ケーススタディ

サラリーマンが最初に行う不動産投資はワンルームマンションがおすすめ

サラリーマンの方が不動産投資を行う際、最初におすすめされるのが、新築ワンルームマンションへの投資です。
ただ、ネット上には、ワンルームマンションに好意的な意見もあれば、否定的な意見もあり、「実際のところどうなのどろう?」と気になる方は多いのではないでしょうか。
私たちも、不動産投資を考えているサラリーマンの方からに、ご相談を受けることは少なくありません。

そこで今回は、サラリーマンの方に新築ワンルームマンションへの投資をおすすめする理由を、投資対象としてみた各物件の特徴などとともにご紹介していきます。

目次

1.ワンルームマンション投資はサラリーマンにおすすめ
 1-1.融資を受けやすい
 1-2.管理を丸ごと委託できる
 1-3.節税効果がある
2.都心の新築ワンルームマンションがおすすめであるの3つの理由
 2-1.空室リスクが低い
 2-2.10年保証がある
 2-3.流動性が高い
3.都心で行う不動産投資5タイプを徹底比較
 タイプ1.新築ワンルーム
 タイプ2.中古ワンルーム
 タイプ3.新築アパート
 タイプ4.中古アパート
 タイプ5.一棟ビル
4.新築ワンルームマンションの投資が失敗する2つのケース
 ケース1.購入地域を間違える
 ケース2.自分でろくに調べずに購入してしまう。
5.まとめ

1.ワンルームマンション投資はサラリーマンにおすすめ

投資物件の種類はさまざまですが、特におすすめなのは「ワンルームマンション」です。

まずは、都心立地であるかや新築であるかに関係なく、ワンルームマンションがおすすめな理由を3つご紹介していきます。

・融資を受けやすい
・管理が簡単
・節税効果がある

1-1.融資を受けやすい

サラリーマンの方が不動産投資をするには、銀行から融資を受けて始めるケースがほとんどですが、ワンルームマンションだと審査が通りやすいため、始めやすいという特徴があります。
企業勤めのサラリーマンは、給料という安定的な収入があり、職を失うリスクも低いため、一般的に融資の審査は通りやすいと言われています。

しかしマンションを一棟買いするなどの不動産投資では、高額な物件を対象に高額な融資を受ける必要があるため、一般的な住宅ローンでは対応できません。
ノンリコースローンを活用する方法もありますが、通常のローンよりも金利が高かったり、相当な自己資金が必要だったりと、審査の条件等が厳しいため、かなりの資産や収入がないと、融資を受けるのは非常に難しいと言えるでしょう。

その点、比較的安価な都心の新築ワンルームマンションは融資を受けやすく計画通りに購入できる可能性が高いです。

1-2.管理を丸ごと委託できる

ワンルームマンション投資は、物件の管理や家賃の回収を専門の業者に任せておくことができます。

同じ「投資」である株やFXなどの場合、株式や為替の変動が激しいため、あっという間に損してしまう可能性があり、サラリーマンの仕事と並行するには、想像以上に精神力と労力が必要になります。

その点、ワンルームマンション投資は、毎月の家賃が安定しており、管理も専門の業者に任せておくことができるため、忙しいサラリーマンにはおすすめの投資方法です。

1-3.節税効果がある

ワンルームマンションに限った話ではないですが、不動産投資は総合課税対象ですので、減価償却費を利用することで、帳簿上の手取り年収を抑える事ができ、節税することができます。。(本当に赤字になるわけではありません。)

総合課税対象や減価償却費については、また別の記事で詳しくご紹介するので、ここでは簡単に要点をご紹介していきます。
総合課税対象というのは、「不動産投資による収支と給与所得を合わせて収入とする」というもので、年収500万円の人が不動産投資で100万円儲ければ年収600万円の人として扱われ、損していれば400万円の人として扱われます。

また、不動産投資で言う減価償却費は、経年劣化によってなくなっていく建物の価値を金額にしたものであり、その金額を損失として計上できるというものになります。
つまり、ワンルームマンション投資によって、年間60万円の家賃収入を得ていたとしても、建物の価値が年間100万円減少しているとすると、帳簿上は40万円の赤字となります。
年収500万円の人の場合、実際は家賃収入によって560万円の年収があるのに、減価償却費によって帳簿上は40万円損しているため、年収460万円の人として、課税の対象となります。

2.都心の新築ワンルームマンションがおすすめの3つの理由

ワンルームマンションへの投資の中でも、都心の新築ワンルームマンション投資がおすすめの代表的な理由を3つ紹介します。

・空室リスクが低い
・10年保証がある
・流動性が高い

2-1.空室リスクが低い

都心の新築ワンルームマンションは賃貸需要が高く、募集をかけるとすぐに入居者が決まるケースも珍しくありません。

不動産投資のリスクの1つである「空室リスク」が低い少ないため、安定した家賃収入を期待できます。

2-2.10年保証がある

中古物件と違い、新築物件には完成から10年間の保証制度があります。

10年保証制度とは、万が一、物件の基本的な構造部分に、欠陥(瑕疵)が見つかった場合、買主である投資家は、売主や施工会社に損害賠償請求などをすることで補償を受けることができます。

10年保証制度によって、物件に欠陥があったときのリスクを低くすることが可能です。

2-3.流動性が高い

流動性とは、簡単に言えば「現金化のしやすさ」です。

不動産を現金化するには資力のある買い手を探す必要があり、一定の時間がかかります。
しかし、ワンルームマンションは不動産の中でも比較的価格が低いことから買い手の裾野がも広く流動性が高いためので、早めに現金化することができます。

一棟数億円するような物件は資産家でないと購入できませんし、3LDKのような物件は家庭を持っている人しか対象となりませんが、ワンルームマンションであれば1人暮らしの人が対象ですので、投資家以外のすそ野が最も広いと言えます。
※東京の都心に住んでいる人では、約半数が1人暮らしをしています。

3.都心で行う不動産投資5タイプを徹底比較

ここからは不動産投資を物件のタイプごとに比較していきます。
都心で行う不動産投資には、主に次の5つのタイプがあります。

タイプ1.新築ワンルーム
タイプ2.中古ワンルーム
タイプ3.新築アパート
タイプ4.中古アパート
タイプ5.一棟ビル

タイプ1.新築ワンルーム

新築ワンルームマンションへの投資は、空室リスクが低いことに加え10年保証や、融資を利用すれば入手のハードルが低いなどのメリットがあります。
物件そのものの担保価値が中古物件より高く、比較的多額の融資を受けられる傾向があり、初期投資を抑えられることも利点といえます。

住宅設備の不具合も少ないので、故障など不測の事態が起きにくく手間がかからないため、サラリーマンにとってベストな選択肢の1つだと言えるでしょう。

タイプ2.中古ワンルーム

市場に多くの物件が紹介されているので選択肢が多く、中古ですので入手費用が新築物件より安いというメリットがあります。

しかし、設備が老朽化している場合、修繕費やリフォーム費などがかかる可能性があり注意が必要です。

タイプ3.新築アパート

ワンルームであれば、所有物件に入居者がいなければ収入がありませんが、アパートであれば数ある部屋のどれか1つに入居者がいればとりあえず無収入という事態を避けられます。(維持管理費を考えたらマイナスですが。。。)

新築であれば設備的な不具合もほぼなく、立地によっては入居者が決まりやすいです。

しかし、一棟まるごと購入するので、ワンルームマンションより高額になります。
新築ということもあり担保価値が高く、多額の融資を受けやすいですが、物件自体が高額である分、失敗した場合は取り返しが難しい傾向にあります。

タイプ4.中古アパート

新築アパートよりは安いですが、他の物件と比べると購入入手費が高額の部類になります。

築年数が古いものは物件の担保価値が低くいので、融資を受けにくく、結果的に初期投資費用も高額になるケースもあります。
さらに、物件の老朽化に伴って、修繕費などの出費が発生するおそれがあります。

また、空室リスクを低くするために、家賃を安めに設定する必要性も出てきてしまいます。

タイプ5.一棟ビル

かなり高額な物件が多いので、サラリーマンにとっては入手のハードルが高いです。
ビルの種類によっては、不動産投資のための情報が少なく、業者に言われるがまま、購入すると失敗する可能性もあるので注意しましょう。

4.新築ワンルームマンションの投資が失敗する2つのケース

都内の新築ワンルームマンションが、サラリーマンの不動産投資に向いていますが、都内の新築ワンルームマンションであれば、必ず成功するわけではありません。

失敗してしまう主な要因は、次の2つです。

ケース1.購入地域を間違える
ケース2.自分でろくに調べずに購入してしまう。

ケース1.購入地域を間違える

特に地方在住の方に多いのですが、東京都全体を都心と考えてしまい、都心ではない場所の新築ワンルームマンションを購入してしまう例が見受けられます。
東京と言っても幅広く、多摩地区などの東京西部や、極論すると島しょ部まで様々です。

地域選びを失敗してしまうと、都心の新築ワンルームマンションを選ぶメリットが少なくなってしまうため、不動産業界で「都心6区」と言われる中央区・千代田区・港区・新宿区・渋谷区・文京区で購入することをおすすめします。

また、人口が増加している江東区・台東区・墨田区・大田区・世田谷区などもおすすめです。

ケース2.自分でろくに調べずに購入してしまう。

自分で調べずに、おすすめされた物件を購入して投資を行うのも危険です。

不動産会社はプロですが、万能ではありません。
物件を買う前に「どのような設備があるのか、どのような人が入居する見込みがあるのか」など、周辺情報を調べたうえで行ってください。

また、業者の提案通りに家賃を設定しても、入居希望者が現れないことがあるため、家賃相場や入居希望者の収入などを調べることは、最低限必要になります。
投資は自己責任で行うものなので、業者の情報は参考の一つと考えましょう。

5.まとめ

他の不動産投資とも比べつつ、新築ワンルームマンションへの投資をオススメしてきましたがいかがでしょうか。
冒頭でご紹介したとおり、私たちが総合的に考えて出した結論は、サラリーマンの方におすすめの不動産投資は新築ワンルームマンションです。

ただし、不動産投資を行う場合は、信頼できる不動産投資会社から紹介してもらった物件を、自分でも情報収集を行いながら精査することをおすすめします。

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