現場のプロが教える不動産投資KnowHow

20代、30代のための「失敗しない」資産活用。これからの不動産の「価値」とは?

不動産の価値とは?

不動産の「価値」は、換金した際にいくらになるか?
つまり幾らで売れるか?で決まります。逆を返せば、次買う人にとって魅力的な物件なのか?需要はあるのか?
と言う事になります。また、近年、不動産においては2つの「安全性」が問われています。

一つは、特にここ10年で問題になっている、構造計算の耐震偽装問題や、杭の問題、東北震災等からの「構造面での安全」、もう一つがリーマンショックやギリシャショック等により金融商品が乱高下したことなどを受けての「価値の保全面での安全」です

不動産投資は、「安定した収益」とそれを生み出す「安全な資産」である事が、ポートフォリオにおける重要な位置づけとされているのです。

成熟期を迎える日本の市場の魅力とは

日本の不動産投資市場は、既にバブル崩壊を経験しており、成熟期に入っています。 「安全な資産」と言う観点からは、建築や販売における法律や管理面での規制が整備され、 消費者にとっては安心して買える環境になっているといえます。

1981年に「建築基準法」が大幅改正され新耐震基準ができ、2000年に「住宅品確法」で 売主の瑕疵担保責任が厳格化され、住宅性能表示制度など、住宅は性能時代に入りました。
同年に「マンション管理適正化法」で、管理会社の法定登録やマンション管理士が設置され、 2005年には「マンション管理標準指針」により長期修繕計画が推進されました。 その後、賃貸における「紛争防止条例」や販売における「住宅瑕疵担保履行法」等により投資家の保護はさらに強化されています。

「安定した収益」と言う観点からは、現在賃貸市場では、通常の賃貸だけでなく、 1年未満の定期借家(マンスリー等)や民泊も進み、更に訪日外国人も増えている事で貸す相手も幅が広がりつつあります。一般的な賃貸はもちろんですが、今後貸し方を変化できるか(可変性)と言う点もポイントといえます。

世界から注目される日本の不動産

2010年日本政府は、不動産の中古市場の拡大と整備を閣議決定しました。更には外国人が日本に注目し始め、インバウンドによる不動産販売も進んでいます。
今後は日本で買った物件を、世界の二次購入者に売却すると言う事も十分に考えられます。
また、融資をする金融機関は中古物件に対しても、独自の評価基準を持っていますので、「出口(売却)をイメージすること」は極めて重要です。

そこで、間違えない不動産選びをする為の「5つのポイント」と「3つのトレンド」を紹介します。

基本軸となる5つのポイント

①時期(買うタイミング)
②場所(買う場所)
③モノ(買う物件の品質)
④会社(パートナーシップを組む会社)
⑤買い方(ローンの条件など)

これからの時代に向けた3つのトレンド

①二極化(人口の変化やニーズの変化)
②デジタル化(インターネット時代への対応)
③国際化(外国人に貸せるか?売れるか?)

不動産はその名の通り、後で「動かせない資産」の為、選ぶ前にきちんとした「指標」を持つことが大切なのです。

株式会社クレアスライフ 不動産コンサルタント

清水 剛

不動産投資の営業として16年従事し、これまで数百人に上る投資検討者への提案・アドバイスを行う。 現在は営業の第一線から卒業し、企画側として不動産投資の魅力を多くの人に伝えるべく、セミナー講師やメディア出演などに精力的に取り組んでいる。

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