「不動産は古くなるほど資産価値が下がる。だから、不動産投資はしないほうがいい」と考えている方はいませんか。
果たしてそうでしょうか？
実は、不動産の資産価値は古くなるほど下がるとは限りません。
ここでは、資産価値や家賃が下がらない不動産のポイントを解説します。
建物の古さと資産価値は比例しない
一般的に資産価値とは、物件を売る際にどれだけの価格で換金できるかということです。
投資向けに物件を検討するとき、「時間が経ったら価格や家賃は下がってしまうのでは？」と二の足を踏んでしまう方も多いのではないでしょうか？
そもそも価格や家賃は、勝手に下がるわけではありません。
物件のオーナーが、売れないから下げる、ないしは借り手が付かないから下げるものなのです。
つまり、古くなっても買い手や借り手が集まる物件は価格や家賃を下げる必要がないのです。
不動産のマーケットには、比較的新しいものでも価格や家賃が下がっているものがあります。
反対に、古くても価格や家賃が高く維持されているものもあります。
借り手が求めるものは「場所」、買い手が求めるものは「借り手」
資産価値が高い物件は、買い手が「高くても買ってもいい」と思える物件です。
買い手がそう思う理由として、賃貸した場合に家賃収入が高く維持できることが挙げられます。
言い換えると、借り手の需要をしっかりと掴んでいる物件だといえます。
では、賃貸で物件を借りる方は、物件に何を求めているのでしょうか？
それは自分が生活するのに快適な「立地」と「居住空間」です。
借り手となる多くの方は、仕事や学校を軸に住む場所を決めます。
そして、年齢も若いほど賃貸で借りる割合は高い傾向があります。
そういう方にとってどんな生活環境が良いのか、そこが最も重要なポイントです。
立地が価値の9割を決める
資産価値は、「立地がすべて」といっても過言ではありません。
建物の設備や仕様は後からでも変更することが可能です。
ですが、立地は変えることができません。
そのため、まずはポイントとして「立地」を押さえることが大切です。
最寄り駅が近く、駅の利便性が高いこと
首都圏では、交通の手段のメインは電車です。そのため、駅近の物件ほど人気が高くなります。
また、最寄り駅自体の利便性も大切なポイントです。
ダイレクトにアクセスできる駅、ビッグターミナルでの乗り換え、通学先や通勤先である大学や企業への通勤時間、空港へのアクセスなど、多種多様な生活をする方にとって便利かどうかです。
最寄り駅の電車の使い勝手の良さは、家賃収入の安定、ひいては不動産の資産価値に影響します。
ただ、駅から近ければ何でもいい訳ではありません。
周辺の生活環境や、周辺のライバルとなる物件の数、周辺の街の進化の潜在性なども立地選びの重要なポイントです。
当たり前の話ですが、どんな物件も必ず古くなり、劣化します。
ただし立地は古くなっても劣化しません。
むしろ周辺の街の再開発や、駅の利便性によって、立地は進化することもあります。
ただ、意外と不動産投資をはじめて行う方のなかには、利回りや価格に目が行きがちで、最も外してはいけない「立地」を妥協してしまう方も多く見受けられます。
つまり、物件購入を検討する際は、見た目や数字だけで判断せず、高い利便性と将来性を備えた立地」を選ぶことが最も重要だということを忘れないようにして下さい。
