ケーススタディ

不動産投資ローンの審査に通る方と通らない方の違いと特徴

不動産投資における投資効率を考えた場合、ローン審査に通るかどうかはとても重要であり、最大の関心事の1つではないでしょうか。

不動産投資用のローンは、一般的なローンより難しくはありますが、通らないというわけでもありません。
そこで、今回は不動産投資用のローン審査の特徴と審査に通りやすい方とそうでない方の違いをご紹介していきます。

目次

1.不動産投資用のローン審査の特徴
2.不動産投資ローン審査でも信用度が一番
3.不動産投資ローンの3つの審査基準
 基準1.職種
 基準2.収入
 基準3.勤続年数
4.不動産投資ローンの審査に通りやすい方と通りにくい方の特徴
5.まとめ

1.不動産投資用のローン審査の特徴

一般的なローンとは違い、不動産投資用のローン審査では、対象となる物件の価値が大きく影響するのが特徴です。

・投資対象物件からどれくらいの収益が見込まれるか
・貸し倒れした際の担保価値はしっかりしているか

この2点が特に重要視されます。

収益性は、物件からの利回りによって審査されます。
利回りには、「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」の3種類がありますが、管理費・固定資産税などの諸費用が考慮される実質利回りが審査では重要です。

また、物件の「担保価値」は、金融機関独自の担保評価方法で決めています。
担保価値を簡単に言うと、「その物件を売れば、いくらお金を回収できるか」といおう評価になります。

例えば、1,000万円の融資を審査する貸した場合、1,000万円分の価値を持った物件かどうかを見られるということです。

~物件ではなく申込者の財政状況も重要~

不動産投資用のローンの特徴は、物件の価値をしっかり見られることですが、他のローン同様、申込者の信用力も見られるため、物件が良ければ借りられるというものではありません。

2.不動産投資ローン審査でも信用度が一番

不動産投資用のローン審査においても、借り入れる方の属性(信用度)が重視されます。
細かな審査基準は次の章でご紹介しますが、収入調査が簡易であり、収入が明確な正社員(給料所得者)や公務員は審査に通りやすいと言われています。

この属性(信用度)とは以下の要素の総称であり、収入面の安定性や職種が最も大事だと言われています。

・自己資金を含めた資産状況
・収入の安定性
・職種や勤務先の信用度
など

3.不動産投資ローンの3つの審査基準

具体的に、属性に対する金融機関の審査基準を3つご紹介していきます。

先程ご紹介したとおり、審査基準のポイントは「安定しているかどうか」になります。

基準1.職種
基準2.収入
基準3.勤続年数

基準1.職種

東証一部に上場している大企業や公務員として各省庁や役所に勤務している方は、評価が高いです。

反対に自営業の方で、収入が不安定な方・創業して間もない会社の役員などは審査に通りにくい傾向にあります。

基準2.収入

室率などが高まり家賃収入が見込めなくなった場合の返済原資となるため、収入の多さも評価の対象になります。

ただ、収入は多いほうが有利ですが、年収500万円など一定金額を超えると多さよりも安定性の方が重要視されます。

基準3.勤続年数

勤続年数の長さは審査における重要な要素の一つで、同じサラリーマンでも、長いほうが審査上も有利になります。
勤続年数が1年未満の場合や転職が多い場合、先ほどの安定収入という点で懸念され審査落ちしてしまうケースもあります。

ただ、最近は「終身雇用ではなく転職によってキャリアアップする」という考えの方も増えてきているため、緩和傾向にあります。

4.不動産投資ローンの審査に通りやすい方と通りにくい方の特徴

ここまでご紹介してきた審査基準をベースに、ローン審査に通る方の特徴をご紹介します。

・正社員 や公務員
・年収500万円以上(直近3年間)
・勤続年数3年以上(ながければ長いだけ有利)

逆に、次のような方は審査に通りにくいと言えます。

・自営業や企業の役員 (会社と本人の関連性が高い場合)
・年収400万円未満
・勤続年数1年未満

5.まとめ

不動産投資用のローンは、投資用物件の利回りや担保価値を考慮した上で審査結果や融資金額が決まります。

もちろん、他のローンと同様に投資者の信用度も見られ、平均より少し年収が多いサラリーマンの方が審査に通りやすい傾向にあります。

不動産投資は、資産家や年収の高い方向けのものだと考えている方も多いですが、審査基準を見る限り、一般的なサラリーマンであっても、十分にチャンスがあると言えます。

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