ケーススタディ

東京オリンピック後の不動産価値はどうなる?不動産投資オーナーに聞いたオリンピック後の物件価値の推移予想!

2020年に東京オリンピックが開催されることが決まり、東京の不動産価値はオリンピックまでは上昇するものの、オリンピック後は大きく下落してしまう可能性があると指摘されています。

一方で、東京という立地に限って言うと、オリンピックの影響は短期的には受けても、すぐに回復するとみている方も少なくありません。
実際に、様々な情報を日々仕入れている不動産投資オーナーは、東京オリンピック後の不動産価値についてどのように考えているのでしょうか。
今回、不動産投資スクエアサイトでは、不動産投資オーナーと非不動産投資オーナーに対してアンケート調査を行い、東京オリンピック後の不動産価値の推移に対してどのように考えているのかを聞いてみました。

アンケート回答者:不動産投資オーナー、非不動産投資オーナー588名
アンケート回答期間:2018年6月30日~2018年8月6日
※すべての回答の平均ではなく回答が有効なものの平均となります。

東京オリンピック後の不動産価値の推移に関して

設問:さまざまなところで、オリンピック後(2020年以降)は、不動産価値は下落すると言われていますが、あなたはどう思いますか?

この設問では、不動産投資オーナーと非不動産投資オーナーで大きな違いがみられました。
不動産投資オーナーは50.7%が東京オリンピック後の不動産価値の下落は一時的なものもしくは影響しないと考えているのに対し、非不動産投資オーナーは36.7%が下落した状態が続くと考えています。

・不動産投資オーナー

・非不動産投資オーナー

不動産投資オーナーと非不動産投資オーナーで特に違いがみられたのは、オリンピック後の不動産価値の推移を予想した理由にあります。
不動産投資オーナーは立地条件や過去のオリンピック前後の不動産価値から予想している人が多いのに対し、非不動産投資オーナーはなんとなく予想している人が多く見受けられます。

設問:上記でお答えになった理由を教えてください。

【不動産投資オーナー】

「都市への局在化が顕著になると想像しており、都心部の物件は下落しない、遠方は下がると言うイメージです。」
「新しいワンルームマンションが建っていないし、東京一極集中は変わらない。東京の人口は維持されるから」
「土地は有限であり、立地さえ良ければ不動産の価値が下がるとは思えないから。場所がよければ大丈夫 」
「人が集まる点はかわらないので変化はない。 」
「都心の価格は全体の雰囲気に押されて一時的に下がっても、更に地域差がでて上がると思っているため。」

【非不動産投資オーナー】

「不動産の価値が何で決まるのかわからないから」
「オリンピック特需以降の目玉となる政策やイベントが乏しいから下がると思う。」
「なぜオリンピック後は資産価値が下がるのかわからない。」
「まだオリンピック景気が実感出来ていないので、現時点では何とも言えない。」
「あまり変わらない。」
「少子高齢化だから下がると思う。」

不動産投資オーナーが資産運用の判断に使用している指標やニュースとは

設問:あなたが投資や資産運用の判断にいつもチェックしたり気にしている景気に関する指標やニュースはなんですか?

不動産投資オーナーが、普段どのような情報をもとに景気や不動産価値を推測しているのかを聞いてみました。
もっとも多いのが、日経平均株価で60.0%。次に日銀の金利施策で52.6%。その次が土地の価格で51.4%となりました。
また、非不動産投資オーナーにも同様の質問をしたところ、乖離が最も大きかったのが土地の価格であり、非不動産投資オーナーは、33.1%しかみていませんでした。

・不動産投資オーナー

・非不動産投資オーナー

不動産投資オーナーと非不動産投資オーナーは、見ている情報というより、触れている情報量に大きな違いがみられました。

不動産投資オーナーは何をもって成功と考えどのように成功しているのか

設問:不動産投資に「かなり成功していると思う」「まあまあ成功していると思う」と答えた方にお聞きします。不動産投資で成功している理由やコツなどを教えてください。

この設問では、不動産投資オーナーが不動産投資に成功しているかを、どういった視点で見ていてどういったことに気を付けているのかが分かりました。

「立地条件がほぼすべて」
「駅近物件であること」
「立地環境の将来性、駅近、路線乗り入れ数、近くで生活必需品の買い物」
「仕入れのタイミング」
「都心で駅から10分以内であれば賃貸と売却にこまりませんでした」
「不動産会社と交渉するのと同じくらい金融機関との交渉、融資条件に時間を使う」

まとめ

東京オリンピック後の不動産価値は下落した状態が続くという考え方もありますが、日々不動産情報に触れている多くの不動産投資オーナーたちは、東京という立地上すぐに回復すると考えている方や物件の場所が良ければそれほど大きな影響がないと考えていることがわかりました。

また、不動産投資に成功している理由や成功するコツでも、物件の場所をポイントに挙げる人はとても多かったです。
不動産投資では景気や市場も大切ですが、住みたいと思えるような良い立地の物件では、そこまで関係ないのかもしれません。

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