不動産エコノミストが語る 不動産投資の必須思考

「利回りに惑わされず、いい物件を見抜きましょう」

不動産投資を行う際に、立地や品質を軽視して、「単純」に、利回りだけで判断する人も多いようです。

「利回り」は、一般的には、【想定満室賃料収入から経費などを引いた純収益(年)÷物件価格】 で計算します。
この中で純収益は、NOINet Operating Income)と言います。
何を経費としてみるかについては、多少異なりますが、たいていは、管理費、修繕費(修繕積立費)、固定資産税の3つは、ここでいう経費に入れているようです。このNOIを物件価格で割って、NOI利回りがいくらであるか?を投資の基準にしている投資家は多くいます。

投資する方が「どれくらいの利回りの物件なら購入しようと思うか。」つまり、求める「期待利回り」は、物件種別、築年数、場所(立地)などにより異なります。当然、立地条件が良く、築年数の浅いものは、利回りが低くなります。

利回りはリスクの裏返しですので、リスクが少ないものは、リターンが少ないということになります。
ここでいう、不動産投資におけるリスクが低いとは、賃料の値下がり可能性が低い空室可能性が低いということです。さらに付け加えるなら、資産価値の下落可能性が低いということにも、つながります。

たとえば、都心から離れた地方都市で利回りが高いマンションが売りに出ていたとします。
その広告には必ず「満室時」という言葉があります。もし空室が3か月続くとその年の利回りは1/4ほど減ってしまうことになります。都心に立地したマンションを中心に管理する会社では、空室率が1%を切っている会社もあり、都心に立地するマンションであれば、空室リスクが限りなく少ないことがみてとれます。

大家業を本業として生活をしていくならまだしも、会社員のように本業を持ちながら不動産投資をする人にとっては、地方都市のマンションのように家賃収入が変動し手間のかかるマンションは避けるべきで、限りなく空室の少ない安定した都心のマンションを選択するのが良いのではないでしょうか?例えば東京の山手線の駅から歩けるマンションや、山手線内側のマンションであれば、空室率も低く、家賃も安定しています。初めて不動産投資をする人には向いていると思います。

いま、脱サラをして大家業をしている方の中でも、都心のマンション1室から始めたという話は大変多いです。高い山の先を見るのではなく、まず自分でリスクの取れる範囲で始めることをお勧めします。

不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長

不動産エコノミスト 吉崎 誠二

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学博士前期課程修了。 (株)船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者 等を経て 現職. 不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

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