ケーススタディ

不動産投資の初期費用は いくら?初期費用の相場と節約するコツ

不動産投資を考えている際に「どのくらい初期費用がかかるのか心配…」という方は、とても多いです。
私たちも、不動産投資を本格的に検討し始めた方から、こうした質問はよく受けます。
ただ、不動産投資に必要な初期費用は、購入する物件によってバラバラで、一概にいくらとは言えません。

そこで今回は、「30歳の方が将来の年金対策として不動産投資を始める」という前提に立ち、私たちが勧めている都心の新築ワンルームマンションへの投資を行う場合を例に、初期費用についてご紹介していきます。

目次

1.不動産投資の初期費用は物件によってバラバラ
2.ランニングコストも考慮する
3.担保価値の高い物件選びでローンをお得に
4.不動産投資は都心の新築ワンルームマンションがおすすめ
5.まとめ

1.不動産投資の初期費用は物件によってバラバラ

冒頭でもお伝えした通り、不動産投資に必要な初期費用は、購入する物件によってバラバラで一概にいくらということはできません。
そこで、私たちが扱っている物件を例に初期費用についてご紹介していきます。

物件詳細は下記になります。
・新築ワンルームマンション
・販売価格3,600万円
・1K(25.52㎡)
・山手線「高田馬場」駅から徒歩6分

この物件の場合、初期費用は約80万円であり、内訳は下記になります。

・表題登記料(新築のみ)
・登記費用(所有権保存・移転登記、抵当権設定登記費用等)
・管理・修繕積立基金(新築のみ)
・金融機関保証料、事務手数料(ローン利用時)
・ローン事務手数料
・火災保険料(現金購入時は任意)
・取得年の固定資産税・都市計画税の日割分(引渡日~12/31)

~ローンの頭金は別~

初期費用とローンの頭金は別になりますが、今は超低金利の時代ですので、頭金をそこまで気にする必要はありません。

今回例に挙げている物件を、30歳のサラリーマンが年金対策として購入する場合、頭金は10万円ほどあれば十分です。
仮に、100万円用意できたとしても、購入時には使わず、今後追加購入をする際の費用として残しておくことをおすすめします。

2.ランニングコストも考慮する

初期費用を考える際に、意外と見落としがちなのがランニングコストです。

新築のワンルームマンション投資で、もっともよくあるランニングコストの一つが、物件の管理費になります。自分で物件を管理できない場合は、管理会社に依頼することになりますが、その場合は家賃収入の5~8%程度がランニングコストとして発生します。

他にも、不動産を保有しているだけで固定資産税が発生し、場所によっては都市計画税の支払いも毎年発生します。
(今回例に挙げている3,600万円では必要になります。)

また、新築では必要ありませんが、中古物件で不動産投資を行う場合は、購入したのちすぐに物件が経年劣化などで破損することもあり、修理費やリフォーム費が必要となるため、初期費用とは別に100万円~200万円くらい用意しておくと安心です。

3.担保価値の高い物件選びでローンをお得に

金融機関は物件を担保にして融資をするので、担保価値が高い物件を購入すれば多くの融資を受けやすくなります。
例えば、リセールバリューの高い都心のブランドマンションなどは、物件価格の100%かそれに近い額の融資を受けられることがあります。

多くの融資を受けることができれば、少ない自己資金でも不動産投資を始めることが可能です。
また、こうした物件は金利が低くなる傾向もあり、利息の面でもお得になります。

4.不動産投資は都心の新築ワンルームマンションがおすすめ

新築のワンルームマンションであれば、先ほどご紹介した初期費用を抑える2つの方法に該当するため、はじめて不動産投資を行う方にはおすすめです。
新築物件は設備的な不具合が出にくいため、補修やメンテナンスのためのランニングコストを抑えることもできます。

さらに、都心のワンルームマンションであれば、入居者が決まりやすいので空室リスクが低いだけでなく、セカンドハウスとして利用するユーザーが入居する可能性もあり、そうした場合は、ほとんど汚れることはありません。

私たちは、こうしたメリットを受けやすいという観点から、新築物件の中でも、都心のワンルームマンションを特におすすめしています。

5.まとめ

不動産投資をする際の初期費用は、物件によってバラバラですが、今回例に挙げた3,600万円の物件では、80万円ほどになります。

ただ、ランニングコストも発生していくので、購入する前に毎月いくら発生するのかを確認し、最低限支払える準備をしておくようにしましょう。

また、今は超低金利時代ですので、ローンを組む際に必要な頭金はそれほど必要なく、ローンをしっかり組むことが重要です。担保価値の高い物件を選ぶことで、ローンで使える金額をなるべく増やし、金利を抑えるようにしましょう。

具体的な金額のシミュレーションをご希望の方は、ぜひ当社までご連絡ください。

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