊外物件を売却して、都心人気エリアのマンションを買うことを検討してみるといいと思います。

不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長

不動産エコノミスト 吉崎 誠二

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学博士前期課程修了。 (株)船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者 等を経て 現職. 不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

PAGE TOPPAGE TOP