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「頭金0円!」ってホント? 不動産購入にかかる費用は?  

「頭金0円!」ってホント? 不動産購入にかかる費用は?  

不動産の購入を検討している方であれば、一度は「頭金0円!」という謳い文句を見たことがあるのではないでしょうか。
「頭金0円!」と聞くと自己負担による初期費用なしで不動産が買えるものと錯覚してしまいそうですが、本当にそんなことがあり得るのでしょうか。

実際には、物件価格以外にも、いろいろな諸費用がかかるものです。
ここでは不動産を購入するときに必要な「諸費用」について見ていきましょう。

不動産の購入にかかる費用は物件価格だけではない

不動産購入をする際には、一般的に以下の「諸費用」が必要になります。

・ 仲介手数料
中古物件を購入する場合、ほとんどのケースで売主と買主の間にはその物件を仲介する不動産会社があります。
その際、買主は法定手数料(仲介手数料)をその仲介会社に支払う必要があります。
その手数料は、物件価格が400万円超の場合は「物件価格×3%+6万円+消費税」となっています。
たいていの物件は、400万円を超えるものですので、おおよそ物件価格の3%分の手数料がかかるものと覚えておくとよいでしょう。

例えば、購入価格が3,000万円の場合、約103万円の手数料が別途かかるということです。
なお、これは不動産会社が新築物件を売主として販売している場合にはかかりません。

また、中古物件でも不動産会社が所有し、売主として販売しているものであればかかりません。

・ 印紙税
土地や家、マンションなどを購入する際の「売買契約書」には収入印紙を貼る(印紙税)必要があります。
購入者もかかった印紙税を売主と折半して支払わなければなりません。
現在では、1,000万円~5,000万円未満の物件を購入すると、その売買契約書1通に対し2万円(現行の軽減税率であれば1万円)の印紙税が課税されることになっています。 

(国税庁のサイト) https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/08/02.htm

・ 登記費用
購入した物件の所有権を自分のものにするためには不動産登記をする必要があり、その際に登記に関する費用がかかります。
一般的には「登録免許税と司法書士への報酬」が、登記費用とされ、その登記の種類によっても金額が異なります。
登記には、新築物件購入時の所有権保存登記や土地などの所有権移転登記、またローンを借りる場合に物件を担保提供する抵当権設定登記などがあります。

・ 金融機関の手数料
物件購入の際に、銀行などのローンを利用するケースも多いと思います。
その場合、ローン手続きにかかる事務手数料を金融機関に支払う必要があります。
また保証会社や公的保証機関を利用する際には別途保証料も支払わなければなりません。この保証料は、金融機関や融資金額によって変わるため、事前に確認しておくとよいでしょう。

・ 損害保険料
物件を購入すると火災や地震に対する損害保険に入ることができます。
任意加入ですが、銀行などのローンを利用して購入する場合は、金融機関の融資条件として加入しなければならないことがほとんどです。

・固定資産税と不動産取得税
物件を購入した際、その物件の所有者に対し税金が課税されます。
一般的なものとしては、固定資産税と不動産取得税があげられます。
固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に対し一年分が課せられますが、物件を購入し、引き渡された日以降の分については購入者が日割りで精算するケースが多く見受けられます。

また、不動産取得税については、実際に物件を取得して数か月後に通知が届き納税することになりますので、購入時の諸費用とは別途見積もっておく必要があります。

これらの「諸費用」を対象としたローン商品もあるようですが、物件購入のローンとは借入金利や借入年数などの条件が異なる場合もありますので、事前に確認しておくとよいでしょう。

修繕積立基金と管理基金

修繕積立基金と管理基金

上述した費用のほかにも、必要な費用があります。マンションを購入したときに支払う修繕や運営管理のための基金です。

一般的には、月々の費用として修繕積立金や管理費などを支払う必要がありますが、それとは別に新築マンションの購入時に修繕積立基金や管理基金を納入するケースがほとんどです。
これらは、数十年先までの修繕計画を基に作られた「長期修繕計画案」などから算出された必要不可欠なものです。

なかには、購入時の負担を少なくするために、基金を少なくしたり、基金がなかったりするケースもあるようです。
目先の費用が少ないことは、後の支出を増やす原因にもなり得ますので、十分に注意が必要です。

以上のように、不動産の購入をする際には、物件価格以外にも「諸費用」がかかるものです。
特に修繕や運営管理のための費用は、中長期的な価値の保全や入居者確保のために必要なものです。
初期投資が少なく、見た目が買いやすい物件ほど、しっかりとした事前調査が必要だといえるでしょう。

一方で、物件価格すべてを銀行などのローンで賄えるという物件は、金融機関という第三者に認められた物件価格といえます。
つまり「頭金0円!」とは、どの部分にお金がかからないのかをしっかりと見定めることが大切なのです。

株式会社クレアスライフ 不動産コンサルタント

清水 剛

不動産投資の営業として16年従事し、これまで数百人に上る投資検討者への提案・アドバイスを行う。 現在は営業の第一線から卒業し、企画側として不動産投資の魅力を多くの人に伝えるべく、セミナー講師やメディア出演などに精力的に取り組んでいる。

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