動画で分かる!初めての不動産投資

不動産投資と敷金・礼金!借主側とオーナーチェンジの際の考え方

敷金・礼金は、物件を貸す際や物件を購入する際に、とても重要になってきます。
借主の募集や退去時、オーナーチェンジの際に、敷金・礼金をしっかり管理していないと、思わぬトラブルにつながる可能性があります。
そこで今回は、敷金・礼金の考え方について、不動産オーナーが知っておきたい情報をまとめてみました。

目次

0.動画で解説【賃貸募集の流れの違い】
1.敷金・礼金の考え方
 昔の考え方
 今の考え方
2.不動産オーナーとしての敷金・礼金
 礼金の設定方法
 敷金の設定方法
3.オーナーチェンジの際の敷金・礼金
 礼金は関係ない
 敷金はしっかり引き継ぐ
4.まとめ

0.動画で解説【賃貸募集の流れの違い】

まずは、賃貸募集における敷金・礼金について動画で解説しましたので、ご確認ください。
動画の内容をまとめて補足したものは、次の章からご紹介していきます。

1.敷金・礼金の考え方

今と昔では、敷金・礼金に対する考え方が微妙に異なります。
まずは、それぞれの考え方の違いを見ていきましょう。

昔の考え方

昔は、不動産オーナーと借主の距離感が近いことや物件数が少なかったこともあり、「部屋を貸して頂きありがとうございます。これからよろしくお願いします。」という意味で借主が礼金を支払っていました。
不動産オーナーと借主の距離が近いため顔を合わせる機会が多く、借主がオーナーと毎日顔を合わせることも普通にありました。
また、敷金に関しても、家賃滞納時に充当したり退去時に部屋を掃除したりする費用として普通に支払われていました。

今の考え方

最近は、不動産オーナーと借主の距離感が遠くなりほとんど接する機会がなくなったことや、物件数が多くなったこともあり、本来の意味での礼金を支払う必要性がなくなりつつあります。
実際、礼金が必要な物件はとても少なくなってきました。
また、敷金に関しては、退去時に修繕費等に当てる充てる費用として必要なのですが、借主を集めるために敷金もゼロにしている物件も増えています。
ただ、敷金を取らなくても退去時にお金がかかるのは変わらないので、退去時にトラブルになってしまったり、管理共益費として家賃に上乗せしたりするということも少なくありません。

2.不動産オーナーとしての敷金・礼金

それでは、不動産オーナーとして借主を募集する際に、敷金礼金はどのように設定していけばいいのでしょうか。

礼金の設定方法

礼金に関しての考え方は2パターンになります。
礼金を、借主募集の広告費の回収と考えて礼金を設定するか、他の物件との競争を考えて礼金をゼロに設定するかです。

私たちが推奨している新築のワンルームマンションへの投資であれば、基本的に礼金は設定せず、すぐに入居できる状態を作ることをおすすめすることが多いです。
なぜなら、礼金がある部屋と無い部屋があった場合に、入居希望者はまず礼金が無い部屋を選びます。それによって空室が1日でも伸びると、10万円家賃の部屋で1日3,300円、1週間で23,000円の家賃が得られないことになります。
1日でも空室を作らないようにすることが、不動産投資の鉄則です。
ただし、周辺の類似物件の募集状況によっては礼金を設定することを推奨することもあります。

敷金の設定方法

敷金に関しての考え方も2パターンになります。
最初に1~2ヶ月分の敷金を設定してしまうか、管理共益費として家賃に上乗せするかになります。

私たちは退去時のトラブルを避けるためにも、敷金は必ず設定し退去時の費用負担のやルールに関して入居前に確認することを推奨しています。
こちらも周辺の類似物件の募集状況によっては、設定しないことをおすすめすることもあります。

3.オーナーチェンジの際の敷金・礼金

中古物件を購入する際に起こるオーナーチェンジ(借主が入居中に行われる売買のこと)の際に、敷金・礼金で気をつけるべきことをご紹介していきます。
ここでお話するのは、オーナーチェンジ時の話であり、自分が不動産オーナーになってからは、先ほどご紹介した内容と同じになります。

礼金は関係ない

オーナーチェンジと礼金には関係はありません。
前のオーナーが礼金をもらっていたとしても、その礼金を前のオーナーからもらうことはできませんし、今の借主から礼金をもらうこともありません。

敷金はしっかり引き継ぐ

礼金とは違い、敷金はオーナーチェンジの時に引き継ぐ必要があります。
礼金が入居時の費用であるのに対し、敷金は退去時の費用とするための預り金であるため、現オーナーから物件を引き継ぐ際に、敷金も引き継ぐようにしましょう。
借主と交わしている賃貸借契約も新オーナーが引き継ぐことになるため、敷金に加え契約内容もしっかり確認するようにしておきましょう。

4.まとめ

現在は、敷金・礼金ゼロという物件も増えてきました。
礼金に関しては、不動産オーナーに対するお礼のお金でありゼロにしている物件も多く、とっていたとしても借主を募集する広告費に使っているケースも少なくありません。
一方で、敷金ゼロで入居者を集めたとしても、退去時には必要となってくる費用ですので、トラブルにならないように注意する必要があります。

株式会社クレアスライフ 不動産コンサルタント

清水 剛

不動産投資の営業として16年従事し、これまで数百人に上る投資検討者への提案・アドバイスを行う。 現在は営業の第一線から卒業し、企画側として不動産投資の魅力を多くの人に伝えるべく、セミナー講師やメディア出演などに精力的に取り組んでいる。

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