ケーススタディ

不動産投資で新築を選ぶ3つのメリットと選ぶ際に注意すべき3つの点

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ワンルームマンションなど、不動産投資を始める際に、新築物件を選ぶのか中古物件を選ぶかは非常に悩むポイントかと思います。
今回は、新築物件に焦点をあててお話していきますので、不動産投資で新築を選ぶメリットやデメリットをご紹介した後、中古物件と比較した時の魅力や選び方などをご紹介していきます。

新築か中古のどちらにすべきかの参考にしてみてください。

目次

1.不動産投資で新築を選ぶ3つのメリット
 メリット1.耐用年数が長期である
 メリット2.購入時に仲介手数料などが不要
 メリット3.銀行融資の金利が安く、評価も高い
2.新築を選ぶ際の2つのデメリット
 デメリット1.中古よりも選択肢選択が少ない
 デメリット2.取り扱う会社が少ない
3.不動産投資における新築物件と中古物件の違い
4.投資用新築物件を選ぶ3つのポイント
 ポイント1.立地
 ポイント2.品質
 ポイント3.アフターサービス
5.まとめ

1.不動産投資で新築を選ぶ3つのメリット

まずは不動産投資において新築を選ぶことで得られるメリットを4つご紹介していきます。

メリット1.耐用年数が長期である
メリット2.銀行融資の金利が安く、評価も高い
メリット3.瑕疵担保責任履行法の対象になる

メリット1.耐用年数が長期である

投資物件を新築にすると耐用年数が長くなります。
耐用年数が長くなると、長期的な収入の確保に向いており、年金対策などで使用する場合、非常におすすめです。
耐用年数の短い中古物件は、投資に対する運用益を重視する方には向いていますが、老後の年金対策など将来の投資には向いていません。

例えば、築20年の物件を購入した場合、30年後には築50年になってしまい、維持管理費や空室問題などが大きくなってしまいます。

逆に、新築物件の場合は30年経過しても築30年ですので、 築50年の物件よりはそういったリスクは小さくなりますし、ローンも払い終えるタイミングですので、安定した収益が期待できます。

メリット2.銀行融資の金利が安く、評価も高い

新築物件は銀行の評価額が高いため 、融資条件も良くなります。
耐用年数が長ければ、投資物件としてそれだけ長く運用できることになるため、銀行からうける担保価値の評価も高くなります。
それにより、借り入れ可能額も増えたり、中古よりも低い金利で融資を受けられる傾向にあります。

メリット3.瑕疵担保責任履行法の対象になる

新築物件は、瑕疵担保責任履行法の対象となるため、万が一購入した物件に欠陥が生じた場合、10年間は保証してもらうことができます。
瑕疵担保責任履行法の対象となる物件では、瑕疵担保責任保険に加入する必要があり、その万が一が起こらないように、工事中の物件に対して現場審査なども行われます。

この法律によって、投資用物件を安心して運用することができます。

この法律は、平成21年(2009年)の4月から施行されており、それ以前に建てられた中古物件は工事中の審査などは行われていない可能性があり、万が一物件に欠陥が見つかった場合は、自分で費用を負担しなければならない可能性があります。

2.新築を選ぶ際の2つのデメリット

不動産投資では新築物件を基本的におすすめしますが、もちろん新築物件であっても良いことばかりではありません。
そこで、不動産投資で新築物件を選ぶ際に出てくる、2つの注意点をご紹介していきます。

デメリット1.中古よりも選択肢が少ない
デメリット2.取り扱う会社が少ない

デメリット1.中古よりも選択肢が少ない

新築物件は中古物件よりも選びにくいです。

例えば、A駅近辺の投資用物件が欲しい場合、中古物件であれば駅からの距離や部屋の広さで、複数の物件を比較することができます。ただ、新築物件の場合は比較対象となる物件がないこともあり、複数の物件を比較することができません。

また、比較する物件がないということは、A駅で新築物件を買うのであれば、その物件を購入するしか選択肢がないため、予算に合わないということも少なくありません。

デメリット2.取り扱う会社が少ない

新築物件の販売は、基本的に開発を手掛けるデベロッパーのグループ会社に販売が限定されており、業者を選びにくいというデメリットがあります。
中古物件は、すべての不動産会社が扱うことができるため、買う側が指定した業者で購入することができます。
そのため、信頼のおける業者とすでに取引があるという方には、新築物件にそういう制度がないことをデメリットに感じる方もいます。

3.不動産投資における新築物件と中古物件の違い

これまで、不動産投資で新築物件を選ぶメリットやデメリットをご紹介してきましたが、改めて不動産投資における新築物件と中古物件の違いをご紹介していきます。
中古物件は、仲介手数料など諸費用が新築よりも多く 発生しますが、購入価格を安く抑えることができます。それにより、初期投資額 が抑えられ 利回りを高めることができます。
しかし、新築物件は中古よりも耐用年数が長く、減価償却や融資の面で有利になります。

また、立地の良い新築物件では、入居率が高く空室リスクを抑えることもでき、初めて不動産投資に取り組む場合は新築物件をおすすめします。
不動産投資では利回りを重視してしまいがちですが、減価償却や空室リスク、融資条件なども総合的に考慮して判断しないと、失敗してしまう可能性があります。

4.投資用物件を選ぶ3つのポイント

ここからは新築に限った話ではありませんが、投資用の物件を選ぶ際のポイントを3つご紹介していきます。

ポイント1.立地
ポイント2.品質
ポイント3.アフターサービス

ポイント1.立地

投資用不動産物件を選ぶ際に最も重要視すべきなのが、「駅近であること」を含めた「立地」です。
不動産投資においては、まさに立地を買えと言っても過言ではないほど重要なポイントです。

やはり、賃貸物件を探している方の多くは、「どの物件に住むか」というよりも「どこに住むか」という立地を最重要視しています。
この傾向は特に、都市部のワンルームマンションや共働き夫婦が好みそうな物件に顕著で、駅近でショッピングエリアなどが多い、またはビジネスエリアに近いなど、通勤や暮らしの便が良い物件の方が、そうでない物件に比べ、入居率が如実に良い傾向にあります。

ポイント2.品質

大切なポイントの2つ目は品質です。

良い場所で選んでも、自分だったら住まないと思う物件は、探している人も同じ気持ちになります。もし自分が探す立場に立って住みたいと思うような物件を選びましょう。
また、その地域 でターゲットとなる属性にあった広さと間取りを選ぶことも大切です。
例えば、ターゲットとなる入居者を都市部の若年層とした場合で、ワンルームマンションの購入を検討するなら、25㎡前後で整った形だと理想的です。

ポイント3.アフターサービス

不動産会社のアフターサービスも大切です。
修繕などのことだけではなく、継続的に不動産市況の情報を得られる不動産会社と付き合うことが大切です。
買って終わりの投資ではなく、長期にわたって運用をするわけですから。

5.まとめ

不動産投資で新築を選ぶメリットやデメリット、中古物件と比較した時の魅力などをご紹介してきました。
私たちは、新築物件の中でも都心のワンルームマンションへの投資を最もおすすめしていますが、中古物件が必ずしも悪いというわけではありません。
今回ご紹介したような、メリットやデメリットを踏まえたうえで、投資用物件を選び新たな収入の1つとしてみてください。

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