現場のプロが教える不動産投資ノウハウ

不動産投資をするならアパートではなく都心部でマンション経営を

不動産投資をする際には、まず「どこで」「何に」投資をするか考えなくてはいけません。
都心部以外で1棟アパートにするのか、または都心部で1室ごとのワンルームマンションにするのか、どちらにしようかお悩みの方も多いでしょう。
結論から言うと、不動産投資をするのであれば都心部で1室ごとのワンルームマンションの経営をおすすめします。
今回はその理由をご紹介しますので、不動産投資をしようとお考え中の方は参考にしてみてください。

※本記事において、「ワンルームマンション」は、「1室ごとに購入する単身向き区分マンション」を、おける「都心部」は「山手線沿線、およびその内側」を、「1棟アパート経営」は「都心部以外外で行う1棟アパート経営」を指します。
(都心部にも一棟アパートはありますが、一般のサラリーマンの方が、都心部で1棟アパート経営を土地から購入して行うのは資金的に現実的ではがないため)。

1棟アパートはリスクが大きい!

1棟アパートの経営は、都心部のワンルームマンション経営と比べると一般的に収入が多いとされています。
しかし、だからと言って1棟アパート経営の方が不動産投資に向いているかと言うと、そうではありません。1棟アパート経営には、都心部のワンルームマンション経営にはない大きなリスクがあるのです。

1棟アパート経営の方が始めるための費用の総額が高くなります。そのため借入によるリスクや、空室が生じた際のリスクが高くなります。
また、アパートの経営はもともとの土地所有者が土地の有効活用を目的にアパートを建築することで行うのが一般的です。
都心部と違い、賃貸ニーズではなくアパートに適した土地が豊富なエリアでの物件供給が多くなり、競合物件が供給される可能性が高くなります。
結果、物件や立地による競争ではなく、家賃額での競争になり、家賃下落や空室が生じるケースが多くなるのです。

都心のワンルームマンション1室の場合は、購入費用総額は1棟アパートに比べ安価になるため、小さくスタートすることが可能です。
収入はアパート1棟に比べると少なくなる反面、土地の仕入れ自体が難しく、競合物件の供給が少ないため賃貸需要が安定しています。
良い意味で需要と供給のバランスが崩れているので、家賃下落のリスクも低くなるのです。

そのほかにもアパートにはマンションのような長期修繕計画がないケースが多くなります。
そのため経年劣化による修繕が必要な時期になると、家賃収入を修繕費用に回すことになり、始めた方が存命中は特に問題がなかったのですが、お亡くなりになって相続した子供が修繕費ばかりかさんでしまい「もうからない」、なんて話はよく聞きます。

参考事例(筆者担当のお客様のケース)

私が担当したお客様の中には、このような方がおられます。
そのお客様は約1年前に小田原の築30年のアパートを購入されました(4%台の金利での融資を利用)。購入当時は満室でキャッシュフロー大きく黒字でしたが、半年程度で入居者が退去し始め、空室が目立つように。
その後リスク分散のためにクレアスライフにて新宿区と港区のワンルームマンションをそれぞれ1部屋購入されました。

小田原の1棟アパートはその後も入居退去が繰り返され、現在では3か月程度空室になっているお部屋もあるようで、お客様は非常に心配しておられます。
一方、クレアスライフで購入された新宿区と港区のワンルームマンションはまったく空室もなく、融資の金利も1%台であるためキャッシュフロー面や賃貸に関して心配がないとのことです。
できるだけ早く小田原の物件を売却したいとお考えですが、1棟アパートのを販売した会社ではオーナー向けの売却サポートもがなく、ほかの不動産会社で見積りをだしても購入時に組んだローンの利息が高く、残債がほとんど減っていないために、売却をすることで損がでる可能性があるため売却に踏み出せない状態とのこと。
そのお客様は最初からクレアスライフで弊社で物件をお願いすればよかったと後悔されております。

長期的な視点で判断しよう

このように1棟アパートで不動産投資をする場合は、購入後1年前後で売却を検討しなくてはならなくなることもあります。
不動産投資をする際は、目先の収益ではなく長期的な視点での判断が重要です。
不動産投資をするのであれば、都心部外の1棟アパートではなく、都心部でのワンルームをおすすめします。

笠原宏則

株式会社クレアスライフ 不動産コンサルタント
営業本部 課長代理

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