現場のプロが教える不動産投資ノウハウ

不動産投資の営業マンも実践している「売却で利益を出す方法」とは!

不動産投資の営業マンも実践している「売却で利益を出す方法」とは!

「買ったときの値段よりも高く売却しなければ利益が出せない」と考え、不動産投資に二の足を踏んではいませんか? 確かに購入価格よりも売却価格が高ければ、利益は大きくなります。しかし、価格が下がったからと言って、利益が出せなくなるわけではありません。
価格が下がっても、不動産投資で利益を出すことは充分可能なのです。
今回は不動産投資のメリットの中で売却時の手残りに着目してみたいと思います。

1.価格が下がっても利益が出た!
2.ポイントは価値が下がりにくい物件を探すこと
3.具体的に計算してみよう
4.まとめ

1.価格が下がっても利益が出た!

私自身、購入してから価格が下がった物件を売却して利益を出したことがあります。
それは2005年に購入したJR山手線五反田駅から徒歩1分の当社物件でした。
2015年には購入価格から18%下がっていたにも関わらず、売却したら270万円が手元に残せました。
これは、私が不動産に携わっているプロだから残せた結果ではなく、場所を厳選することで誰でも出来る可能性があります(その理由は後程詳しく説明します)。
※3年は自分で使用し、残りは賃貸運用、月々キャッシュフローは7,000円ほどのプラス

2.ポイントは価値が下がりにくい物件を探すこと

価格が下がっても利益を出すことが可能だとは言え、なにも考えずに物件を選んではいけません。
できるだけ価値が下がりにくい物件を選んだほうが、当然ながら売却時の最終手残りは大きくなります。
価値が下がりにくい物件の特徴をしっかり把握しておきましょう。

【価値が下がりにくい物件の特徴】
・希少性が高い(賃貸需要が高く、供給が少ない場所)
数が少なく、希少性や賃貸としての需要が高い物件は価値が下がりにくいです。
例えば山手線の内側は面積が東京都全体の約3%で、不動産用地そのものが限られて、駅前の大部分をオフィスや商業ビルが確保しているため、物件の希少性が高いと言えます。
郊外など、他に多くのアパートが建てられるような場所だと、競合してくるため、空室リスクや値下がりリスクが高まる可能性があります。

・駅からの距離が近い(特に山手線主要駅や主要駅にアクセスの良い駅が望ましい)
主な移動手段が公共交通機関である東京都では、駅から近い物件(徒歩5分圏内など)は商業施設が多く、不動産用地が限られているので比較的価値が下がりにくいです。

・再開発エリアから近い
再開発が進むエリアや、そこから近い場所は、新しい駅や商業施設などができることなどで人や物が集まりやすくなります。
その結果外資系企業の誘致などによる賃貸需要が高くなり、不動産価値も下がりにくくなります。

3.具体的に計算してみよう

具体的に計算してみよ

では、実際にどのくらいの売却益が出るのか、弊社分譲物件を例にしてご紹介しましょう。

【エリア】
目黒

【専有面積】
27㎡

【物件価格】
4,460万円
この物件を、35年ローン(金利1.7%)、頭金10%で購入したとしましょう。

【初期費用】
頭金:450万円
諸費用:約115万円
合計=565万円

そして、この初期投資で購入した物件を15年間、賃貸として運用します。

【家賃収入】
家賃収入:14万8,000円

ここから、月々のもろもろの支払いが発生します。

【月の支払い】
管理費・修繕積立金:8,500円
賃貸管理費:3,500円
ローン返済:12万7,750円
月の支払い合計=13万9,750円

つまり、賃貸での運用で得られる月々の収益は、14万8,000円と13万9,750円の差額である、8,250円。
これが1年になると、12倍の9万9,000円、これを15年間運用するのですから、148万5,000円の収入を得ることになります。

初期投資合計565万円から、この15年間の収入148万5,000円を差し引いて、416万5,000円。
そこに、14年分の固定資産税※①と、不動産取得税、5回の内装維持費用※②などを加えて、600万6,566円。
(※①初年度は諸費用の中に含まれています。②入居者の入替時にかかります。平均入居年数約3年で計算しております。)
この、600万6,566円が、この賃貸運用でかかった資金の合計です。
そして、15年後に売却ということですから、ローンの残債が2,585万3,511円になり、これらの数字を当てはめて、15年後にどれだけの売却時の手残りが見込めるか、以下の表にまとめておきます。

購入価格の 売値 支出 ローン残債
-5% 4,237万円 - 600万円 - 2,585万円 = 1,052万円
-10% 4,014万円 - 600万円 - 2,585万円 = 827万円
-15% 3,791万円 - 600万円 - 2,585万円 = 606万円
-20% 3,568万円 - 600万円 - 2,585万円 = 383万円

※わかりやすくするため万円未満を切り下げています。
これを見ると、購入価格の-20%ほどの価格で売却すれば、充分な手残りがありますね(損益分岐点は3,186万円)。

4.まとめ

こう見ると、不動産の取引では損をしていますが、月々のキャッシュフローは黒字で負担もありませんし、売却時に大きな手残りがあることになります。
当然、高く売れることも無いわけではありません。事実私のお客様では購入時よりも高い金額で売却している方もたくさんいます。

しかし、不動産投資はキャッシュフローの中ですでに元本を返済しています。視点を変えればこれだけのメリットがあります。
東京オリンピックが近づいているなど、都心部の物件は価格が下がりにくくなっており、また、海外投資家なども増え、売却のすそ野が広がっています。
私自身、香港の投資家に売却しました。
重要なのは収支がプラスかマイナスかではなく、賃貸がしっかり付く場所、かつ資産価値が下がりにくい場所です。
価値が下がりにくい東京都心の物件を狙って不動産投資に踏み出しましょう。具体的なシミュレーションをご希望の方はお気軽にお問い合わせ下さい。

中神悟郎

株式会社クレアスライフ 不動産コンサルタント
営業本部 第二営業部 主任

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