女性のための不動産投資の始め方

新築マンション投資と中古マンション投資の良い点、悪い点

不動産投資について興味を持った時に、購入するのはどんな物件が良いのだろうか、どうやって判断すればいいのだろうと、疑問をお持ちになるは多くいらっしゃいます。
例えば、マンション投資の場合は、新築マンションか、中古マンションか、まるで「卵が先か鶏が先か」のこと わざのように、疑問はグルグルと回るばかりです。新築マンション投資と中古マンション投資のどちらも不動産投資には変わりはありません。
そこで、どちらにもメリットもデメリットもありますので、考え方を整理するためにも良い点と悪い点について考えてみましょう。

中古マンション投資とは

中古マンション投資は、中古マンションを購入して賃貸に出すことで収益を得ます。
中古なら価格もリーズナブルで手軽に経営ができるのでは?と安易に考えてはいないでしょうか。
確かに築年数以外が同じ条件であれば、新築よりも割安な価格で購入ができます。
では、問題はないのか、下記のとおり、良い点と悪い点について整理してみました。

中古マンション投資の良い点

中古マンションの良い点は、割安な価格帯と、物件の現在とこれまでの履歴を確認することができることです。中には、破産者の競売物件というケースも珍しくありません。
また、その物件にはどのような人たちが入居しているのかを知ることもできますので暴力団体などが入居していないかは確認をしておきたい事項です。また、金銭面では、管理費や修繕積立金などの滞納の有無をあらかじめ確認することができます。
また、その中古マンションの建物管理や賃貸管理を請け負っている会社に仲介してもらえば、売りに出ていないほかの部屋の情報ももらえる場合があります。仲介会社はどの会社を選んでも手数料は同じですから、購入するマンションの管理会社を調べて問合せしてみてはいかがでしょうか?

中古マンション投資の悪い点

思わぬトラブルが起こることも

築年数の経った中古マンションでは、思わぬトラブルに見舞われることがあります。外観や内装はリフォームできれいにすることができます。
しかし、給水管などの壁の内側の老朽化はわかりにくいものです。最悪の事態では破裂してしまうこともあるでしょう。もし、このような事態に遭ってしまうと、多額の修繕費が 必要となります。もちろん入居者はつきませんから家賃収入はストップし、ローン返済に追われることになります。

マンションとしての寿命(耐用年数)が短い

中古マンションは、耐用年数の残り が短いということです。先ほども触れましたが配管や給水設備の老朽化がみられる築30年を超えるようなマンションでは建替え という選択も考えることになります。
また、現在はそこまで古くない築10~15年程度のいマンションでもさらに10年、15年が経過すればあっという間に築30年に近づくことになります。現在では健全なキャッシュフローも、多額の修繕費が発生するなどの問題 に直面すれば一気に不良なキャッシュフローに転落してしまうのです。
例えば40歳の方が将来の老後に備えるために購入する場合、築10年のマンションを購入すると、60歳になったとき購入したマンションは築30年、70歳では築40年になっていることを考えておかないといけません。

このように、安いから買うという安易な考えは失敗のもとです。中古マンションでは細かい点までチェックしなければならないということを知っておきましょう。

新築マンション投資のここがポイント

不動産投資の初心者の方にありがちなのが、新築物件の価格は高く、投資する金額を回収できないのでは?と思いがちなことです。本当にそうなのでしょうか。

新築マンション投資の良い点

耐用年数が長い

新築物件の魅力は何と言っても長い耐用年数 です。そのため、長期にわたり家賃収入を得ることができます。
日本人の平均寿命が延びていればオーナーも長生きする可能性はある訳ですから、公的年金以外にもうひとつの年金としてオーナーの老後の生活の下支えをしてくれます。
また、築浅のマンションは賃貸マンションを借りる方に人気があるため、新築マンションは客付けに苦労することがないので、中古と比べると空室リスクを気にする必要はありません。

実は費用面でも有利

購入価格を中古物件と比べると高いので、その分お金が多くかかると思いがちですが、実はそうとは言い切れません。購入時は改修費用がいらないため、プラスアルファの費用の工面をしなくてもいいのです。
中古物件はそうはいきません。前所有者が修繕をしていなければ改修費用が別途かかりますし、エリアによって顧客のニーズに合わせた内装や間取りの変更も必要になることもあります。

新築マンション投資の悪い点

良い点ばかりをお話しましたが新築物件にもデメリットがない訳ではありません。
例えば、購入のための契約・引渡しを済ませればローンの返済はその時から始まります。新築時は当然入居者がいませんので、入居を開始する時期よりも早くローン返済がはじまるケースもあります。

今後の日本が置かれる状況を考える

不動産投資にとって空室は死活問題です。入居者に人気のない部屋はいったん空き家になると、次の入居者の募集に手間取ることになります。そのような空室期間の長い部屋は売却するにも、価格が下る、資産価値が下がることになります。空き家の問題が取り沙汰されるなか、考えなければならないポイントは資産価値を下げない ということです。

都内でも特に立地の良い物件であれば、このような問題にさらされるリスクは少ないでしょう。しかし、老朽化した物件は入居者に敬遠されやすいため、追加投資をして最新の設備を入れるなどのリニューアルを怠ると空室リスクと直面する ことになり、不動産投資としての事業性が厳しくなります。
新築物件であれば、設備も時流に乗った最新のものなのでこの点も入居者に部屋を選ばれるポイントになります。特に女性は設備や内装のチェックには気を配ります。
購入のために利用するローンについて融資をしてくれる金融機関からみても、リスクの多い中古マンションよりも新築マンションのほうが安心して融資できることから条件も良いでしょうし、審査も通りやすいと言えます。

では、築浅で都心の一等地というお得な中古マンションを探せばいい!なんて、考えてはいませんか?そのような好条件な物件は流通するでしょうか?もし、あるとしても探しているライバルが数多くいるのですからその物件を購入できるとは限りません。
また、自分が売る側の立場だとして考えてみてください。売る理由が気になりませんか?事業として問題なければ売る理由はありませんから当然、高く売りに出しますよね?一見値段が安く出ている中古マンションは安くしても早く売りたい理由があるものです。

検討するときにまず物件を探すというよりも、購入に至る過程から管理までしっかり相談に乗ってくれるパートナー(不動産業者)を見つけることの方が失敗しない最初の一歩だと思います。

FP事務所やさしいお金の相談室代表
(有)コスモスペース取締役社長
一般社団法人女性FP相続サポート協会理事

桑野恵子先生

マネー????エンジェル桑野恵子が、安心に暮らせるための不動産投資の魅力をお届けします。 エンジェルは投資の世界では資金を提供する富裕な個人のことです。桑野恵子は、資金援助の代わりに豊富な知識とノウハウを提供して資産を築いていくお手伝いをします。

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