現場のプロが教える不動産投資ノウハウ

不動産投資で「利回り」を求めすぎて陥る落とし穴!

不動産投資で「利回り」を求めすぎて陥る落とし穴!

不動産投資をインターネットなどで調べていると、「利回り」という言葉をよく目にします。
一般的にはその物件の収益性を図る数値ですが、はたしてそれを物件の比較や購入の指標にしてよいのでしょうか?

今回は不動産投資の利回りとその裏側についてご説明していきます。

不動産投資における利回りとは?

不動産投資における利回りとは、一言でいえば投資した金額に対するリターンです。
大きく「表面利回り」と「実質利回り」の2つの種類に分けることができます。

「表面利回り」とは単純に購入価格に対する年間家賃収入の割合です。一般的によく目にする利回りだといえます。
計算方法は、「年間家賃収入(毎月の家賃収入×12か月)÷購入価格」となります。

「実質利回り」とは購入価格に対して年間家賃収入から支出を差し引いた実収入の割合です。
一般的には家賃収入から管理費等の諸経費を引いたものを実収入としています。ただし、なかには固定資産税などの税金も経費として差し引く場合や確定申告後の所得税引き後(または所得税還付後)の実収入として計算している場合もあります。
計算方法は、「年間実収入(経費を差し引いた毎月の家賃収入×12か月)÷購入価格」となります。

他にも、ローンを利用して購入した場合の「自己資金に対する家賃の差益収入の利回り」や、「売却した際の価格を想定し購入金額との差を家賃収入に加味した利回り」などもあります。

ただし、ほとんどの利回りは「想定利回り」で、空室期間がない事を前提としています。
仮に比較した2つの物件の利回りが同じでも、その地域などの想定される空室率(入居率)が異なれば、実際の家賃収入は変わってきます。
つまり、ひと言で「利回り」と言ってもさまざまな計算方法があり、同じ物件でも数値は異なります。
物件を比較する際には、同じ種類(計算方法)の利回りで比較する必要があるのです。

利回りを追求しすぎて陥った落とし穴

利回りを追求しすぎて陥った落とし穴

「利回りが高い物件」といわれると、不動産投資初心者の方は飛びつきたくなるかもしれません。
しかし、「なぜ、利回りが高いのか」をしっかり理解しておかなければ、あとで後悔しかねません。

不動産の家賃相場は、地域や築年が大きく変わらない限り、一定の範囲に収まっています。では、なぜ同じような条件でも、より利回りが高い物件があるのでしょうか?
それは、価格が安いからです。そして、その価格が安いのは、物件に特殊な理由があるからなのか、売主が価格を下げてでも急いで売る理由があるからなのかなど、さまざまです。
なかでも価格が安いことで利回りが高い物件には気を付ける必要があります。

そもそもしっかり家賃収入が入ってきている物件であれば、価格を下げて売る必要があるのでしょうか?
想定された高利回りにつられて価格の下がっている物件を購入し、実際は家賃収入がなかなか入らず(もしくは家賃を下げざるを得ない)、結果として貸すに貸しにくい、売るに売れないという事態が起こることもあるのです。
そして、それを解決するために多額のリフォームやリノベーションを施し、当初想定していた利回りが大きく下がってしまうことも考えられます。

不動産投資において、少しでも利回りが高いことは望ましいことです。
しかしながら、それは「物件の価値ありき」であることを忘れてはなりません。
仮に想定利回りや現時点の利回りが高い物件を購入しても、継続的に入居者がいなければ意味がありません。不動産投資で成功するために、そのような裏側の部分をきちんと見極めてくれる専門家やパートナー会社を味方につけることをオススメします。

株式会社クレアスライフ 不動産コンサルタント

清水 剛

不動産投資の営業として16年従事し、これまで数百人に上る投資検討者への提案・アドバイスを行う。 現在は営業の第一線から卒業し、企画側として不動産投資の魅力を多くの人に伝えるべく、セミナー講師やメディア出演などに精力的に取り組んでいる。

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