女性のための不動産投資の始め方

「マネー💘エンジェル」桑野恵子の対談シリーズ
『入居率99.84%(※1)を実現する“入居者第一の不動産会社”の真相は(※1 2018年3月現在)』

マンションを購入して賃貸経営をしたいと思う皆さんは、「空室率」というものをご存じでしょうか。
不動産投資を学ぶ際には、必ずと言っていいほど登場します。この反対語には「入居率」があります。
空室率は、マンションやアパートの空室のある割合のことです。空室率が低ければ低いほど、入居率が高く、人気の物件と言えるでしょう。
入居率が99% を超えることは不動産賃貸を営んでいる者のとって信じがたいことなのですが、この偉業を果たしている不動産業者があるということで、不動産管理会社(有)コスモスペース代表 桑野恵子が、株式会社クレアスライフさんに取材をしました。

空室問題は、どのオーナーも抱く不安です。空室による影響を踏まえながら、高い入居率を維持されている企業としてどのように取り組みをされているのかを伺ってまいりました。

(桑野さん:以下、桑)
初めまして、(有)コスモスペース代表の桑野恵子です。
私は不動産管理会社を経営し、自らもアパートや区分所有マンションの経営もおこなっております。
今回は、入居率が99%を超えている不動産業者がいらっしゃると言うことで、どのような取り組みをされているのか是非ともお話を伺わせていただきたいとおもいます。

(株式会社クレアスライフ:以下、ク)
こちらこそ、初めまして。株式会社クレアスライフの奥原です。弊社の入居率について興味を持っていただいて光栄です。

首都圏の賃貸物件の入居率の現状は95.4%

(桑)
賃貸不動産のオーナーにとって、優良な入居者が長く借りて頂けるのが一番です。第18回 賃貸住宅市場景況感調査(以下、日管協短観)では、首都圏(2017年度上期)における学生を除く一般単身者の平均居住期間は2~4年は69%と高いのですが、4~6年では19%に、さらに6年以上となると4.8%と低くなっています。退去は避けることはできませんがオーナーにとっては長く居住していただきたいと思います。

(ク)
退去には費用がかかりますし、さらに新しい入居者が決まるまでは家賃が入ってきません。この期間をどう減らすかがとても重要だと私共、株式会社クレアスライフでは考えています。

(桑)
おっしゃる通りです。いかにして、空室期間を短くするかは課題でもあり、オーナーが抱える問題でもあります。日管協短観で公表している入居率(2017上期)は、95.4%です。この数字も低いとは思いませんが、株式会社クレアスライフさんが公表する数字はとても信じがたいものです。正直疑ってしまいました。

(ク)
驚かれるのも仕方ないでしょう。ですが、2018年3月現在の入居率99.84%は真実なのです。この入居率を実現するための弊社の取り組みは後ほどご紹介しますが、その前に入居率1%の重みを知っていただきたいと思います。

【平均居住期間】

【入居率推移】

出典:「第18回 賃貸住宅市場景況感調査/公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所より」

入居率「1%」の重みとは

(ク)
入居率はパーセンテージで表しますが、実際の室数で見てみるともっとわかりやすいと思います。

例えば、日管協短観では入居率(首都圏2017上期)が95.4%ですから、首都圏で650万室の賃貸住宅があるとした場合に、4%超の空室率があるということになります。約30万室が空室であるということになります。
ここでオーナーの賃貸管理を行う弊社のクレアスレントによる入居率に当てはめてみます。入居率は99.84%です。それは一般の28倍の差があります。
実際、クレアスレントの管理戸数は、約8,000戸ですので空室は13室しかありません。

(桑)
確かに戸数で示して頂けるとわかりやすいですね。それにしても、この入居率99%超を実現することは私が知る限りかなり難しいことです。
ふつう退去となったら、次の入居者を見つけるのに最低でも1か月2か月はかかるものです。
それを維持するのはもっと難しいはずです。入居率を上げるには空室期間を作らない事ですよね。
空室期間を作らないためには具体的にはどのような取り組みをされているのでしょうか。

入居率99.84%の真相は「3つの信念」

(ク)
株式会社クレアスライフでは、空室期間を作らないためには3つの信念を持っています。
1つ目が、物件の立地です。首都圏の人口増加は衰えることはありません。特に都心3区(千代田区、中央区、港区)、5区(都心3区+渋谷区、新宿区)、または8区(都心5区+文京区、品川区、豊島区)においては日本の人口減とは真逆の現象となっています。都心の物件であることが第一条件です。

(桑)
本当にそうですね。東京都心への人口流入はあっても、地方の人口は細っていくことになりますね。
株式会社クレアスライフさんの物件はパンフレットを拝見すると、どこも都心ばかり。。。
しかも、エントランスは重厚感があり素敵ですね。
私も建物の顔でもあるエントランスにはこだわるようにしているんですよ。

(ク)
そうです。私どもは品質に絶対の自信を持っています。信念の2つ目は品質です。
マンションは所有される専有部分以外にも、共有スペースとなるエントランスは入居者の方のご満足を頂いております。
コンシェリアの物件をお気に召した入居者の方が数年後にオーナーになっていただいたり、または、一度地方に行くため退去されても東京に戻られた時にはコンシェリアにまた入居して頂いたりするということは珍しくないのです。

(桑)
入居者の方の満足度が高いということは入居率にも良い影響がありますね。しかし、それだけでは、この入居率は達成できないと思います。
何か秘密があるのでしょうか。


株式会社クレアスライフの奥原さん

入居者満足度で得る信頼こそ、高い入居率につながる

(ク)
3つ目がオーナー向け、入居者向けサービスです。高い入居率を維持するには、入居者サービスの充実によりの「満足度」を上げることと、退去から募集開始までの期間短縮が高い入居率を維持することにつながっています。
弊社では、どの会社も行う集金代行サービスや借上げサービスに加えて4つのサービスを柱に賃貸管理を行っています。※入居者向けサービスはクレアスライフのグループ会社、クレアスレントが行っています。

1つは、コンシェリア24サービスで、365日24時間電話受付、水道・電気・ガスや鍵の紛失などのトラブルの一時対応を素早く行います。入居者に加えオーナーも利用できるサービスですが、困ったときにすぐ連絡できる先を用意し、緊急対応を行うことは入居者の満足度につながり長く入居いただけるようになります。

2つめは、住宅設備機器修理保証サービスで、エアコンやガス機器など住宅に必要な設備が故障した場合、保証範囲内であれば、お忙しいオーナーに代わってクレアスレントの判断で工事を即実行することで、ご不便をおかけする入居者の不安と不満を解消しています。この住宅設備機器修理保障サービスは有料オプションサービス(月額1,000円・築年数10年以上は月額1,500円)です。

この2つは、入居中の不満をいち早く解決し、入居者満足度を高めるために行っているサービスです。

3つめは、内装維持費一括定額プランで、住宅設備機器保証サービス同様、入居者退去時、定額範囲内であればクレアスレントの判断で入居者との交渉を終え、即工事に移ることができ、内装完了までの期間の短縮を図ることができるのです。
(※実費プランも選択可能ですが、その場合クレアスレントの判断ではなくオーナーの判断を仰ぐことになります。)

4つめは、入居者に保証会社を利用して頂くことです。入居者がもしも滞納したとしても、保証会社が家賃を負担するのでオーナーにとっては安心です。

これら4つの柱で入居者の満足度と、素早い退去時の手配が高い入居率を生むことにつながります。クレアスレントは本気で「空室ゼロ」を目指して日々管理を行っています。

(桑)
なるほど、これが入居率99.84%の秘密だったのですね。入居者の満足度を高めるためのサービスこそが、選ばれる物件になるということですね。


物件の立地と品質、そして何よりも管理が、どれ程大切かがあらためて認識できました。これからマンションを購入しよう、または、現在、空室に困っているオーナーの方にとっては株式会社クレアスライフさんのサービス内容は朗報ですね。
物件を買った後から本来のお付き合いが生まれる、そんな顧客第一の株式会社クレアスライフの「コンシェリア公式サイト 」を早速チェックしてみましょう。


「株式会社クレアスライフ本社にて、奥原様とのインタビューを終えて」

FP事務所やさしいお金の相談室代表
(有)コスモスペース取締役社長
一般社団法人女性FP相続サポート協会理事

桑野恵子先生

マネー????エンジェル桑野恵子が、安心に暮らせるための不動産投資の魅力をお届けします。 エンジェルは投資の世界では資金を提供する富裕な個人のことです。桑野恵子は、資金援助の代わりに豊富な知識とノウハウを提供して資産を築いていくお手伝いをします。

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