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後悔しない!不動産投資の物件の選び方を徹底解説

物件選びは不動産投資の醍醐味のひとつですが、「成否はここにかかっている!」といっても過言ではない重要なポイントでもあります。
もし、つまずけば、投資の成功はなかなか難しくなるでしょう。

一口に投資物件と言っても、一棟買いや区分購入、単身者向けやファミリー層向けなど多種多様なうえに、立地や利回りなど見るべきポイントも多岐に渡り、初心者が条件の良い物件を見つけるのは非常に大変かと思います。

そこで今回は、初めて不動産投資をする方に向けて、投資用物件の選び方をご紹介していきます。情報の仕入れ方、物件の選び方やチェックすべき点など基本を押さえて、後悔しない物件を手に入れましょう。

目次

1.不動産投資の物件情報を仕入れる方法
 
不動産業者からの紹介
 
不動産情報サイト
 
競売情報
 
タウン誌・新聞広告
2.不動産事情と物件選びのポイント
  ポイント1.都心の好立地
  ポイント2.新築物件
  ポイント3.ワンルームマンション
  ポイント4.マンションの設備
  ポイント5.マンション周辺の環境
3.現地で物件を確認する際にチェックしておきたいこと
4.投資用物件を選ぶうえで知って起きたい不動産事情
 物件の所有方法や借り方の変化
  東京を取り巻く環境の変化
  借りる人々の変化
5.まとめ

1.不動産投資の物件情報を仕入れる方法

まず、投資物件の情報の仕入れ方とそれぞれの特徴を理解しましょう。
主な方法は以下の4つですが、初心者は不動産業者からの紹介が安心です。

不動産業者からの紹介

一番良い情報を持っているのは不動産業者です。良い物件はWebサイトなどへ掲載する前に顧客に紹介されるので、信頼できる不動産会社を見つけて相談することが大切です。
他の顧客よりも先んじて情報をもらうために、どんな目的でどんな物件を探しているのか具体的に伝え、まめに連絡を取り合いましょう。

不動産情報サイト

収益物件が多数掲載され、価格や利回りなど条件を絞って検索できる情報サイトは情報収集には最適です。
ただし、基本的に不動産会社の顧客に紹介されたあとの残り物件が多く、いい情報が載っているとは限りません。

また、だれでも閲覧できるため良い物件はすぐに確保されてしまいます。情報サイトは「物件を探す」というより、いろいろ見て「相場観をつかむ」という使い方がおすすめです。

競売情報

不動産競売物件情報サイトで、裁判所が差し押さえた競売物件を購入する方法もありますが、格安で購入できる反面リスクが高いので、投資としては避けた方が無難です。

競売物件は通常の購入とは違い、内覧できず瑕疵担保責任もありません。
調査報告書の内容よりも状態が悪い場合や入居者の退去トラブルなども自己責任で解決することになり、予期せぬ出費や手間がかかる可能性もいなめません。
安定を求める投資には不向きといえます。

タウン誌・新聞広告

情報サイトと同様に良い情報が掲載されることはまれですが、ときに掘り出し物に出会えるのがタウン誌や新聞広告です。
ネット集客が難しい地方の不動産業者などが優良物件を掲載することがあるので定期的に目を通しましょう。

2.不動産事情と物件選びのポイント

不動産投資用の物件の選び方は、優先する条件を絞り市場感を把握することが一番です。
数ある条件の中でも、初めて不動産投資を行う方におすすめのポイントは、次の5つになります。

ポイント1.都心の好立地
ポイント2.新築物件
ポイント3.ワンルームマンション
ポイント4.マンションの設備
ポイント5.マンションの環境

ポイント1.都心の好立地

投資物件は人口が増加傾向にあるか、減少率がすくないエリアから選ぶのが基本。
例えば、オリンピック開催都市で都市ランキング世界3位、今後外国企業や外国人労働者が増えるといったことから、やはり東京が有利です。

また、都内でも駅から徒歩10分圏内などの好立地が理想的とされています。
都市部までのアクセスが良く、家賃相場が上昇傾向にあり、入居率が安定している物件を選びましょう。

ポイント2.新築物件

新築物件であることもポイントです。新築は数年間リフォームや大規模修繕が不要で耐用年数が長く、利回りが同程度であれば中古よりも長期的に安定しています。

さらに、有利な家賃保証条件で空室リスクを下げられるうえ、金融機関から融資を受けやすく、低金利で利益が出やすいなどメリットが多くあります。

ポイント3.ワンルームマンション

購入費用と管理費用の両方を抑えやすいのがワンルームマンションです。
都心は単身者向け物件の需要が高く、空室リスクも少なくなります。ただし、アパートは構造上の違いから思わぬ出費がかかることがあるので、マンションがおすすめです。 

ポイント4.マンションの設備

マンションの中でも宅配ボックスやインターネット環境など、一般化しつつある設備が備わっているものを選びましょう。
5年くらい前に建てられたマンションの設備が参考になります。その他にも年々設置の割合が増えているものがあれば、チェックが必要です。

ポイント5.マンションの環境

周辺環境をきちんとリサーチする人もいますが、都心の単身者向けマンションの場合は、ほとんど気にしなくて大丈夫です。
一人暮らしの場合、日当たりや騒音といった条件はそこまで重要ではなく、コンビニが近くにあれば十分と考えていいでしょう。

3.現地で物件を確認する際にチェックしておきたいこと

投資物件候補が見つかったら、必ず自分の足で見に行くことが重要です。
画像と実物の印象が大きく違うことは珍しくありません。チェックポイントは以下の通りです。

・駅前の様子(店舗数や来客数など)
・駅から物件までの経路環境と所要時間
・物件の周辺環境(スーパー、コンビニ、銀行など)
・建物の外観と内部(ひび割れ、異臭、清掃状況、エレベーター、ごみ置き場など)
・近隣迷惑の有無(騒音、悪臭、ごみ屋敷など)

不動産投資会社に現地調査がしやすい物件を複数用意してもらい、効率的にまわるのがポイントです。
遠方やコロナ禍で実物が見られなくても、周辺地域の動画を用意している不動産投資会社もあるので積極的に利用しましょう。

4.投資用物件を選ぶうえで知って起きたい不動産事情

長期にわたり資産を形成する不動産投資において、物件価値に影響する不動産事情はとても大切です。特に以下の3つの視点は常に気を配る必要があります。

物件の所有方法や借り方の変化

不動産の所有方法や借り方は多様化しており、投資でも居住者のニーズの変化を把握していくことが大切です。
これまでは、1つの不動産を複数人で持つということはほとんどありませんでしたが、最近は共有や区分所有、リートなど様々な所有方法も増えてきました。

また、以前は1年未満の賃貸契約はできませんでしたが、定期借家権によってそれも可能になり、民泊のような1ヵ月未満の賃貸サービスも行われています。

~リートとは?~

リートとは、簡単に言うと「株の不動産投資版」です。投資者から1口〇円で資金を集め、運用会社が実際に不動産投資を行います。その投資によって得られた家賃収入や不動産の売買益を、配当として受け取る形になります。

東京を取り巻く環境の変化

東京2020オリンピックの開催で東京の注目度はますます高まっています。森記念財団 都市戦略研究所が発表した「世界の都市総合力ランキング(GPCI)」2020年版では、2016年にパリを抜いて以来、ロンドン・ニューヨークに次ぐ、世界第3位の都市となっています。

また、働き手の減少が続く日本では、海外の企業や人材を取り込むような政策に取り組んでおり、グローバル化の動きは避けられないものになっています。不動産投資の視点で見ると、居住者や物件を売る相手が海外の方になる場合も増えてくると想定されます。


これは、日本人が減るということではなく、外国人が増えるということですので、今以上に居住対象者や物件売買の対象者が増えていくことが考えられます。

借りる人々の変化

都心では単身者の世帯が非常に増えており、東京では住んでいる人の約半数が単身者であると言われています。
東京のワンルームマンションは、単身の社会人の住まいだけでなく、大学の進学や単身赴任、海外からの駐在や出張時の利用、セカンドハウスやセカンドオフィスという需要もあります。

このように、東京の単身者向けワンルームマンションのニーズは非常に高く、失敗しにくい不動産投資物件として、おすすめといえます。

5.まとめ

初めての不動産投資では物件選びが非常に重要です。情報入手方法から物件選び、現地確認のポイントを押さえて後悔のない投資をしましょう。
投資物件の情報は、質もスピードも不動産業者の紹介が一番です。相談時は投資目的や条件を詳しく伝えると良い物件に出会える確率が高まります。

投資物件は最近の不動産事情からみても、東京の好立地かつ、新築のワンルームマンションで設備が整っているものが有望です。ただし、周辺環境や近隣トラブルなど書面では分からないリスクも多いので、必ず自分の目で現地調査を行うことが大切です。

株式会社クレアスライフ 不動産コンサルタント

清水 剛

不動産投資の営業として16年従事し、これまで数百人に上る投資検討者への提案・アドバイスを行う。 現在は営業の第一線から卒業し、企画側として不動産投資の魅力を多くの人に伝えるべく、セミナー講師やメディア出演などに精力的に取り組んでいる。