ケーススタディ

2020年以降の不動産価値はどのように変化するか?
不動産投資オーナーと不動産投資検討者に聞いた、将来の不動産価値の予想!

2020年の東京オリンピック以降に関しては、不動産価値が大きく下落してしまう可能性があると様々なところで指摘されています。
不動産投資スクエアでは、様々な角度で2020年の東京オリンピック以降、不動産価値がどうなるかを調査していますが、今回は、不動産投資オーナー及び不動産投資検討者に対してアンケート調査を実施しました。

アンケート回答者:不動産投資オーナー、非不動産投資オーナー483名
アンケート回答期間:2018年8月31日~2018年9月7日
※すべての回答の平均ではなく回答が有効なものの平均となります。

設問:東京オリンピックに向けて様々な開発が進行しています。2020年以降の不動産価値がどのように変化すると思いますか?

上記の質問を【山手線沿線及び内側】【東京23区】【東京以外の大都市】【他の地方都市】についてそれぞれ聞いてみた結果です。

山手線沿線及び内側は、「上がる」が43.8%、「現状維持」が34.2%、「下がる」が21.9%という結果で、「上がる」と「現状維持」を合わせると78.0%となりました。
東京23区でも、下がると考えている方が山手線沿線及び内側より約10%多いものの、「上がる」が31.1%、「現状維持」が36.1%、「下がる」が32.9%という結果で、「上がる」と「現状維持」を合わせると67.2%となりました。

東京以外の大都市では、「上がる」が16.0%、「現状維持」が47.0%、「下がる」が37.0%という結果で、「上がる」と「現状維持」を合わせると63.0%となりました。
他の地方都市では、「上がる」が6.8%、「現状維持」が32.4%、「下がる」が60.7%という結果で、「上がる」と「現状維持」を合わせると39.2%となり、「下がる」と考える方の方が多く、他の3つの結果とは逆転しています。

山手線沿線及び内側、東京23区の不動産価値が「上がる」と答えた方の理由(抜粋)

  • オリンピックは関係なく、不動産価格上昇の傾向は続くと思う。
  • 都内流入はまだ続くと考える。
  • 都心中心の流れは変わらない。
  • 駅徒歩6分以内の立地であれば上がると思う。
  • 便利の良い処へ人は移り住むから。
  • オリンピックによる開発効果と外国の富裕層などが、不動産の購入が進むと思われる。
  • 諸外国に比較して東京都心の地価はまだ割安と言えるから。また、利回り的に見てもアジアの主要都市より魅力的である。
  • リニア新幹線(品川地区発展)、各所再開発、インバウンド需要衰えず。近代はロンドン五輪他ほとんどの事例で反落なし。
  • 首都圏一極集中する現状は変わらないと思う。
  • 東京路線価3年連続で上がり、人口も18年増加している。
  • 地方より若者が東京に集まるため。
  • インフラが整備され、都市としての競争力が高くなり、国内外から一層の人々が集まることが見込まれる。
  • 東京の不動産価格は、ニューヨーク、ロンドン、パリ、上海に比べてまだまだ安い。
  • 多くの施設やインフラの整備で、23区としては若干の上昇があるのではないかと思います。
  • 公共交通機関がますます便利になり価値は上がる。
  • 東京オリンピックを終えてから、東京の知名度が国際的にも更に高まり中心部は不動産価値が上がると考えます。
  • 低金利政策が引き続き続くと予想するため。しかし、郊外は上がらないと思う。
  • 都心の再開発が進み、地方との格差が拡大するため。
  • 中心部(東京都心)の上昇が部分的に波及するので。
  • 新駅ができるなどで、利便性の向上が図られるため。


都心への一極集中の流れは、まだまだ続くと考えている方が多くいます。東京23区では、インフラ整備や再開発が数多く予定されているため、人口の集中はまだまだ続き不動産価値が上昇するという流れが見えてきます。
また、世界的な大都市に比べて不動産価格が安く、インバウンドの需要なども増えていくと考えている方も少なくありませんでした。

山手線沿線及び内側、東京23区の不動産価値が「現状維持」と答えた方の理由(抜粋)

  • 元々利便性が良いので、特にオリンピック効果は関係無いかと思う。
  • 人口の伸びの鈍化と景気悪化により上昇はしないと思う。
  • 東京オリンピックに向けて、価値が高騰し、その反動で下がる半面、建築費用の高騰もあり、下がり止めが考えられる。
  • 現在、不動産価値は十分上がっているが需要は高いので現状維持だと思う。
  • 高くなる場所と低くなる場所が併存すると思われるから。
  • 今の市況は収益還元法から見ても高値安定状態となっているので期待も込めて下がらないと考えています。ただし、上りもしないと思われます。
  • 敷地面積が大きくできれば、価格は上がるけど、規模が小さいと不動産価値は上がらない。
  • 23区全体では横這い、まだらになる。
  • 供給過多になるのではないか。
  • 23区としては上るところ下がるところあるので。
  • 海外からの観光客は増える。海外の投資家からの有力な投資先であることに変わりはないと思う。
  • 2020年直後は上がるが、その後徐々に下がっていくと思うので、結果的に現状維持と思う。
  • 23区平均では、現実維持。港区中央区渋谷区あたりは、少し上がるかもしれないが、バブルにはならない。
  • エリアの魅力が一律に向上することがないため、資産価値が二極分化の傾向が強まるから。
  • 外国人投資家の需要が継続されると思うから。
  • 東京オリンピック・パラリンピック開催のレガシー効果が期待出来るが、開催前程の上昇傾向は無いものの、極端な下降も無いと考えます。
  • 特需は終わるが、引き続き資産価値は保たれる。


「現状維持」と答えた方は、不動産価格がすべてのエリアで上がるわけではなく、下がるところもあり、総合的に考えると現状維持だという意見が多くみられ、東京23区でも不動産価値の二極化が進むと考えているようです。
また、海外からの投資は引き続き行われるため、下がることはないという見方もいくつかみられました。

山手線沿線及び内側、東京23区の不動産価値が「下がる」と答えた方の理由(抜粋)

  • 人口減、新築が多く供給過剰によって。
  • オリンピック終了とともに日本経済全体が下落傾向になることが予想されるから。過去の開催国はオリンピック後に軒並み経済が下落している。
  • 東京オリンピックに向けて投資している方が手を引いていくのでは。
  • 利益を確定して売り物件が増えるため。
  • オリンピックまでがピークだと思うので、それ以降は下がると思っている。
  • 相続等で物件が増加し、需要を上回る。やや下がる。
  • 場所によると思うが現在が人手不足による建築コスト増で高止まりなので、23区という範囲で言えば下がる。
  • 金融・オフィス街のある区を除き、臨海エリア(江東区や墨田区)、足立区、豊島区などの一定のエリアでは、空き家、老朽住宅の増加、少子高齢化問題もあり、高い地震リスクを鑑みても、23区全体での現状維持は難しいのではないか。
  • 事務所も住宅も人口減少により余る。今は高値圏にある。
  • 世界経済は悪くなっているので2020年が転換期として捉えられて、ますます悪くなると思う。
  • 特に湾岸地域がマンション飽和状態、オリンピック跡地問題もあり価格が値崩れする懸念がある。
  • 過剰なマンション建設に対し、将来の人口減少が影響するため。
  • 金利政策に一定の見直しがされると考えるため。
  • オリンピック経済の宣伝により一部不動産価値は上がっていると考えられるため、オリンピック後は若干下がる可能性があると見ている。


「下がる」と考えている方の多くは、東京オリンピックまでが経済のピークで、その後の経済が落ち込むと考えているようです。
現在の過剰なマンション建築と人口減少を懸念して現状維持が難しいと考える方も多くみられました。

東京以外の都市では…

東京23区以外の都市になると、東京オリンピック以降は不動産価値が下がると考える方が増えてきます。特に、他の地方都市になると60.7%が「下がる」と考えているようです。
また、「上がる」と考えているのは、東京以外の大都市で16.0%、他の地方都市で6.8%と極端に低くなります。

以下、「下がる」と考えている方のコメントを見てみます。

東京以外の大都市、他の地方都市の不動産価値が「下がる」と答えた方の理由(抜粋)

  • 人口の伸びの鈍化と景気悪化。
  • オリンピックとは無関係だと思うが、東京に人口が集中するため。
  • 人口の減少。
  • 人口が東京に集中。
  • 東京、大阪以外の地方は人口減少により下がっていく。
  • 東京都心部以外は相続等で物件の供給が需要を上回る。
  • 横浜、名古屋、大阪のターミナル駅周辺のみはいくつかの開発事業により若干の上昇もしくは現状維持できるであろうが、それ以外の地域(ターミナル駅から徒歩10分以上)の不動産価値は下落すると考える。
  • 東京一極集中につき、相対的に地方は下落する。
  • 高齢化による空き家問題が顕著に表れ、家余り現象が起こる。不動産価値は下がる。
  • 地方都市の都心部であっても、日本全体の経済の低成長(人口の低下要因もあり)の影響を受けて、不動産価値が高まる期待は薄い。更に、京浜・中京・阪神などの大都市圏への人口移動が継続的な動きが加速することから、地方都市の不動産価値の低下傾向の趨勢は永続的必至となろう。
  • 横浜は23区同様ですが、名古屋大阪は下落に転じると思います。観光地の京都福岡は現状維持と思います。
  • 地方は少子化、高齢者の死亡等による過疎化などで衰退すると思う。
  • 少子高齢化・人口減少の影響を受ける。また、金融機関の不動産部門への融資の積極性も薄れる経済情勢となって行く。
  • オリンピックに関係なく地方は、下がり続けているので、その傾向は、変わらないと思います。

まとめ

今回のアンケート調査では、2020年の東京オリンピック以降でも山手線沿線及び内側や東京23区の不動産価値は「現状維持」か「上がる」と考えている方が圧倒的に多く、地方にいくほど、都市だとしても不動産価値の下落が懸念されています。
理由としては、東京オリンピックの影響ではなく、日本全体の問題である高齢化や人口減少が根底にあり、都心から離れるほど、その影響を多く受けやすいと考えている方が非常に多くいました。

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