最新!不動産市況を読み解く

相続に必須! 路線価の最新動向とワンルームマンションでの相続税節税

2017年最新の路線価発表

7月3日に国税庁から路線価が発表されました。
まず、路線価についての基本的なことから、おさえておきましょう。
路線価はその年の1月1日時点で算出されます。この路線価(=財産評価基準)は、平成29年1月1日から12月31日までの間に相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用されます。詳しくは、http://www.rosenka.nta.go.jp/ を見ていただくと、各地点の評価額をみることができます。

図1は、3大都市の最も高い地点の推移です。
ちなみに全国順位では、1位:銀座5丁目、2位:大阪御堂筋、4位:名古屋名駅通りとなっています。全国約32万5千地点の標準宅地は前年比で0.4%のプラスとなっており、2年連続の上昇です。

路線価は、道路等に面している標準的な場所で算出されます。(そうでない場所はそれに倍率をかけます)。相続税や固定資産税を払うときに基準となるのが、相続税評価額と固定資産税評価額で、これらの基になっているのが、路線価というわけです。

ワンルームマンションの価格と路線価

ワンルームマンションの価格は、新築であれば積算価格がベースとなりますが、とはいえ市況により変化します。市況とは、つまり、需要と供給のバランスといった経済学的な要素と、賃料を還元利回りで割り戻すというファイナンス的な要素で構成されています。
都市部でのワンルームマンションの価格は新築、中古を問わず、路線価よりもだいぶん高いのが一般的です。東京23区の一等地であれば、その乖離はかなり大きくなり、例えば4000万円で売買されているワンルームマンションの路線価(=相続での評価額)が、1500万円程度ということも珍しくありません。

ワンルームマンションを購入する目的は、各人それぞれだと思います。
① 投資利回りを求める方
② 将来の年金、生命保険の代わりとして購入する方
③ 節税のために、あえてキャッシュフローがマイナスの物件を買う医師、弁護士のような高額所得者
④ 現金での相続よりも税法上有利だから、という方
 主には、①~④のような理由からだと思います。

最後の④のような方は、この路線価と売買価格の差を利用しているわけです。
先ほどの例の場合、4000万円-1500万円=2500万円 税率20%の方なら、500万円の実質的な節税となります。ワンルームマンションを上手く活用するとこうした節税も可能かもしれません。
(税については、各人で異なりますので、詳しくは必ず税理士にご相談してください)

不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長

不動産エコノミスト 吉崎 誠二

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学博士前期課程修了。 (株)船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者 等を経て 現職. 不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

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