現場のプロが教える不動産投資ノウハウ

2020年以降のマンション投資は損をする?!

この記事をご覧になられている方は、

「今は不動産価格が高騰しているし、オリンピック後のほうがお得なんじゃないかな?」
「オリンピック後、不動産価格が下落したタイミングで始めようかな」

と考えていらっしゃる のではないでしょうか。

ですが、それは大きな損をしてしまう考えになるかもしれません

価格が下落するという考え自体が、「このまま上昇を続けていくのでは?」という考えへと変化しつつあります。
それはワンルームマンションにおける土地の仕入れ状況は苦境を迎え、供給が大幅に縮小していることや資材不足・人手不足によるコスト増・工事遅延などにより、価格が現状を維持すると予測されているからです。

仮に都心部のワンルームマンション価格が一時的に調整局面を迎えるとしてもそれは2023年、あるいは2024年以降と予測されています。
現在の東京は、戦争からの復興、高度成長期に続く3度目の都市再開発で、また上昇傾向に戻るのではないかと予測されています。
つまり、一時的に価格の調整があったとしても、約4、5年後ということで、調整幅や期間も限定的という予測になります。
オリンピック前とオリンピック後、どちらで購入するのが本当にお得なのでしょうか?
不動産市況の推移をもとに見ていきたいと思います。

目次

1. 4年間で約540万円の機会損失
2. これまでのマンション価格はどう推移してきたの?
3. 各都市のオリンピック前後はどうだったの?
4. 4年後の不動産価格は…
5. 投資用マンションの購入をご検討されている方へ

4年間で約540万円の機会損失

投資用マンションは本当にオリンピック後に購入した方が得をするのでしょうか。
2019年2月に分譲を開始した『コンシェリア後楽園CROSSIA』(販売価格:3,690万円)を例に計算してみましょう。

家賃収入 124,500円
支出 管理費 13,500円
修繕積立金 2,620円
賃貸管理手数料 3,500円
手取り賃料 104,880円


家賃からランニングコストを差し引くと月々の手取り賃料は104,880円となります。
4年後購入となると、4年分の家賃収入を得る機会を損失することになります。

104,880円 × 12か月 × 4年 = 5,034,240円

つまりこのタイミングで物件を購入しない場合、約500万円の機会損失を生む可能性があるのです。
加えて2019年10月には消費税増税もありますから、消費税が2%乗り、

17,691,250円(建物代金) × 2%(増税分) = 353,825円

35万円ほど消費税も多くかかってきます。
4年後に購入する時点でスタート地点に5,388,065円(販売価格に対して14.6%)の差が生まれるわけです。
つまり、販売価格に対して約14%以上下落しないと、4年後に購入したとしてもお得ではないということです。
更に下落時期が遅くなればその分、機会損失は大きくなってしまうかもしれません。

マンション価格はどう推移してきたの?

スタート地点の差が分かったので、次は4年後にどのくらい価格が変動するかを予測することがポイントになります。
今回は、予測するためにこれまでどのくらい不動産価格が推移してきたか見ていきましょう。

首都圏新築ワンルームマンション分譲価格(/戸)の推移

不動産経済研究所、東京カンテイ、週刊住宅新聞社、日刊不動産経済通信 より作成

首都圏の新築ワンルームマンション取引価格の推移の中、最も下落している期間での変動率はたったの▲2.6%です。

それは2011年(2,377万円)~2012年(2,315万円)となっております。
東日本大震災の影響による顕著な需要ダウンが価格の下落に繋がりました。
例題物件に直すと、数年後に市場が下落したとしても、その時に分譲される同クオリティの新築物件は約100万円程度しか下がらないことになります。

各都市のオリンピック前後はどうだったの?

皆様もオリンピック後の不動産市況を非常に気にしていらっしゃるかと思います。
最近、日本同様の大都市だと、2012年にロンドンでオリンピックが開催されました。
ロンドンを含め、これまでにオリンピックを開催した都市の不動産価格はこのように推移しています。

過去のオリンピック開催都市の住宅価格

国際決済銀行(BIS)、米国連邦住宅金融庁(FHFA)よりみずほ総合研究所作成

ロンドンはオリンピック開催の翌年、2013年には前年比+39%の取引件数を実現し、価格も上昇を実現しました。
※ニッセイ基礎研究所 基礎研レポート『変貌するロンドンの不動産投資・開発状況』より
https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=42184?site=nli

これらの推移からは、オリンピックが都市形成の通過点に過ぎず、将来を見据えた都市開発を成功させたと言えます。

4年後の不動産価格は…

オリンピックがどのような影響をもたらすのか。それは誰にもわかりません。
しかし、これまでに見て頂いた不動産価格の推移、過去のオリンピック開催都市の不動産価格の推移などを参考にすれば、オリンピック後のワンルームマンション価格は4年間で得られる家賃収入ほど下落することはないと考えることもできます。 

投資用マンションの購入をご検討されている方へ

本コラムではオリンピック後のマンション投資は損をしてしまうのかというテーマについて、 価格のデータを見ながら予測しました。
人口増減の二極化が顕著に進む中で、価格上昇を続ける東京都心の山手線に近いエリア は利回りが低く、価格は高騰しています。
しかし、将来の『出口戦略』をしっかり見据えて、目先の高い利回りに惑わされずに、家賃やリセールバリューの落ちないマンション選びをすることが失敗しないマンション経営への近道なのではないでしょうか?

最後までご覧になられた方に限り、ここに載せることができなかった特別な資料をご用意しております。
ご希望の方にはオリンピック後も家賃やリセールバリューが下がらないと予測されるエリアとその根拠をお伝え致しますので、下記フォームよりお気軽にお問い合わせください。
皆様の安定した資産となるマンションをご提案させて頂くことが出来ますと幸いです。

白拍子亞門

株式会社クレアスライフ 不動産コンサルタント
営業本部

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